富力集团：深耕湾区融资强劲，酒店业务营业额大涨逾190%

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乐居金融王于3月20日被派往香港南部。香港四季酒店与R&F集团(02777.hk，以下简称“R&F”)递交了一份精美的成绩单。

这是R&F加入1000亿俱乐部后的首次亮相。2018年度财务报告显示，R&F协议销售额和营业额大幅增长，分别为1311亿元，同比增长60%和768.6亿元，同比增长30%。期间，毛利率增长33%，至279.5亿元。虽然本集团扩展至新城市及增加项目数量，但整体毛利率于2018年上升至36.4%。

与往年一样，李思廉董事长带队，李董事总经理祁鸣、陈志豪副董事长、财务总监张士贤等高管出席会议，详细回答投资者和媒体的提问。

" 2019年的销售目标是1600亿元人民币."展望2019年的表现，李思廉已经有了一个计划。“为实现这一目标，R&F今年将出售200多个项目，可销售资源总值超过3000亿元。”

经营状况良好，短期债务压力小

根据2018年财务报告数据，R&F股权协议销售额达到1311亿元，即销售建筑面积1018万平方米，分别增长60%和61%。平均售价是每平方米12900元。所有主要地区的协议销售额都有显著增长。就营业额而言，中南地区(增长135%)、西北地区(增长86%)和华北地区(增长73%)的增长最为强劲。

“协议销售额的强劲增长证明了集团国家销售团队的实力，他们仍能在困难的经营环境中实现理想的业绩。由于集团拥有丰富的土地储备，2019年商定的销售目标定为1600亿元人民币，”李思廉说。

与销售量相对应的是充足的土地储备。2018年，R&F销售项目从88个增加到155个，新增土地储备371亿元，建筑面积1405万平方米。股权土地储备的总销售面积为5783万平方米，分布在中国96个不同的城市和其他海外项目。

“我们有340亿美元现金，最近我们发行了相对长期的债券，所以基本上没有短期债务压力。在资本成本方面，R&F去年全年的资本成本约为5.74%，在业内是一个合理的价格。”在业绩强劲增长的同时，R&F受到了高债务的质疑，而李思廉也没有回避与“债务”相关的问题。

此外，作为中国最大的豪华酒店业主，R&F的酒店业备受关注。在2017年收购了万达集团的74家酒店后，酒店营业额增长了190%以上，达到70多亿元。随着酒店入住率、住宿服务和酒店成本管理的成熟，运营中的酒店数量增加到89家，酒店营业额不断提高。

在现场，当被问及作为最大最豪华酒店的业主的感受时，李思廉笑着说:“没关系，毕竟买起来不贵。”李思廉进一步解释说，酒店资产组合中的一两家酒店将亏损，但这是一笔小数目。去年，89家酒店的利润为13.5亿元，足以支付整个酒店资产组合的支出，“所以我们的压力不大。”

董事长助理陈志豪给出了一个更明确的目标:“我希望在五年内，酒店和投资物业的经营业绩可以翻一番。”

李思廉进一步透露，酒店业务部门将有计划在市场上筹集资金，如发行酒店reits，这将在第二季度陆续推出。

综合能力强，多机构升级评级

据公开数据显示，2018年，R&F完成了282亿元国内公司债券等票据的赎回和再融资，财务状况明显改善。同时，成功完成国内公司债券、超短期融资券和资产证券化发行238亿元，充分证明了集团在代理行和债券投资者中的声誉优势和品牌认知度。

除了国际债券投资者的持续支持，R&F还获得了新美元优先票据和项目的融资。2018年，R&F发行了17.5亿美元的高级票据，票面利率从5%到8.875%不等。审查期间，R&F还拓宽了银团贷款、项目融资等新的融资渠道，并积极尝试国内资产证券化融资渠道。2018年，在中国成功发行了第一批物流园区cmbs产品和第一期供应链abs产品。

自今年初以来，R&F的财务实力已有显著提升，不断收到评级机构的积极反馈。

根据花旗的报告，基于加速的利润结转、可持续的销售增长以及h股发行后流动性的进一步改善，花旗继续给出“买入”评级，并相信R&F将在2019年实现更高的利润；德意志银行也给出了“买入”评级。该行的研究报告认为，R&F的表现符合预期，实现了更高的利润率和股息收益率，同时降低了杠杆率；摩根大通给出了“增持”评级，目标价从18.5港元上调至22.0港元，并判断鉴于R&F最大支出期已经过去，预计2019年和2020年利润将有较高增长；汇丰重申了“买入”评级，目标价从15.5港元上调至18.7港元；法国巴黎银行(Bnp Paribas)也重申了其买入评级，并认为销售收入的结转加速并支撑了强劲的利润增长。

此外，中集、海通国际、大和、里昂证券等国际银行高度认可R&F的财务实力和企业战略，并发布或重申了“买入”和“增持”的报告。

事实上，早在2018年6月，联合信用评级有限公司就对公司主体及其相关债券的信用状况进行了跟踪、分析和评估，并确定将R&F地产的长期信用评级维持在aaa级，将“17 R&F地产mtn001”和“17 R&F地产mtn002”的信用评级维持在aaa级，评级前景稳定。

以大湾区的东风为例，为增长增加新的动能

作为粤港澳大湾区布局较深的房地产企业之一，2018年R&F在大湾区的土地储备权销售额为460亿元，合同销售额为140亿元，毛利率为49%。

此前，陈曾公开表示，积极发挥旧改革发展的优势，不断扩大旧改革项目。截至2018年底，R&F已有40多个旧的改革项目在全国范围内签署了合作协议；其中，大湾区已签署了20多个旧房改造项目，总建筑面积估计超过2000万平方米。换句话说，R&F超过50%的旧装修项目位于大湾区。

R&F具有丰富的旧城改造和开发经验，在业界享有“旧城改造专家”的美誉。它所承担的项目和古村落的文化可以沉淀和传承，它可以承担中央商务区整体建设中的"关键事件"。特别是在广州的大本营，他参与了许多旧的改造项目，如杨基村、猎德村等近年来的城中村改造项目。

“今后在大湾区，我们会把注意力放在老的改革上，在公开市场上拍卖土地，但R&F会在老的改革上多存一点资金，今年也将进入收获的时期。”李思廉表示，大湾区2019年和2020年的合同销售目标分别是160亿元和240亿元。

随着粤港澳大湾区发展计划的正式落地，R&F作为直接受益者之一，其投资价值将日益凸显，成为粤港澳大湾区领先的房地产企业只是时间和节奏的问题。

“我们对2019年的业务前景充满信心，预计将实现1600亿元的目标。”展望2019年，李思廉表示，R&F将致力于将低成本的土地储备、正在进行的项目和丰富的可销售资源转化为现金收入，同时审慎管理金融流动性。由于以低于市场价格的价格获得了充足的土地储备，R&F有能力通过管理销售和土地储备战略来应对中国房地产市场的波动。