外资抄底一线城市商办物业 北京楼市大宗交易超250亿

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近年来，外资在中国商业房地产投资市场越来越活跃，这已成为一线城市房地产板块交易圈的共识。

在严格的房地产监管下，住宅房地产的投资回报是合理的。由于对商业地产没有太多的政策限制，投资机构已将注意力转向国内一线城市的商业存量地产投资。根据戴德梁行的研究报告，从2018年到2019年第一季度，外资机构在中国北京进行了10次大型房地产交易，累计交易额超过250亿元人民币。

在国家资产配置中，北京的商业地产一直是外资的投资目标。从购买土地到开发商业地产再到投资股票市场，尤其是股票资产升级后出售。商业模式已经升级，但核心一直是商业地产。例如，像凯德兰德和吉宝地产这样的公司已经大幅度进入国内市场。

对此，戴德梁行中国资本市场(dtz China Capital Market)副总经理刘兵表示:“2018年以来，由于国内去杠杆化政策的实施和人民币兑美元汇率的下降，融资渠道进一步收紧，外资纷纷走出中国市场，大举买入。一线城市的商业地产。”

“回顾历史，我们看到本轮外国投资的比例大幅上升。有迹象表明，这将是另一个大交易周期的起点。”刘冰说，最近，北京写字楼市场吸引了大量外资机构的注意，因为它的租金高，空低，其未来供应少于上海市场。预计北京大宗交易市场将在2019年迎来另一个高峰。目前，预计2019年适销对路物业的投资回报将较2017年和2016年略有增加。"

事实上，目前主要二线城市的商业地产也是外国投资的焦点，但不是每个城市都想去。二线城市的核心项目是由外资启动的关键地产。

另一位业内分析师表示，房地产企业正在努力寻找新的利润增长点，因为住房不再完全短缺。外资投资商业地产的商业逻辑将对中资住宅企业起到指导作用，预计中资住宅企业未来也将提高商业地产的投资比例。

值得注意的是，北京商业地产投资回报稳定，特别是改造升级后资产价值的提高也是外资的驱动力。

戴德梁行在报告中指出，北京是一大批国有企业的聚集地，它们肩负着发展中国民族工业的历史使命，是国民经济稳定运行和社会稳定发展的重要因素。但是，一些国有企业的投资回报率不高。其中一个原因是国有企业长期发展中产生的闲置和低效的资产降低了企业资产的价值，增加了企业的成本压力，成为制约经济发展的瓶颈。

对此，戴德梁行高级董事、华北评估咨询服务部部长胡峰表示:“如何最大限度地发挥国有资产的使用价值，从而提高国有企业的资产运营和处置能力，是目前各大国有企业面临的重要课题。从操作能力上提高；国有企业从商业产权改造和第三方合作价值最大化三个方面入手，努力调整自身的发展战略，适应市场环境和国家政策的变化，及时建立新的业务系统，利用现有资产作为新业务系统的载体，激活资产的最大价值。”