北京今年上半年成交1.6万套新房 “前高后低”稀释二手房需求

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随着仲夏的临近，一位已经一年多没有见到他的老人突然约见了一位记者，声称他需要帮助。带着疑虑去赴约会后，我发现老人只是在问更衣室的事。这种情况发生在其他人身上并不奇怪，因为在北京房地产市场连续18个月低迷之后，此时没有必要犹豫买房。

然而，老记者就不同了。在北京工作多年后，他曾坚持“没有必要在北京买房。”首先，房价高不可攀；第二，租房已经可以满足需求；第三，他在家乡有几栋房子，不打算在北京养老。这次在北京买房的想法是因为他家乡的房价涨了，但是北京的房价被打压了，是时候换房了；其次，孩子们提出了将来在北京工作和生活的要求。

在二线城市卖完房子后，一线城市的反向购房者越来越多，这反映了一个现象，即全国房地产市场已经进入了一个以住房置换需求为重点的改善时代，而北京对这些购房者尤其有吸引力。根据中原地产研究中心的统计，今年上半年，北京市共销售了1.6万套新商品房(不包括经济适用房如共有产权房)，同比增长103%。

“今年上半年，在限价政策下，1000万元以上的房子相对受欢迎，而且几乎所有这些房产都是由改善了的购房者购买的。”一些业内人士告诉记者，出售二手房并转向新住房市场的买家比例正在大幅上升。

今年上半年，售出了16，000套新房

“今年上半年，北京售出了1.6万套新房和7.2万套二手房。新房交易量同比上升，而二手房交易量则创下新低。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》表示，从上半年北京楼市走势来看，北京楼市呈现“先高后低”的波动态势。

今年上半年对北京来说很特别。自2017年6月限售房进入市场以来，限售房在北京新建商品房市场中的比重不断上升，纯新建商品房的比重持续下降。从供给角度来看，业内一些人士表示，有限竞争住房和纯商品房的供给比例是10:1。两者的区别在于，有限竞争房是一种政策性的商品房，在价格限制的基础上限制销售。一般来说，购买后需要持有8-10年，在此期间不能随意转售，但纯商品房没有这个限制。

张大伟表示，今年上半年售出的16000套新房中，近9000套仅限于竞争用房，其余7000套为纯新建商品房。淘汰率高的限制性竞赛场馆大多集中在丰台区、大兴区、朝阳区和石景山区，且大多为高端项目，包括佑安大厦和太和北京场。纯新建商品房成交量较高的项目集中在丰台、顺义和朝阳。

值得一提的是，门头沟区的新房成交量同比翻了一番。根据诸葛的购房数据，2019年1月至5月，门头沟区新建商品房供应总量为27400平方米，同比下降49.35%；共售出10.76万平方米，同比大幅增长130.90%。

今年以来，海淀、西城等区域住房需求泛滥，导致京西板块新增住房市场交易量较高。"我们项目的买家主要来自海淀、西城和石景山的改良客户."位于长安街西延长线-西长安新城的中国铁建万科·玉长安(港股01186)相关负责人告诉《证券报》记者，“玉长安总价值100亿元，2016年上市。当时，市场上没有有限的竞争空间。借助将于今年国庆节前通车的百里长安街，以及住宅、商业和写字楼的综合优势，再加上已经运行的北京首条磁悬浮列车s1线，即将建成的龙湖天街、门头沟体育中心、北京巴中京西校区、永定河休闲森林公园等。，玉长安项目吸引了许多民营企业家和企业。高管们聚集在这里。”

根据上述消息来源，翡翠长安的住宅平均售价约为6万元/平方米，主要户型约为168平方米，总价约为888万元/套。作者的长辈认为，准现有住房属于改善住房的范围。

“目前，大多数购买我们项目的买家都是两次以上的购房者。以前，海淀和西城的老年住宅客户更多。”翡翠长安的相关负责人告诉记者，在购买翡翠长安之前，这些买家在同一地区看到了更多的二手房，但他们都放弃了，因为单价太高，物业太差，无法达到改善的目的，然后去了新房市场。然而，海淀区和西城区几乎没有新的住房供应，石景山区的竞争房屋也很有限，所以他们最终将目标转向了门头沟新城京西段的纯新建商品房。

稀释对二手房的需求

值得注意的是，在比较空.二手房和新房的未来升值时，目前的市场结构存在一种现象例如，万科、龙湖等注重质量和业主服务的知名房企的新房购买量，一般会比周边项目高出15%-20%，尤其是中高端产品线。也许，这就是为什么客户群的改善更倾向于购买新房子的原因之一。

“去年，我们以1600万元的价格卖掉了一套170平方米的房子。那时，我们不想买房子，把钱放在信托基金里。今年，我们觉得要合理配置资产，所以我们出去看房。”一位来自西城的购房者表示，在门头沟看到其他房子和一些二手房后，他觉得新城有发展，最终选择了祖母绿长安，这离他的居住区很近，可以在2020年交付。

“今年，因为我的孩子想上学，我想在女儿学校附近买一套二手房。我看中了公共展馆中一栋160平米的房子，总价为1040万元。我觉得装修很麻烦，最后我选择了新房子。”一位来自海淀的购房者表示，他在买房时非常注重物业服务，而这在旧房里是没有的。

对此，壳牌研究院的一份报告显示，今年上半年，北京二手房市场出现了一定程度的回暖，成交量同比下降14.3%，新房分流是主要原因之一。

“今年上半年，北京的新房供应持续爆满，导致新房成交量上升，部分二手房需求被稀释。诸葛房产搜索分析师郭世英向《证券日报》表示，春节后，二手房释放出一波调控和抑制需求的浪潮，导致3月份二手房成交量反弹，随后市场回暖变得理性。

值得注意的是，在放弃二手房、购买新房的过程中，很多人都纠缠于购买有限竞争的房子或纯粹的新商品房。从目前的库存规模来看，22000套有限竞争房屋已经进入市场，整体去污率不到45%。然而，纯新建住宅市场的存量很少，而价格较高、配套服务和未来升值的纯新建商品房空房则受到中高档客户的青睐。

截至2019年6月27日，根据天朗数据查询，北京目前仅有16572套建筑面积超过160平方米的纯商品房(普通房+别墅)。2018年，纯商品房用地仅占全年土地供应总量。1%，其中京溪三区(门头沟、海淀、石景山)只有251套商品房+别墅，建筑面积约160平方米至170平方米，可见这一市场十分稀缺，这也是近两个月来翡翠长安等京溪项目销售业绩快速增长的原因。

至于下半年北京楼市走势，根据郭世英的预测，二手房成交量不会出现太大波动，将保持稳定趋势。

另一位分析师认为，在新建商品房中，随着有限竞争房的不断进入和纯商品房库存的不断减少，预计下半年纯商品房的销售将更加火爆。