今年前两月房企融资规模同比翻倍 到期债务规模大

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自2018年底以来，住房企业的融资环境不断改善，成本不断降低。房企抓住这一战略机遇，加快融资。自2019年以来，住房企业境内外融资规模逐年大幅增长。据郭进证券统计，截至2月22日，2019年以来，房企内债发行规模达到928.4亿元，房地产债券发行数量达到136只，同比分别增长97.1%和72.1%。不过，郭进证券也指出，过去两个月房企的密集融资不能被视为房地产融资环境的全面放松，因为在使用方面，近期房企发行的债券大多用于偿还旧债。

融资同比大幅增加

住房企业国内融资高峰出现在今年1月。风能数据显示，今年1月，房企内债发行规模达到800.91亿元，创单月新高，同比增长160.29%。另一方面，据中原地产研究中心统计，1月份房地产企业融资计划出现井喷，共公布了90多个融资计划，总额超过2100亿元，创下了近一年来月度融资计划的新高。

房地产企业也积极在海外发行债券。据wind数据显示，截至2月28日，30家内地房地产企业已在海外市场发行42只债券，发行规模达到146.6亿美元。其中，房地产企业发行外币债券融资的数量和债券数量较去年同期大幅增加。

在不久的将来，更多的房地产公司也抛出了海外融资计划。据中原地产研究中心的数据显示，春节假期后，已有25家以上的房地产企业出台了海外债务融资计划，其中一些已经多次实施海外融资，如豫州国际。此外，融创、徐汇、荣信中国、凯撒、龙光地产、华润置地和华夏幸福也有集约型融资。总体而言，融资成本较去年有所降低。

融资成本各不相同

尽管自2019年以来，房地产企业发行的债务总额大幅增加，但目前融资成本仍处于较高水平。据嘉里统计，今年1月份房地产企业平均发债成本为6.98%，比上个月下降0.17个百分点。海外债务融资成本居高不下，1月份达到7.86%，比上个月增长0.32个百分点，仍处于近年来的高位，企业融资成本压力依然存在。

不同住房企业之间的融资成本也存在差距。中国金贸2月25日宣布，其间接全资子公司金贸投资管理有限公司完成发行公司债券，本金18亿元，最终票面利率3.72%；根据万科的公告，2019年向合格投资者发行的房屋租赁专用公司债券(一期)的最终票面利率确定为3.65%。上述企业融资利率均低于目前的短期银行贷款利率。

其他公司不得不承担高融资利率。今年以来，融资成本最高的是当代地产的美元海外优先票据，票面利率高达15.5%。此外，法明集团、郭蕊房地产和景瑞控股发行的海外融资债券或高级票据的融资成本也相对较高，分别达到15%、13.5%和13%。

一般来说，具有国有资产背景的上市房地产企业或行业第一、二梯队的企业往往可以在市场上以较低的成本获得资金。例如，2月18日，龙湖宣布计划发行22亿元公司债券，最高利率为5.3%，整体融资水平仍相对较低。海外融资方面，华润置地、徐汇、世茂地产、海洋地产的融资成本均在8%以下，融资成本相对较低。

从房地产行业的现状来看，融资成本水平可能成为决定企业在未来行业中排名的重要因素。中国南方一家上市房地产企业的一名人士为记者计算了一个账户。如果一个100亿元项目的利润率在15%左右，一旦企业的融资成本过高，项目的利润水平将受到很大影响。“在这种情况下，能够以低成本融资的住房企业在征地和项目周转方面具有更大的优势。”上述房屋企业告诉记者。

到期债务规模很大

最近，住房企业融资的主要目的是偿还债务和补充流动资金。总的来说，主要方向是“借新还旧”，以解决到期债务的压力。

风统计显示，2018年房企发债规模远高于2017年，但由于到期债务的数量，同期净融资规模仅为1580.03亿元，较2017年下降19.29%，为2014年以来的新低。数据显示，未来五年，境内外房地产企业债务到期总额将达到2.93万亿元，其中2019年到期总额将达到6178亿元。

海外风能统计显示，从2019年到2023年，房地产企业海外债务的总到期日将达到7944.81亿元。其中，2019年房地产企业海外债务到期规模将达到1529.66亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，从今年前两个月的房地产销售来看，房地产市场销售逐渐放缓，偿还难度越来越大。由于前期过度投资，一些房地产企业对资本的需求不断上升。从融资难的角度来看，大多数房地产企业的融资成本近年来一直保持稳定。虽然总体融资成本处于较高水平，但由于全社会的资本成本相对稳定，房地产企业的融资成本并没有显著增加。相反，龙头企业可以以较低的融资成本获得资金。对于这些企业来说，大规模融资明显缓解了财务压力。

张大伟进一步指出，2019年房地产市场将进入调整期的预期非常强烈。在这种情况下，房企更加关注资金链的安全，预计在收购土地时会更加谨慎。预计越来越多的房企将密切关注当前窗口，加快融资速度，以应对未来债务偿还高峰期。