债务高峰压顶 7家房企拟融资305亿元

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融资环境有所改善，住房企业抓住机遇，集中发布融资计划。1月8日，截至发稿时，7家房地产上市公司及关联方已于当日发布了债务融资计划，融资规模约为305亿元。融资工具包括公司债券、资产支持票据、中型票据和美元支持票据。偿还债务和补充流动资金已成为融资的主要目的。房地产业人士指出，目前，整个行业正面临巨大的债务偿还压力。

融资成本差异

金代尔有最大的融资计划。该公司于1月8日晚发布了一项公告。最近，董事会投票通过了发行债务融资工具的相关议案。金地将申请总规模不超过200亿元人民币的新注册债务融资工具。其中，短期融资券和超短期融资券可以在注册额度内循环发行。债务融资工具的最长期限不得超过20年。

欢乐城地产、金科房地产集团、中南建设、华侨城大规模发行。其中，欢乐城地产的子公司中粮地产投资计划发行不超过30亿元人民币的国内债券，金科房地产集团计划在2019年发行第一期中期票据，批准发行规模为23亿元人民币，主要用于偿还到期贷款。中南建设计划发行22亿元资产支持债券来偿还银行贷款。1月7日，华侨城集团宣布发行2019年第一期20亿元中期票据。这一次，它计划发行270天超短期债券，筹集20亿元人民币，以补充其上市公司华侨城a股的日常营运资金。

此外，钟君房地产在同一天宣布，它计划发行票据，并打算使用票据净基金为其现有的一些海外债务进行再融资。该公司尚未宣布融资规模。然而，标准普尔指出，截至2018年6月30日，钟君集团的资本结构包括170亿元人民币的担保债务和150亿元人民币的无担保债务。该公司的担保债务比率约为53%。

虽然大多数企业的融资规模相近，但不同企业的融资成本差异很大。总体而言，国有资产的大中型住宅企业在资本成本方面具有明显优势。与欢乐城房地产相关的债券年平均融资成本仅为4%左右。华侨城集团1月7日成功发行2019年第一批中期票据，实际发行规模20亿元，票面利率4.57%。同期，宝龙地产计划发行年息9.125%的2亿美元高级票据。此外，发行美元债务工具还应考虑汇率变动可能带来的财务成本。

面临债务考验

住房企业的这一轮债务压力始于2014年。2015年，住房企业发债规模达到12456亿元，同比增长214.15%，创历史新高。后来，由于严格监管，规模下降了。根据郭进证券的研究，2014年至2017年的四年间，住房企业的债务融资总额高达29531亿元。

自2018年以来，住房企业逐渐进入了债务偿还的高峰期。根据恒大研究院的报告，截至2018年6月底，除民间融资和金融机构贷款外，房企计息负债余额约为19.2万亿元。其中最大的是房地产开发贷款，其次是委托贷款、信托融资、信用债券、M&A贷款、海外债券和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元和0.6万亿元。从赎回规模来看，从2018年下半年到2021年，到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。