左手千亿负债 右手百亿业绩 美的置业仍加速扩张底气何在？

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“投资者网络”王慧敏

美的地产(03990.hk)作为“美的部”的成员，于2018年10月在港股上市，由于控股股东的注资，公司的债务状况有所缓解。

财务报告显示，公司2018年的合同销售额约为790亿元，同比增长56%；营业收入301.2亿元，比2017年增长70%；营业利润66.95亿元，同比增长84%。年内，核心净利润增长75%，达到人民币32.84亿元。

根据中国研究院发布的“2019年1-5月全国房地产企业征地金额100强”名单，美的地产以201亿元的征地金额排名第15位，超过中国恒大(03333.hk)和中国绿城(03900.hk)

值得注意的是，由于扩张带来的土地收购加速，美的地产的负债总额进一步上升。截至2018年12月31日，美的地产总资产1773.2亿元，总负债1537.35亿元，同比增长52.5%。其中，流动负债1192.66亿元，同比增长68.7%。总负债率为86.7%。

就销售减少而言，美的地产2019年前四个月的销售业绩达到285亿元。根据公司之前的计划，美的地产将在2020年冲刺1000亿大关。但在2018年业绩报告会上，董事长郝恒乐公开表示，2019年将实现1000亿元的签约销售目标。

加速打桩

“有粮不慌”，房地产企业寻求规模扩张的首要因素是土地储备。

《投资者网》梳理了美的地产近年来的征地数量和面积，发现从2017年至今，美的地产在大规模竞争的跑道上按下了征地的“快进键”。截至2019年5月，美的地产共收购金额750亿元，面积1724万平方米。

根据中智研究院发布的“2017年全国房地产企业征地金额100强”，美的地产以301亿元的征地金额和748万平方米的征地面积排名第29位。在“2018年全国房地产企业土地收购金额100强”中，美的地产仍排名第29位，土地收购金额248亿元，土地收购面积502万平方米。

值得注意的是，在中国手指研究所最新发布的《2019年1-5月全国房地产企业征地名单》中，美的地产分别以201亿元的征地金额和474万平方米的征地面积排名第15位和第11位。这个数字甚至超过了领先的房地产企业中国恒大(03333.0港元)和1000亿的房地产企业绿城中国(03900.0港元)。

值得一提的是，美的地产在2019年的土地收购中采用了“增加杠杆”的方式。据公开信息，该公司4月份以7.65亿元赢得了衡阳王迪。地块起价为420万元/亩，成交价为605万元/亩，费率为144%；今年5月，武汉以28亿元人民币的价格收购了这块土地，溢价为80%。

在美的房屋所有权加速“押马”的同时，该公司的销售业绩也在“跃进”。根据公开信息，美的地产2016年、2017年和2018年的销售业绩分别为206亿元、507亿元和790亿元，复合年增长率超过95%。其中，2017年增长率达到146%。

根据年报，截至2018年12月31日，美的地产在48个城市和地区拥有4507万平方米的土地储备，分布在五大区域:珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区和西南经济区。随着2019年前五个月的土地储备，美的地产的土地储备已达到近5000万平方米。

土地储备丰富，业绩蒸蒸日上。美的地产似乎一切都“美好”，但财务报告中的另一个数据——总债务——仍吸引着市场的注意力。

超过1000亿的负债

根据年报数据，截至2018年12月31日，美的地产负债总额为1537.35亿元，同比增长52.5%。其中，流动负债1192.66亿元，同比增长68.7%。

如此高的债务并没有减缓美的房地产的一路运行。一些内部人士认为，这可能与其母公司美的集团(000333.sz)的影响有关。

据公开信息显示，美的2016年房屋净值负债率为624.7%，2017年骤降至118.9%，2018年降至97%。2017年，美的地产控股方之一宁波梅山保税港区投资管理有限公司向其注资60亿元；2018年10月11日，美的地产登陆香港股市，净赚27.87亿元。

另一方面，美的地产也在积极筹集资金。根据美的地产的公告，在2019年1月和2月，美的地产发行了三只公司债券，总本金为50.6亿元。债券的年利率分别为7.00%、5.30%和6.50%，到期日分别为2022年1月3日、2022年1月28日和2022年2月28日。

依托美的集团的美的地产在融资成本上可能有一定优势，这一点已经得到美的地产执行董事兼首席财务官格林的认可。Lingo曾在业绩报告会上公开表示:“2018年是非常特殊的一年，整体融资成本相对较高。对于民营企业来说，这一比例高达十几个百分点，但我们拥有庞大的股票背景，融资非常有利。”

据悉，2018年美的置业融资成本低于行业平均水平，当年实际加权贷款利率为5.91%。

据一些业内人士分析，企业规模的扩大和企业融资规模的增加会加重公司的负债。从企业近两年的整体发展来看，负债的增加将被理解为一个负面信号，即企业的财务压力也在增加。目前，许多房地产企业在2019年也将重点放在减少债务上。对于美的地产来说，在冲刺规模的同时，要注意降低负债规模和稳定资本压力。

美的地产的合并资产、权益和负债

高负债压力下的大举征地战略会不会给企业正常运营的资金链带来风险？投资者。com就上述问题致函美的地产。截至发稿时，对方没有置评。(思考金融产生了)■