50天32张罚单 资金违规流入房市监管升级

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最近，一些房地产市场和土地市场的热交易引起了监管当局的注意，对非法资金流入房地产市场的监管再次升级。

据《证券时报》记者从银监会公开信息中统计，自4月(4月1日至5月20日)以来，仅50天时间，在银监会发出的223项罚款中，就有32项涉及非法“输血”房地产的罚款，罚款总额为1068.8万元。

中国银行业监督管理委员会近日发布通知称，将整顿房地产市场融资混乱局面，进一步收紧银行、信托等融资渠道。然而，在央行最近重新审视“保持货币供应主阀良好”的背景下，流向房地产的“水”可能会受到严格控制。接受《证券时报》记者采访的业内人士认为，如果房地产融资的混乱局面得到纠正，房企的资金可能会再次收紧，部分房企将面临资金短缺的约束。然而，一些来自房地产企业的人士告诉记者，监管部门主要是为了规范金融业务和防范金融风险，这对房地产企业的正常融资影响不大，因为有这么多的违规行为。

非法输血房地产被罚款

在上述罚款中，上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等地的15家金融机构被列名。除了一些全国性的股份制商业银行和地方商业银行外，三大国有银行的地方分行包括建行、交通银行和邮政储蓄银行(香港股票01658)也被罚款。

主要违法事实(案由)包括:部分银行对资金不足的房地产项目发放贷款、非法贷款用作土地拍卖保证金和土地出让金、违规发放个人住房贷款、违规发放“假按揭”贷款、未严格执行商品房贷款首付比例、信用卡持卡人使用信用卡支付购房款等。一些信托公司非法发放房地产自营贷款，信托基金非法发放房地产贷款等。

在这32张罚单中，金额最大的是上海农村商业银行宝山支行，该支行因2017年非法发放贷款被责令改正并被罚款共计228.8万元，该贷款被用作土地拍卖保证金和土地出让金。

此外，中国民生银行(港股01988)重庆分行因内控管理不严，导致信贷资金非法流入房地产企业；贷款转让；他被罚款90万元，原因是在签发银行承兑汇票时未能尽职调查交易背景。平安银行青岛分行因非法将信贷资金流入资本市场和房地产市场，挪用信贷资金，贷款前未进行尽职调查，被罚款90万元。中国建设银行沈阳大东支行(港股00939)因个人住房贷款中存在虚假的银行流量和未能按建设进度发放固定资产贷款被罚款80万元。

值得注意的是，上述罚款的原因是银监会近期要整改的房地产融资混乱之一。

5月17日，中国保监会下发《关于开展“巩固治理混乱成果，推进合规建设”工作的通知》，要求银行业金融机构和非银行业金融机构按照相关要点进行整改，突出处罚和责任追究，其中不少涉及房地产行业融资混乱的整改。

其中，银行机构整改包括:表内外资金直接或变相用于土地出让融资；未严格审查房地产开发企业资质，对“四证”不全的房地产开发项目违规融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房；资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款管理不善，资金被挪用于房地产开发。

非银行领域整改包括:信托公司直接为“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金不足的房地产开发项目融资，或通过股权投资%2b股东贷款、股权投资+特定资产债权、应收账款、收益权认购不良等方式变相融资；为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，为房地产企业直接或变相发放流动资金贷款。金融资产管理公司未能落实房地产业务的各项政策和监管要求。金融租赁公司非法经营房地产业务。

今年3月，住房企业融资规模大幅反弹，其他债务融资、信托贷款融资和国内银行贷款融资分别增长464.84%、382.04%和67.21%。

住房企业的资金再次收紧

业内人士认为，今年3月以来房地产市场的“小杨春”是原因之一，而近期二线城市土地市场的繁荣也与房企资金宽松有关。

这也反映在住房企业的资本来源数据中。根据国家统计局的最新数据，1-4月，房地产开发企业收入52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，同比增长3.7%；利用外资34亿元，同比增长1倍；自筹资金15687亿元，同比增长5.3%；存贷款17249亿元，同比增长15.1%；个人住房抵押贷款8031亿元，同比增长12.4%。

从4月份房企融资规模来看，虽然环比有所下降，但仍处于去年的较高水平。据通策研究所统计，4月份40家典型房地产企业融资总额中，债务融资占90%以上，其中发行公司债券融资占60%以上。

但4月份，除企业债券融资总额环比增长20%外，其他债务融资(占14.25%)、信托贷款(占10.00%)和国内银行贷款(占4.27%)均下降50%以上。

值得注意的是，无论是从1月到4月，住房企业到位资金利用外资同比增长一倍，还是4月份住房企业发行的17只公司债券中有15只为美元高级票据或债券，海外融资在海外融资成本高的背景下仍增长迅速，反映出国内融资形势仍不明朗。

根据通策研究所的数据，4月份，中国恒大(香港股票03333)发行了6只公司债券，融资规模总计30亿美元，票面利率为9.5%~10.5%。当代地产(香港股票01107)于2021年到期的3亿美元优先票据的票面利率为12.85%，融资成本最高。

在这种背景下，银监会是否整顿了房企融资混乱的局面，即房企资金进一步吃紧？

通策研究所的张宏伟在接受《证券时报》记者采访时表示，预计一些非正常、合理的融资渠道，如过度杠杆化或一些渠道业务，可能需要进一步整改，这可能会在短期内对一些杠杆率较高的企业产生影响。此外，资本市场上房地产企业的股价再次下跌，一些企业以前的股权质押问题也暴露出来。在这两种情况下，一些企业可能会遇到一些财务压力。

但是，张宏伟强调，当前市场周期运行特点和经济环境决定了整个房地产市场调控政策水平和企业融资环境仍然相对稳定。

“非法融资的案例有，但不多，整顿混乱对房企的影响也不太大。监管部门主要希望进一步规范金融业务，防范金融风险。融资环境最紧张的时期已经过去。住房企业仍然可以得到他们应该得到的，他们仍然不能得到他们不能得到的。从监管的角度来看，能流出的还是会流出，如果不能流出，房企就拿不到。”一位来自房地产公司的人士说。

一些业内人士告诉记者，水将不可避免地通过各种渠道流出，因为金融机构离开房地产，他们的收入也将受到影响。一位来自信托公司的人士告诉记者，信托的财产是具有高收益的产品，而房地产则具有相对较高的利润，能够承受高成本的资金，并与信托有较高的匹配度。通常，房地产占信托业务收入的一半以上。

值得注意的是，监管当局最近密切关注房地产企业的财务状况。光明地产、太和集团、金科股份有限公司等多家上市房地产企业已收到交易所的询证函，其中许多涉及财务状况、盈利能力和偿付能力。