实地探访香江控股高价收购项目：进度缓慢乏人问津 业绩承诺难兑现

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香江控股(600162.sh)旗下的滑铁卢可能会出现。

2019年1月12日，香江控股以25亿现金收购了天津三家公司(盛岛宝坻、盛岛虹影和盛岛房地产)65%的股份，并在整整一年时间内恢复交易。

今年天津三家公司的股份转让完成，大股东及关联方增持股份5%，仍未遏制股价下跌趋势。股票价格从去年1月12日复牌后的3.92元的高点下跌到7天收盘时的2.23元，跌幅超过40%，市值损失达到57亿元。

今年，在楼市限制的阴影下，香江锦绣花园发展缓慢，销售冷淡，业绩承诺难以兑现。

“经过十几年的发展，香江锦绣花园在我们宝坻地区一直不温不火，主要是因为之前没有抓住‘蓝印’的销售机会，产品定位不准，周边设施不统一。”宝坻一家房地产公司的负责人告诉正在天津锦绣香江花园进行实地调研的投资者网络。“目前，在天津严格的限购政策下，京滨高速铁路不太可能在通车后移交。”

一项不可能完成的任务。

从北京国茂出发，一直向东，经京沈高速转入金鸡高速，行驶120多公里后，从宝坻京津新城出口出来。进入京津新城后，穿过几个展览后的一排排别墅，驶入白豹高速公路5公里，穿过贫瘠的农田，映入眼帘的是锦绣香江花园，这是香江控股大股东开发的150万平方米的超大型建筑。

京津新城位于天津市宝坻区，京津唐的心脏。锦绣香江花园位于京津新城南缘的大白镇，该镇的大杨庄村分别位于白豹公路的东西两侧。

这条只有10米左右宽的白豹乡村路，也成了锦绣香江花园和乱糟糟的乡村之间的零线。第一次来这里的人，如果没有人提醒的话，在高速公路的东侧到处都可以看到裂缝，稍微破旧的社区几乎总是会误认为是当地村民的搬迁社区。

“京津新城的主要买家是北票人。周末别墅的售楼处几乎人满为患，大多数都是来自北京的买家。这种火爆局面一直持续到2014年之前的蓝印结算政策结束。”上述房地产公司的负责人坦言，“北票的大量购房者通常把大部分工作和生活时间都花在北京，这也是金景新城成为‘鬼城’的原因。2017年4月17日之后，经过两次限购升级，该地区的房地产销售量迅速下降。”

2017年11月10日，香江控股暂停交易，计划投资25亿元从大股东南翔集团购买天津三家公司65%的股份。该房地产，声称超过3000亩，被纳入上市公司。

数据显示，经过10年的销售，这座超大型建筑仅售出50多万平方米，负责运营的三家公司不仅亏损，而且其中两家已经资不抵债。在此期间，这三家公司在2012年前后经历了销售困难和产品积压。

“在接下来的四年里，我们需要完成超过一百万平方米的房地产销售。这意味着很难实现公司过去10年销售业绩的两倍。”上述房地产公司负责人表示:“目前不可能完成限购政策。”

据了解，天津楼市的限购压力仍然很大。根据天津市限购政策，除滨海新区外，天津市居民限购2套，外国人限购1套。特别是非天津户籍人员如欲在天津购房，需提供3年内在天津连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税的证明，已缴纳的社会保险或个人所得税证明不得作为购房的有效证明。

事实上，历史上最严格的限购政策出台后，对整个天津房地产市场产生了直接影响。据天津市统计局统计，2018年前三个月，本市房地产开发投资同比增长9.2%。商品房销售面积188.13万平方米，下降58.7%；销售金额318.55亿元，下降54.8%。其中，住宅销售面积下降58.2%，销售量下降60.0%。

销售情况继续恶化

“虽然海河人才计划的实施大大增加了天津引进的人才数量，但实际上在宝坻买房定居的人并不多。”远低于之前的蓝图数量。”上述房地产公司的负责人表示:“即使你选择在宝坻落户，这些人大部分都是以购买二手房为主，因为没有房子在拍卖，而且买后结算比较慢，二手房可以在转让后很快结算。”

“我们房地产的主要买家是北票人，占了近一半，其次是在周边公园工作的人和大白镇的当地人。每天都有一辆大巴从小区开往北京的胡家楼，为小区业主服务。”一位接受投资者网络采访的销售人员表示:“但限购之后，销售情况一直不太好。我们只能卖给那些已经安顿下来并有集体账户的买家。”

上述销售人员承认销售不佳，投资者网络从售楼处的销售控制图中发现，目前主要推广的四期玫瑰园销售状况为“零”。同时，这种冷清的销售状况也反映在香江控股发布的公告中。

投资者网2018年1月12日就《湘江控股2018年半年度报告》、《湘江控股重大现金购买及关联交易报告》及上海证券交易所询证函的回复进行了查询。截至2017年6月30日，森岛宝坻的预收款为4484万元；森岛虹影提前收到5.81亿元；森岛房地产提前收到3.22亿元，三家公司提前收到9.48亿元。在对上海证券交易所询证函的回复中，估计上述三家公司的年销售额为6.98亿元，根据这一计算，去年上半年至少需要3亿元的销售额。

然而，实际的销售情况令人惊讶。根据2018年半年度报告的附注，截至2018年6月30日，天津锦绣香江花园(上述三家公司的合并名称)预付款账户仅7.29亿元，同比减少2.19亿元。

“根据预售制度和新房会计收入确认的原则，购房者在交房后通常需要一至两年才能收到房子，只有当购房者收到房子后，相应的房款才能转入收入。因此，预售款通常包含在预付款中，以表明当前房地产的销售情况。”一家经纪公司的房地产行业分析师告诉投资者。目前预付款已经成为判断房地产销售状况的重要依据。

这意味着，在2017年上半年限购之后，天津三家公司的销售情况继续恶化。截至2018年6月30日，上述三家公司的新房销售进度远远低于交付进度，否则2.19亿元的预收款不会下降。

缺乏公共设施

至于未来销售是否会有所改善，上述销售人员希望北京至滨海高速铁路能在明年年底开通。“这些年来，由于对京津新城交通规划的忽视，区域发展无法实现。但是，随着京宾高速铁路的开通，在北京、滨海新区和唐山，半小时内就可以到达。”她说:“我们是京津新城区最好的配套社区，我们一定会吸引更多的北京和河北人来购买。”

事实上，配套设施建设落后已经成为项目公司未来发展建设的制约因素之一。根据关联交易报告，该项目所在的京津新城未建第二污水处理厂，导致该开发项目未申请建设项目环保竣工验收。其中，天津市环保局因未获得建设项目环保竣工验收，分别处以20000元的行政罚款。

“京津新城是个‘鸡肋’的地方，就是为了糊弄外国人而北上买房的。宝坻本地人很少买房子住，周边设施也不完善。”来自北票、现居武清的刘先生告诉Investor.com:“去年我在天津买房子的时候，就特别关注京津新城。除了温泉这个噱头，其他配套设施都不见了。后来，我问了一些宝坻当地人他们不想去的地方。所以我最终选择了武清。”

值得注意的是，随着京津冀一体化的深入，京津唐高速铁路和京滨高速铁路的建设将为宝坻地区的发展注入新的活力。

“与武清相比，宝坻具有后发优势和低房价优势。不过，你在宝坻买房时，必须根据自己的需要选择位置。”北票的刘先生建议:“如果你只考虑度假和休闲，又有很好的经济实力，你可以在京津新城买别墅。”如果你需要长时间生活，让孩子上学，在北方宝坻一中附近买一栋房子。我想在南方潮白河沿线的宝坻南站高铁站附近投资升值。”

宝坻区政府确立的发展重点是向北巩固，向南发展。在北部，中关村工业园将建在京沈高速公路附近，主要承担北京中关村的产业转移。在以宝坻南站为中心的潮白河南段建设带上，以宝坻人民医院为代表的配套设施将移至南站附近。

锦绣香江花园离这两个地方仅20多公里。当地政府今后将重点关注的相关配套设施将使位于大白镇的锦绣香江花园难以尽兴。

定位不清，错失销售机会

“现在，恒丹位于天津和宝坻之间的辉煌的湘江花园项目是一个尴尬的地方。该市到河北区的距离与到宝坻区的距离相同。这个城市享受不到政策红利，这个地区也享受不到。”上述房地产公司负责人表示:“我想依托温泉城近十公里的距离，而我自己的产品定位并不接近温泉城以别墅为主的定位。”

据了解，位于京津新城核心的温泉城的大多数联排别墅都是最抢手的，平均价格在5000-7000元之间，一套300-400平方米的房子总价在150-300万元之间。首付款约为30%，这是大多数北票人负担得起的，也适合暑假。在此期间，锦绣香江花园推出了以高层、多层小高层、别墅为主。

“定位不清是主要的伤害。锦绣香江从一开始就被定位为居住社区。它没有考虑客户的真正需求，错过了2014年之前的销售机会。”上述房地产公司的负责人说:“能一年到头住在这里的人很少。除非他们是大白镇周围乡镇的原始村民，否则宝坻市的人不会来这里居住，因为周围几乎没有任何设施。”

对于上述人士分析的销售不佳，香江控股发布的公告和关联交易报告中也承认，天津公司在2012年左右存在销售困难、产品积压等严重问题。

在他看来，温泉城的最初定位是京津的别墅区，以休闲度假为主要重心。10公里外的锦绣香江花园应该紧紧围绕这一主题。后来，洪坤镇充分认识到这一点的重要性，联排别墅和花园住宅是主要的。

事实上，在过去的10年里，不温不火的销售形势已经导致香江控股的大股东两次引退，向上市公司“扔锅”。

经2013年4月召开的第六届董事会第三十次会议和2013年召开的第二次临时股东大会审议通过，湘江控股决定不收购天津三号公司。原因是当时天津公司存在销售困难、产品积压等严重问题，2012年末湘江控股上市公司资产负债率为85.10%。如果香江控股当时收购天津三公司，不仅会提高上市公司的盈利能力，还会降低上市公司的资产使用效率和盈利能力，增加上市公司的负债水平和财务风险，不符合上市公司股东的利益。

时间不多了。

时隔四年后，收购再次被提上日程。根据香江控股披露的重组计划，拟以现金25.02亿元收购三家天津公司(盛岛宝坻、盛岛虹影和盛岛房地产)65%的股份。

根据其相关报告，维持25亿元的高价收购有两个前提条件——评估报告中的预计净利润达到10%，平均售价超过1万元。从目前的情况来看，10%的利润率对这三家公司来说太高了。

数据显示，森岛虹影和森岛房地产持续亏损，净利润明显为负。2017年上半年，只有森岛宝坻从负值变为18.5%。

除了仍在亏损之外，香江控股显然对天津三家公司的项目价格持乐观态度。在价格比较的三家公司中，金地新城的万凯印象位于宝坻市区，金润的凤凰洲不在宝坻市区，但离市区不到10公里，而宝坻锦绣香江离市区不到30公里。

从市区及其周边的房地产市场价格推断公司的房地产价格显然是不合适的。事实上，宝坻锦绣湘江周边的房地产不在少数，东面是景瑞颍郡的博斯普鲁斯湾和远大城，北面是洪坤故里和京津新城。

无论上述哪一处房产比香江控股收购书中给出的三个比较对象更接近项目的实际位置，香江控股为什么能进一步放弃？

根据公开信息，景瑞迎军的博斯普鲁斯湾的平均售价为5500元/平方米。因为它主要是基于别墅项目，所以平均价格略低也就不足为奇了；宝坻远大城的平均价格是8000元/平方米；洪坤家乡的平均价格在9000元/平方米左右。

“通常的评估会以邻近房地产的价格作为参考，而估计价格是最合适的。”上述房地产行业分析师表示，“这样获得的评估值是最公平的。”

事实上，大股东“放弃近期”，放弃与周边房地产的比较，直接选择30公里以外的城市房地产价格作为参考。

根据关联交易报告，道森宝坻2015年至2016年的结算面积分别为4375平方米、21600平方米和5200平方米，结算金额分别为2485万元、1.23亿元和3701万元，即平均每平方米结算价格分别为5680元、5711元和7116元。

同期，虹影森岛的结算面积分别为596平方米、1995平方米和393平方米，结算面积收入分别为291万元、1208万元和241万元，即平均每平方米结算价格分别为4886元、6056元和6128元。道森房地产的结算面积分别为4684平方米、17900平方米和7041平方米，结算面积收入分别为2823万元、1.08亿元和5263万元，即平均每平方米结算价格分别为6027元、6040元和7475元。

根据投资者查询的方天霞上市信息。近两个月来，锦绣香江花园已有318套套房挂牌出售，根据装修程度，价格区间为5000 ~ 8500元/平方米。这远远低于一万多元的拍卖价格。

同时，上述二手房也将转移锦绣香江花园期房的买家。在实地调查中，一些工作人员建议我们买二手房。“你不能买我们的新房子，你至少要等两年。我的朋友在这栋楼里有一套90平米的两居室公寓出售，总价约60万元。”在向锦绣香江花园物业的一名工作人员询问了售楼处的位置后，该工作人员将售楼处赶了出来并介绍了该售楼处。

当她看到我们有点犹豫时，她补充道:“我的朋友想出国，急需用钱，价格可以协商。”“在有史以来最严格的限购政策下，周边楼盘的销售都在10000元以下，销售情况比较缓慢，大股东以突破10000元的平均销售价格进行评估。它到底能不能卖，估计没人有底吧？”上述房地产公司的负责人分析说。

事实上，在历史上最严格的限购、缺乏区域配套设施、固定生产不明确的情况下，天津三家公司未来三年将如何卖出数百万平方米的房地产，实现数十亿元的业绩承诺，仍是未知数。

根据天津市建设委员会的官方网站，根据项目建设规划的要求，道森房地产整个项目的开发建设总周期约为13年，即从2007年7月16日至2020年6月29日获得第一份施工许可证。开发已经完成；该项目的销售期为从项目开发完成至2024年底。根据规定，未开发土地延期的，由主管部门处以罚款，未开发土地无偿收回。

显然，时间不多了。(思考金融产生了)■