可售存量紧缺 北京别墅不足万套

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【摘要】截至2019年6月16日，北京已售出1875套别墅，平均成交价格约为5.79万元/平方米。目前，可销售库存为9041套，可销售库存面积仅为288.82万平方米。

《时代周刊》记者赛亚来自北京

今年到目前为止，北京楼市在经历了短暂的波动后，一直延续着价格上涨和下跌的趋势。

根据Cree Data的最新统计结果，截至今年5月底，北京市共售出22234套新房(新建商品住宅)，交易面积为204.6万平方米，平均成交价格为43492元/平方米。

其中，1月和5月平均成交价格继续下降，分别为51882元/m2、46520元/m2、47887元/m2、44638元/m2和41276元/m2。

然而，月营业额持续上升，其中5月份的月营业额为8440台，达到了过去一年半的峰值，同比增长164%，环比增长90%。

上周(6月10日，16日)，北京售出1722套新房，较上周增长11.38%，这是进入6月以来北京新房成交量持续上升的第三周。

这一波小阳春市场也拉开了北京高端装修买家的游戏序幕。

进入5月份后，何裕京华庄园、葛洲坝中国住宅项目等一批顶级豪宅获批进入市场，引起了市场的极大关注。这能否进一步提振北京顶级奢侈品市场，刺激嗅觉敏锐的高端买家寻找合适的机会？

“提升和改善房地产市场的需求有所增加，别墅和其他豪华住宅逐渐成为通过房地产市场的互补产品改善市场的支柱。”和硕首席分析师郭毅对《时代周刊》记者坦言，财富的根源在于思维方式和抓住机遇的能力。作为房地产市场繁荣红利的收割者，塔吉克斯坦富人对冲风险和危机的有效方式仍然是高价值资产。

售出了127套5000万元的豪宅

在市场重启的背后，有一个重要的信号:目前，北京二手房交易的比例已降至72%，这是近五年来的最低值。事实上，北京楼市是一个真正的股市，即二手房的成交量远远高于新房。

自2016年以来，北京的二手房交易量一直占据该市“大盘”的80%以上。

最直接的原因之一是，北京正逐步进入有限竞争房屋的时代。有限竞争房和共有产权房的大量集中供应挤压了空.二手房交易

据《泰晤士报》记者报道，截至今年5月底，北京已有49个有限竞争住房项目获得预售许可证，累计供应3.3万套住房，占北京商品房总供应量的64%。

北京的豪宅也显示出复苏的迹象。

《时代周刊》记者从中原房地产研究中心了解到，截至6月16日，北京已售出671套总价超过2000万元的项目，交易面积为32.54万平方米，平均交易价格为8.38万元/平方米。

其中，全年共销售127套项目，总价超过5000万元，交易面积12.22万平方米，平均成交价约9.48万元/平方米。

以别墅为例，作为一种垄断资源的奢侈品，别墅因其特殊性和个性一直受到城市高端消费者的追捧。

截至2019年6月16日，北京已售出1875套别墅，平均成交价格约为5.79万元/平方米。目前，可销售库存为9041套，可销售库存面积仅为288.82万平方米。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，由于目前北京市场住房交易需求较大，未来别墅市场的成交量和价格仍有上涨的可能。

“100，000+”房地产密集进入市场

长期处于休眠状态的北京奢侈品市场正在迎来一波行情。

事实上，与上海和深圳频繁出现的“10万+新”豪华住宅项目相比，北京近年来能够获得预售资格的楼盘屈指可数。

以北京今年前四个月的交易排名为例。前30名中，单价10万元以上的项目有:海洋国际、下功府、首都天喜、北京一号院、中国印章、金盛家园、钟君天辰、西单尚国学等。

然而，这些项目基本上是已经出售多年的旧豪宅，市场上很少有新的交易。

然而，5月份之后，何裕京华庄园、葛洲坝中国住宅项目等地产获准进入市场，释放出更多有关顶级豪华住宅市场的积极信号。

根据北京市住房和城乡建设委员会网站上的公开信息，紫苑家园(葛洲坝北京中国大厦)和上润家园(北京庄园)已处于“预售许可证通知”状态，预售价格已超过11万元/平方米。

其中，中国之家是葛洲坝于2015年10月以历史最高底价7.5万元收购的范家村地块，该底价仍保持北京市土地出让单价记录。

此外，北京庄园是北京为数不多的单价超过10万元、总价为“1亿元”的单户产品之一。

这一轮高端精品项目集中在市场上，引起了业界的热烈讨论和关注。继去年茂源镜月、茂源京西、宜良马等明星豪宅之后，他们有望获得预售价格较高的“种子选手”，如北京庄园和中国之家。

不仅如此，预计今年上半年末，越来越多的房地产将加入10多万套豪宅的行列。

据《泰晤士报》记者报道，九龙仓一两马、西钓鱼台国玺、保利和光一景、泰和金尊府等项目都是“种子玩家”，预计预售价格较高，泰和金尊府的平均售价可能超过15万元/平方米。

顶级改进欢迎机会

当豪宅涌入市场时，如何摆脱“复制”和“堆积”？

一位奢侈品机构的人士分析说，北京房地产市场的高端客户与过去完全不同。他们的住房选择已经摆脱了传统的区位限制，北京的豪华项目甚至可能成为替代住房。

这也意味着奢侈品项目的竞争对手将遍布整个城市。

奢侈品项目越来越难以锁定这些财富类别。如何在竞争中脱颖而出，是奢侈品开发商必须深入思考和研究的课题。

以葛洲坝华府为例，他们不得不面对附近的豪华住宅项目茂源吊云台和茂源京溪。后两者的平均售价分别为13万元/平方米和8.6万元/平方米。

另外，从目前的预售价格来看，单套北京庄园的总价最高，达到1亿多元，这在北京高端市场是罕见的。

在近期获批进入市场的四个项目中，颜夕华富、舒松别墅和中国之家的平均总价分别为1787万元、2034万元和2387万元，而北京庄园的平均总价达到1亿元。从外部世界来看，这些豪华住宅项目可以说在一定程度上满足了提高住房拥有率的顶层需求。

根据《2018年胡润财富报告》，中国大陆拥有1亿元资产的“超高净值家庭”数量较上年增长9.9%，达到13.3万个。从地理上来说，北京已经成为一个超高净值人群数量和财富密集的地方。

从外部来看，由于别墅用地审批的收紧，别墅的新房数量越来越少，导致供应紧张的现象。特别是顶级豪宅具有明显的保值增值特性，成为高净值个人资产配置的重要选择。