中航退出地产业务 多处项目无人接盘

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[摘要]在决心剥离房地产业务的同时，AVIC将重点放在房地产资产管理业务上。但数据显示，其房产的毛利率远低于同行。各种各样的困难使得ABC要走很长一段路才能走完。

中央企业中国航空空工业集团有限公司(简称“中航”)继续退出房地产。

根据北京产权交易所的信息，子公司AVIC立成(香港)有限公司以22.8亿元的底价上市转让了苏州苏航房地产有限公司100%的股权。据报道，该项目于6月3日正式披露，随后短暂结束，并于6月10日重新上市。然而，转让并不顺利。该项目内部人士告诉《时代周刊》记者:“有很多人来咨询，但很少有人继续跟进。”

这不是AVIC第一次转移资产。在一些中央企业退出房地产行业的背景下，2016年10月，AVIC明确提出剥离房地产业务。

从此，AVIC开始了“卖房”之路。到目前为止，他们手中还有很多资产需要寻找新的买家，一些项目因为价格债务问题陷入无人接手的困境。

在决心剥离房地产业务的同时，AVIC将专注于房地产资产管理业务。但数据显示，其房产的毛利率远低于同行。各种各样的困难使得ABC要走很长一段路才能走完。

资产处置被阻止

数据显示，本次拟转让的苏航房地产成立于2015年7月31日，注册资本为人民币14亿元，AVIC立成(香港)持有苏航房地产100%的股权。

根据2018年度审计报告的数据，2018年，AVIC立成的营业收入约为12.39亿元，营业利润约为2.66亿元，净利润约为2.17亿元。截至2019年3月31日，AVIC立成实现营业收入约10.82亿元，营业利润约636.76万元，净利润约633.76万元。

据悉，2015年6月，苏航房地产有限公司中标苏地2015-G-14号和苏地2015-G-15号，总面积272，914.9 ㎡，均位于吴中区木渎镇首桃湖路东侧。他们都可以从事普通住宅和商业配套设施的开发、建设、出租和销售。

“这两块土地没有遗留下来的历史问题，一块是开发的，另一块是开发的，目前正在出售。”上述知情人士告诉《时代周刊》记者，在2018年6月30日基准日至项目竣工的过渡期内，收回的房价将由受让人享有。

“目标企业没有多少债务问题。只有部分项目资金计入应付账款，负债全部由目标企业苏航本人负责。”上述知情人士向记者解释道。

不仅如此，这位知情人士告诉《泰晤士报》记者，目标公司的第二次上市是由于修改了其中一个细则，对担保人的要求从600亿元减少到500亿元。

尽管要求较低，如上所述，转移过程并不顺利。

2016年，国务院国有资产监督管理委员会召开中央企业产业结构调整、合作与整合研讨会。会上，八家中央企业开始进行产业结构调整和整合。由于房地产未被批准为主营业务，其业务发展将受到政策层面的制约，AVIC成为剥离房地产业务的中心企业之一。

然而，在剥离过程中，并不是所有的资产都能成功出售。苏州苏航房地产的母公司中航立成(香港)平台上市转让，也遭遇了一个鲜有人问津的尴尬局面；两次上市的成都中航城项目，在等待了10个月之后，也迎来了一个“新业主”。

没人在乎广东国际酒店。正式上市一年后，即2018年8月16日，意向受让方仍未收到。AVIC国际控股(港股00161)子公司广东国际酒店实业有限公司75%的股权，迎来了信息披露的截止日期。

明远房地产研究所股票房地产首席研究员艾振强告诉《时代周刊》记者，目标项目没有被接管的原因有很多。首先，目标本身是有缺陷的，比如在三月和四月的五线城市；二是在一二线城市或潜在的三四线城市(一二线周围)，但价格相对昂贵；第三，目标本身可能不太干净，存在争议，性价比不高；第四，目标企业债务负担沉重，没有人接手长期经营亏损。

“广东国际一直处于亏损状态，这也是受让方谨慎从事的。”易振强接着说道。

根据报告数据，截至2017年7月31日，广东国际实现营业收入1.49亿元，营业利润和净利润分别为-568.11万元和-569.7万元。

财产转换一直很缓慢

在剥离房地产业务、加快去房地产化的同时，AVIC于2016年开始进行物业管理转型，并于2018年5月11日将AVIC房地产更名为AVIC盛大有限公司。

经过三年的转型，AVIC盛大在2018年交出了一份不错的成绩单。

2018年，公司实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，归属于母公司所有者的净利润8.57亿元，同比增长468.84%。

然而，在业绩增长的背后，公司的净利润是耐人寻味的。

2018年，惠东项目和贵阳项目成功完成销售和上市交易，上海天盛广场项目完成工商变更和资产交付，全年总投资收入12.4亿元。

资产的频繁出售将美化公司2018年的业绩。扣除非经常性损益后，AVIC盛大的净利润仅为-1.5亿元。

随着房地产资源的不断出售，房地产开发行业将逐渐萎缩，而低利润的物业管理业务可能难以支撑公司未来的业绩。

据财务报告显示，在利润总额8.57亿元中，房地产业务净利润达到6.81亿元，物业管理业务净利润仅达到1.64亿元。与同行相比，其盈利能力并不理想。

2018年，碧桂园服务(港股06098)实现利润9.3亿元，亚人寿服务(港股03319)实现利润8亿元，彩生活(港股01778)和绿城服务(港股02869)分别实现利润4.9亿元和4.8亿元。

在净利润不尽人意的背景下，AVIC盛大也打算借助外部力量发展规模。

今年4月15日，招商局蛇口宣布，该公司计划以现金形式转让AVIC国际控股公司持有的a股上市公司AVIC盛大22.35%的股份，并以招商局地产100%的股权认购AVIC盛大的非公开发行股票。招商局蛇口在接受AVIC国际控股的股份后，将成为AVIC盛大的第一大股东。

截至2018年底，招商地产总资产16.98亿元，年营业收入29.2亿元，下属机构61家。管理的物业超过500处，服务面积超过7500万平方米。

根据AVIC盛大的年报，截至2018年12月，AVIC地产共有523个国家物业管理项目，管理面积5307万平方米。

合并AVIC盛大的管理区域后，招商地产的服务区域将接近1.3亿平方米。凭借整合优势，有望成为中国未来第一家物业管理公司。

“收购仍在进行中。现在公司的全部精力都放在发行股票来购买资产上。目前，它暂时不会增加房地产项目的转让。”AVIC盛大的内部人士告诉记者。

资产重组后，AVIC盛大能否成功进军房地产并成功完成转型？如何进一步提高物业管理的盈利能力？目前尚待观察。