房价怎么涨？房企如何做？ 2019楼市八大悬念

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[摘要]许多房地产企业已经相继进入工业地产，但仍有许多问题有待解决。有报道指出，目前大多数工业地产没有科学的市场调研和统一规划，同质化严重，后期运营不尽如人意。

回顾2018年，房地产行业有太多重要事件值得记录。

今年，房地产市场调控政策经历了从紧到松的结构性微调。前三季度，各地坚持调控目标，毫不动摇，毫不放松。第四季度，广州、武汉、南宁等城市部分放宽了限价令，许多城市下调了房贷利率的上调幅度。菏泽是2018年第一个放松监管的城市。

今年，行业分化加速，“有人喜，有人悲”。1000亿房企从2017年的17家增加到30家，万科、碧桂园、恒大的合同销售额均超过5000亿元；另一方面，一些房企的目标完成率达不到预期，许多企业如洪钟有限公司、华业资本等陷入债务危机，难以自拔。

今年，房屋企业开始颠覆自己，在主要房地产业务之外寻找新的利益增长点。从特色城镇到长期租赁公寓，从医疗保健到新能源汽车。凯瑞认为，房企进入多元化行业的步伐更加开放，但缺乏运营经验和行业资源的房企如果贸然进入市场，也可能承担巨大风险。

告别2018，展望2019。房地产市场监管政策是紧还是松？融资环境是变暖还是变冷？“规模唯一论”的发展理念是否适用于住宅企业？在新的一年里，房地产行业仍然留下太多悬而未决的问题。

政策:各地研究房地产市场“一城一策”计划

从2018年底到2019年第一个月，全国迎来了新一轮政策调控。

据Cree Research报告，2018年第四季度，广州、武汉、南宁等城市部分放宽了价格限制，许多城市下调了抵押贷款利率浮动利率。菏泽是第一个放松监管的城市。2019年，青岛高新区暂停“摇号售房”规定，珠海提出放宽澳门居民出入境、居留、教育和购房限制。

“去年底以来，一些城市对房地产调控政策进行了局部和结构性微调，这更多的是对过去过度行政手段的纠正，更多的是让市场发挥作用。”壳牌研究院首席市场分析师徐小乐告诉《时代周刊》，政策的微调是正常的修复，这并不意味着房地产政策已经改变。住房和城乡建设部党组书记、部长王在全国住房和城乡建设工作会议上也指出，2019年要以稳定土地价格和住房价格为目标，促进房地产市场稳定健康发展。

值得注意的是，在2019年1月的地方两会期间，“一市一策”一词开始频繁出现在省市政府的报告中。据悉，福建、浙江、河南等省市已提出加快建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，研究制定“一城一策”规划。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《时代周刊》记者表示，“一城一策”本身就是“因地制宜、分类指导”的指导，但对于这样的政策，在当前房地产市场低迷的情况下，会有更多的新思路。“第一，短期内，地方政府不会强调放松政策，而是会继续强调“一城一策”的方向；二是在具体实施过程中，往往处处都有放松的迹象。”严跃进表示，事实上，一些大城市已经经历了交易放缓和价格放缓的现象，因此各地将会进一步放宽公开或不公开的政策。

房价:理性的房地产市场回报

2018年，房地产市场充满悬念。上半年，一些城市的房价仍在惯性上涨，甚至在一些热点城市，出现了“万人摇奖，难求房”的盛况。戏剧性的转折点出现在年中。自8月份以来，市场明显转冷，销售开始走弱，黄金、九银和十银失去了昔日的繁荣。根据嘉里的数据，10月份的月度表现比9月份低10.5%。

在整个行业天气寒冷的情况下，一线、二线城市和四线城市的三、三线城市的房地产销售呈现出较大程度的分化。根据国家统计局的数据，一线城市的交易量有所下降。2018年，北方、广州和深圳四个一线城市的商品房交易面积比例在4月降至最低，仅为1.8%，7月升至3.3%，11月又回落至2.2%。然而，32个二线城市的商品房交易面积比例始终保持在30%左右。

在“去库存化”和棚改货币化等优惠政策的刺激下，四线城市的交易面积比例在8月份升至69.3%的历史高点。然而，在市场降温和棚改货币化加紧后，项目去资本化下降，交易逐渐减弱。11月份，销售份额降至66.9%。

上海逸居房地产研究所研究员沈心告诉《时代周刊》记者，2019年，随着调控效应的不断显现和购买力的透支，预计全国房地产市场的交易量将整体下降，市场将全面理性回报，但中国商品房平均交易价格将继续上涨，年涨幅约为4%。

土地市场:交易量将保持在高水平。住宅企业的布局将逐渐成为回报的第一线和第二线

土地市场不仅是房地产市场的晴雨表，也是先行指标之一。

2018年，国内土地底价和地价下降，拍卖概率也较前几年有所增加，市场处于从热到冷的磨合阶段。土地市场的降温加剧了土地拍卖的发展，使得北京、深圳、厦门等热点城市的土地供应计划难以完成。因此，为了加快供给，平衡供需关系，去年年底许多城市加快了土地供应的步伐，北京和南京放宽了土地出让条件，意在让更多的企业参与土地市场的招标。

克里预测，到2019年，土地市场保持高交易量的预期仍然存在。同时，随着近年来一、二线城市地价的调整和三、四线城市需求的快速释放，企业向三、四线城市甚至五、六线城市扩张的征地趋势发生了变化，将转变为四线城市中的回归、一、二线城市和重点三、二线城市，这些城市的交易量和价格更有可能回暖。

“在土地价格方面，由于房企在收益上逐渐变得理性，在征地上更加谨慎，很多企业在征地前的测算阶段就已经从内部提高了投资回报，资本市场环境依然疲软的预期依然存在。2019年，预计整体地价将继续企稳，市场也将迎来新一轮适合仔细筛选和逢低吸纳的战略发展周期。”凯瑞说。

住房企业的规模:1000亿住房企业的扩张将减缓激进企业的流动性挑战

在楼市调控和融资紧缩的双重压力下，房地产企业的马太效应越来越严重。

2018年，1000亿房企数量从2017年的17家飙升至30家，其中阳光城、中南、R&F、郑融、金科、中梁、金茂、荣鑫等12家房企今年均进入1000亿房企行列。此外，2018年，前50家房企的门槛也从2017年的381亿元大幅提升至550亿元，其中澳远和东远的年度业绩同比增长超过80%。

一些房地产企业的销售规模达到新高，而一些房地产企业的业绩却没有达到预期。根据克里的报告，2018年，首创股份、当代地产和资本地产的年度目标完成率分别为99%、98.9%和93.7%。然而，提出2000亿元目标的太和，在2018年只实现了1456亿元的销售额(来自中国指数研究院的数据)。

克里预测，在2018年1000亿住房企业的数量达到30家后，扩张进程将在未来放缓，短期内将保持在30-35家左右。对于仍在高速成长和发展的房地产企业来说，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

与不达标的业绩相比，一些中小住房企业的情况更糟。自2018年以来，随着融资渠道的不断收紧，包括五洲国际、洪钟、华业资本和尚领实业在内的许多房地产相关企业相继出现债务违约。

天丰证券指出，总体而言，2019年，在基本面下行、销售增速下滑、债券到期压力巨大、空再融资有限的背景下，房地产企业仍面临一定压力。其中，库存流动性弱、债务结构不合理的激进房企仍面临流动性挑战。

住宅企业多元化:住宅企业多元化竞争加剧，专业化成为趋势

在房地产新常态下，一些房地产企业不得不开始颠覆自我，通过多元化经营探索寻找新的利润增长点。

据不完全统计，截至2018年底，房企已涉及20个业务方向，可分为四大板块:房地产开发+上下游房地产、股票管理等业务。在布局上，房企选择与房地产开发相关的延伸领域，如养老地产、文化旅游地产、工业地产等。；也有与房地产开发相关的领域，如代理建设，物业管理，和互联网家居装修；还有更多创新领域可以解决存量资产问题，比如联合办公和长期租赁公寓。

在繁荣的背后，仍有许多实际问题值得重新审视。对于大型住宅企业来说，多元化的主要问题在于如何在保持核心房地产业务发展的同时，借助产业协同效应重建企业集团；面对行业集中度不断提高的市场结构，如何合理转型，避免业绩下滑甚至兼并，是小型住宅企业面临的一个更为重要的问题。

克里预测，2019年，随着多元化参与者的逐渐增加和竞争的加剧，行业格局将会重新划分，已经尝到甜头的投资合作模式将无法满足发展需要。要做大做强企业，为企业提供新的业务增长点，规模和专业化是必由之路，这种趋势在未来必然会继续。

长期租赁公寓:市场加速理性产业的整合作为回报

2017年，随着“租购平等权”和“租售并举”政策的频繁出台，房屋租赁市场进入快速发展阶段，不同领域的市场参与者纷纷涌入长期租赁公寓领域。根据嘉里研究中心的数据，在该行业的前30家房企中，有近20家房企已经进入或表示将安排长期租赁公寓。除了传统开发商之外，专门从事租赁的新兴公司也试图分一杯羹。例如，2018年上半年，连锁免费公寓管理着70多万套房子。

各种资金涌入租赁市场，行业问题开始随意增长。2018年下半年，行业内连续发生租金上涨、打雷时间、租金贷款、甲醛门事件。经过早期的野蛮增长，长期租赁公寓进入整合调整期，一些小企业艰难生存。自2018年以来，出现了许多分散的长期租赁公寓，如好租好住、爱家爱公寓、长沙优租、杭州丁家、咖啡猫公寓、遇见公寓、豪苑恒业、北京爱家新怡、辛凯亚洲等，因资金链断裂而“雷霆万钧”。

1月17日，蛋壳公寓宣布，它愿意在战略收购中以杭州公寓的品牌出租，杭州公寓由2亿美元全资拥有，这成为迄今为止该行业最大的收购案。长期租赁公寓行业未来的排名或洗牌。东方公寓培训学院的创始人李权曾经说过，未来可能会有20家品牌运营商。

随着行业集中度的进一步提高，行业发展顺序开始向精细化经营方向转变。壳牌研究院院长杨现领表示，提高运营能力是关键，学会控制成本，提高出租屋的效率，提高人的效率和效率，形成适合高级运营的开发管理模式。

工业地产:可能会有新的变化

工业地产会成为2019年房企的转型武器吗？根据明远房地产研究所的研究报告，截至2018年底，50强房地产企业中有45家进入了工业地产。

许多房地产企业纷纷进入工业地产，但仍有许多问题有待解决。有报道指出，目前大多数工业地产没有科学的市场调研和统一规划，同质化严重，后期运营不尽如人意。正因为如此，很少有房地产企业在工业房地产行业盈利。

戴德梁行表示，未来工业地产的发展理念将越来越注重生态、环保、智慧城市、低碳等问题，将办公区与更多的城市生活元素相结合，形成文化特色也是工业地产未来追求的价值核心。

一位业内人士表示，从工业地产的发展来看，有必要看到工业地产的定义也在发生变化，包括一些与创业、创新和创意相关的行业将会增加，这些行业对土地的需求相对减少，但需要很多配套设施，特别是类似互联网资源和政府服务的设施。这也是工业地产后续发展将更加关注和重视的内容。

商业地产:住宅企业走向轻资产模式

2018年，商业地产投资谨慎而克制。根据中国指数研究院发布的《中国商业房地产市场年度报告》，2018年商业房地产开发投资同比下降，新开工建设下降幅度明显扩大。

然而，在消费不断升级和去多元化战略的浪潮下，商业地产的发展趋势依然良好。根据Lianshang.com的说法；；根据索普大数据研究中心的统计。2018年开业的商业项目数量达到533个，增加了4811.35万平方米。其中，商业地产的并购活动十分活跃。2018年初，万科印度收购了凯德置地的20个购物中心，以扩大其商业领域。凯德置地还斥资127.86亿元人民币收购了上海北外滩兴港国际中心项目。据新浪乐居统计，2018年1月至11月，商业地产交易近90笔，涉及房地产企业的交易数量达到51笔。

经过规模扩张阶段，产业升级和发展的帷幕已经拉开。随着股票时代的到来，商业地产运营商在模式创新上有了新的突破。

目前，业内的房地产公司也在尝试运营成本较低的轻资产战略模式。其中，华润置地、幻想曲、保利商业、万达新城控股等企业都推出了轻资产管理项目。明远房地产研究所所长艾振强表示，对于具有一定开发规模的商业地产运营商来说，轻资产模式是一种新的运营模式。

根据北京瀚博商业发布的预测，2019年，商业地产仍将迎来蓬勃发展的势头，但随着存量过多的问题，行业内许多传统业务将逐步走向转型调整之路，越来越多的资产优化转型模式将会出现。

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