酒店投资应注重酒店盈利能力

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酒店管理合同是酒店资产管理的核心，对于特定酒店或宏观酒店业的发展至关重要。近年来，国际酒店管理集团在中国市场迅速扩张，国内房地产开发商也纷纷进军酒店业。中国酒店协会业主工作委员会和仲量联行最近在北京举行了首届中国酒店投资者峰会，并发布了《2019年中国/亚太地区酒店管理合同的趋势和见解》报告。报告显示，许多酒店投资者往往忽视酒店管理合同条款对未来酒店运营管理和资产处置的影响。一些酒店业主缺乏监督酒店运营的权利，导致酒店利润不稳定，进而影响酒店作为商业地产类别的整体价值。

通过对中国和亚太地区酒店管理合同的比较，本报告旨在帮助投资者和酒店从业人员客观地了解当前酒店管理合同中的主要商业和法律条款，为下一步建立更加平衡和规范的酒店管理合同提供参考。

仲量联行旅游地产大中华酒店及投资咨询部副总裁陈体军在峰会上对报告进行了深入解读。陈体军表示，与亚太地区相比，中国酒店管理合同的合同期限和终止权条款有很大不同。我国酒店管理合同的首签期和续约期一般较长，业主提前终止条款的比例较小。其次，中国酒店管理合同的基本管理费高于亚太地区，但双方倾向于采用阶梯制的激励费。此外，中国酒店的设备储备倾向于采用阶梯系统。

记者在峰会上了解到，与2010年前经济型酒店的激增相比，近年来各大酒店集团更倾向于发展高端酒店。据业内人士透露，目前国内酒店发展投资还不够成熟。大多数酒店投资以政策为导向，投资者专注于投资高端酒店，以便对他们开发的酒店的地价和房价产生积极影响。许多投资者忽视了酒店本身的盈利能力，导致酒店投资的投入产出比不尽人意，酒店管理举步维艰。酒店业投资者的成熟度和市场地位远不能与国际酒店管理集团相比。这种差距进一步影响了投资者在酒店管理合同谈判中的议价能力，导致双方在酒店管理合同中的权利和义务的安排，不利于酒店业市场的健康发展。