租房市场升温

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最近，全国大中城市的租赁市场明显回暖。5月以来，北京等地进一步放宽了公共租赁住房申请政策，人才租赁政策支持进一步加强。业内人士表示，租赁市场正朝着多主体供给、多渠道保障的方向发展。除了长期租赁住房和短期租赁住房，公共租赁住房的供应预计将迅速增长，填补市场的不足。

价格上涨

最近，许多城市的房租都上涨了。诸葛的找房子数据中心显示，5月份全国大中城市平均租金为44.15元/平方米/月，比上个月上涨0.47%；15个城市上升，平均上升1.05%，5个城市下降，平均下降0.79%。在一线城市，5月份的平均租金为83.81元/平方米/月，比上个月上涨0.24%。其中，北京5月份的平均租金达到87.91元/平方米/月，比上个月上涨1.47%。

根据壳牌研究院的数据，从2019年1月到4月，租赁市场的交易速度放缓。7天内入住率仅为21%，同比下降18%，交易难度加大；80%的房子已经降价。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师杨在接受《中国证券报》采访时表示，近期租房市场回暖的主要原因是毕业季节的临近和需求的提前释放。这一趋势预计将在未来几个月继续。此外，在小杨春前期楼市的帮助下，楼市价格大幅上涨，推高了租赁市场价格。一线城市流动人口基数大，长期供不应求。受供求关系的制约，预计租金在未来将难以下降。近年来，国家大力发展住房租赁市场，集体建设用地建设租赁住房等措施从供给方面缓解了租赁市场的供需压力。预计非理性的大幅上涨很难出现。

杨说，租赁市场正朝着多主体供应、多渠道担保的方向发展。除了长期租赁住房和短期租赁住房等公寓的兴起，公共租赁住房的供应预计将迅速增长，填补市场的不足。

随着租金的上涨，“廉租房”已经成为一线城市租赁市场的焦点。对此，业内人士指出，应进一步加强集体建设用地建设，出租集体宿舍。房地产企业应开发更多的廉租房和廉租房，以满足更多中低收入群体的租房需求。此外，应建立税收减免等优惠政策，鼓励机构和个人向中低收入人群出租房屋，完善房屋租赁立法，同意业主在租赁期内不得随意提高租金等措施，以保证群众的住房需求。

提高安全性

值得注意的是，近期公共租赁住房申请政策进一步放宽，人才租赁住房政策支持进一步加强。以北京为例，2019年5月，海淀区和通州区相继出台了人才租赁公租房政策，扩大了创新人才的保护范围，强化了人才租赁的保障措施。

其中，海淀区规定，在海淀区高新技术企业、重点企业、重点进口企业、新研发机构和第三方服务机构工作的所有员工，以及具有公共管理服务性质的企业、事业单位和社会团体的员工，均纳入公共租赁住房保护范围。此外，申请人不再需要在北京进行户籍登记，只需在当月的前三个月在海淀区工作，并持续缴纳社保，“迎海人才”和特殊人才也可以适当放宽条件。在本市有住房但距申请人工作单位15公里以上的申请人及其家庭成员也可以申请人才公租房。同时，建立人才租金分配的量化机制，根据申请人的社会贡献给予住房租金分配支持。

同时，租赁住房公积金的提取进一步优化。据《中国证券报》记者调查，以北京为例，未以自己名义购房的人，在缴纳一定期限的房款后，可向国家或市公积金管理办公室提出申请，每月可提取1500元住房公积金用于租房。

5月31日，住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行联合发布的《2018年全国住房公积金年度报告》显示，2018年全国住房公积金住房租赁提取730.4亿元，同比增长64.22%。住房租赁提取是各类提取中增长最快的，住房公积金进一步加大了通过租赁帮助职工解决住房问题的力度。

规范市场

据《中国证券报》记者调查，除房租上涨外，租房市场还存在一些混乱现象，如分割、集体租房、黑中介、假房和乱收费等。以北京天通苑人口密集居住区为例，一套普通的三居室公寓被二房东出租后分成八个租户，存在很大的隐患。一些租赁平台发布虚假清单。

魔方公寓首席执行官刘佳表示，租赁市场存在三个错位。首先，公寓类型不匹配。三居室和四居室在租赁市场不太受欢迎。据估计，一居室的房子大约3-5天就能卖完，而一套三居室的房子可能半年都卖不完。在这种情况下，一些房东将其房屋出租给分散的公寓经营者，并在" n+1 "分割后出租。第二，地段不匹配。许多新房子位于郊区，导致租赁市场供需失衡。第三，价格不匹配。即使是北京最小的一居室公寓也要3000多元。然而，服务行业的大量员工，其租金支付能力在-1500元到500元之间，没有适合这些群体的合法租赁产品。

自2018年以来，长期租赁公寓频繁发生“雷击事件”，导致租户被迫提前搬出，租金无法退还。业内人士指出，长期租赁公寓行业投资回报率低，需要长期的资本注入。一旦资金链断裂，“闪电暴露”就可能发生。公寓方需要提高其运营能力和效率，降低房间空入住率，并保持稳定的现金流。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师杨表示，目前我国房屋租赁立法仍存在诸多不足，应加快完善房屋租赁制度的顶层设计。