300城去年土地成交近4.2万亿元 流拍显著增多

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近日，中央参考咨询所发布了《2018年中国300个城市土地市场交易信息》。去年，300个城市的土地供应量增加了近20%，二三线城市的供应量增加，导致交易量增加。平均底价同比下降，平均保险费率继续下降。

去年第一季度，各城市的供需同比有所增加，黄金的收缴量也有所增加。热点城市坚持调控，低价和底价频繁交易；第二季度和第三季度，供应量增加，空房源的选择增加了房屋企业的理性征地，交易的平均底价和升水率同比下降；自第四季度以来，全国整体供应量逐季度攀升至较高水平，营业额和转让费同比下降，年内平均保险费率降至低点。由于城市政策和各种调控政策的不断完善，土地市场总体保持稳定。

与此同时，2018年土地市场的拍卖数量大幅增加。随着土地市场调控的深入，一些城市出台了严格的土地出让条件，如限定房价、限定地价、自持竞争、竞争性建设等，住房企业的利润被空压缩；与此同时，调控城市的范围，如限制购买和房地产市场的贷款有所增加，一些购房需求已被抑制，销售增长放缓，住房企业有更大的压力偿还；再加上房企融资渠道的不断收紧，房企收购土地更加谨慎。土地市场拍卖现象愈演愈烈。

然而，在中央政府“无房无房”的指导思想下，各城市继续“分类调控，因地制宜”，充分发挥地方政府的积极性。一方面，增加土地供应，推出各类保障性住房用地。例如，北京和上海分别试点建设集体土地上的“共有产权房”和出租房；另一方面，为了保证市场的活力，一些城市还出台了一些回拨政策，放宽土地出让条件。今年，一些城市将陆续出台金融、房地产和房地产行业的细则回调政策，以保持房地产企业收购土地的热情，稳定市场预期。

就城市而言，一线城市的土地供应下降，所有交易指标下降。上海和广州的年土地出让金有所增加，而北京和深圳的黄金收缴量同比下降了40%。二线城市土地拍卖政策不断完善。与上年相比，土地供应和交易面积增加，黄金采集和平均价格同比下降，地价同比下降，土地市场总体保持稳定。三是四线城市承接了热点城市的需求溢出，土地供应面积同比增长，交易量和收入同比增长，地价下降一半以上。

此外，从各城市的情况来看，一线城市租赁土地和限价住房用地较多，国有企业和品牌住房企业在开发这类地块上具有优势；一些人口大量流入的二三线城市仍有进一步发展空的空间；三个人口流入较少的四线城市正面临更大的下行压力。如果房地产企业能够根据自身情况采取灵活的策略来应对市场变化，那么在这一轮调控中，房地产企业将会有很大的发展。

总体而言，2018年全国300个城市土地出让金总额为41773亿元，同比增长2%。受地方调控政策不断深化的影响，底价交易频繁发生，住宅用地租赁费比重降至81%，商业和工业用地总比重为17%。全国40个大中城市转让费同比增幅较大，19个二线城市同比增幅较大，中西部城市是主要力量；杭州以2442.9亿元的收入位居转会费榜首，同比增长11%。

中国科学院表示，2018年，全国重点城市将继续贯彻“不投机、差别调控、坚决抑制房价上涨”的指导思想，从供需两方面准确实施年度调控，调控政策将取得阶段性成效。2019年，稳定房价和地价有望成为调控的主要目标，各城市将继续根据城市情况制定政策，适度增加土地供应，同时继续调整宅基地供应结构。在一些城市，房地产市场可能会放松限购和限贷政策，以稳定市场预期，保持房地产企业的征地热情。