北京楼市“小阳春”调查：刚需激活市场 难言全面回暖

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根据北京市住房建设委员会发布的数据，今年3月，北京网上签约的二手房数量达到1.6万套，这是自2018年5月以来的最高月值。这也是2017年4月和2018年5月之后的第三个月，售出了超过1.6万套二手房。

《中国证券报》记者近日走访了北京楼市，了解到在限购限贷的严格政策下，北京楼市的“连环榜”已成为主流。春节后，许多只需观望入口的客户结束了，银行信贷放松，使得“上车”的营业额大幅增加，使得改善后的客户和有特殊需求的客户获得资金进行置换，激活了整个链条中的交易。但是，总体而言，目前的市场复苏仍然是结构性的复苏，大量的房子仍然有讨价还价的空价格，所以市场很难完全恢复。

只需要进入

张强(化名)在一家中介公司列出了一套小型二手房，最近终于卖掉了。中介告诉记者，3月是北京房屋交易的传统旺季。经过两年的调控，北京二手房市场一直处于下行通道，但最近许多只需要二手房的消费者开始不再等待进入市场。

张强的房子的买主王先生说，他最近在北京已经缴纳了5年多的社会保险，这符合非北京居民的购房条件。此外，他准备结婚，所以他选择进入市场购买一个小公寓“上车”。

今年以来，信贷环境略有放松，这使得一些买家有了更充足的资金支持。记者了解到，目前，北京大部分银行仍将第一套住房抵押贷款基准利率上调10%，第二套住房抵押贷款基准利率上调20%。但是，在汇丰银行等银行，符合银行流量要求的优质客户可以享受10%的第二套住房按揭利率折扣，这大大降低了住房贷款的成本。与此同时，贷款速度明显加快。一位中介告诉记者，纯商业贷款的贷款速度约为一个月，混合贷款的贷款速度约为一个半月，两者都高于以前。

目前，北京对第二套房实行严格的“还贷还房”规定，同时第二套房非普通商品房实行80%首付款规定。此外，北京的房价已经处于较高水平，这使得绝大多数房改后的客户需要卖掉现有房产，才能获得换房资金。需求是整个交易链的最后一环。只需要大量的入场就能带来市场人气，解冻冻结的市场。

一些开发商已经获利并抢劫了他们

春节假期后，一家上市房地产企业开展的“打折促销”引起了业界的关注。去年以来，这家专注于高端产品的房地产企业陷入了资金链紧张的谣言之中，大量高管离职。这种盈利也被业内人士解释为抢回了钱。

记者了解到，房屋公司目前正在北京推出一批重叠别墅项目，降价幅度从几百万元到1000万元不等。与此同时，为了促进销售，房地产企业甚至推出了大量的二手房代理商出售，佣金率高达5%，这吸引了大量的代理商“硬卖客户”。

“每次看到同事在内部顺利签约的好消息，大家都很羡慕。这些项目的总价超过1000万。按照单个合同销售额的5%的佣金，单个合同的收入至少是几十万。”一位房地产经纪人告诉记者。

除了别墅和平房的推广，北京的新住房市场自去年以来经历了竞争性住房供应有限的井喷现象。由于这些项目大多集中在预售证书和推介会上，而且大部分都集中在一些地区，竞争非常激烈，甚至在一些地区发生“践踏”，导致淘汰率极低。

据中原地产研究中心统计，今年3月，北京新增商品房3707套，库存积压继续上升。目前，库存已达68800套，这也是两年多来房地产调控的最高点。据估计，2019年将有超过6万间限制竞争的客房进入市场。

在激烈的竞争下，房企只有两个出路:一是降低价格，二是提高性价比。

位于中国西南四环路张艺村附近的一个房地产企业项目最近卖得很快，一期项目一天就卖出了大约500套房子。虽然大多数房地产企业在第一天售完的时候都有“掺水”的嫌疑，但记者了解到，这套公寓的平均价格约为5.4万元/平方米，比周围新建商品房的单价低1万元左右，所以很受欢迎。许多购房者已经开始关注二期何时开盘。

另一家房地产企业位于马圈营的项目也引起了关注，主要是因为其户型设计能够满足大多数家庭的长期居住需求。该项目的平面图显示，其139平方米的“3+1”三居室别墅从北到南是透明的，三间卧室和客厅朝南。紧凑实用的公寓设计也吸引了许多买家。

复苏只是结构性的

许多房地产业人士表示，北京、上海和深圳房地产市场最近交易量的明显扩大，可以理解为市场的结构性复苏，而非全面复苏。结构性复苏的一个特征是仍然有很多廉价的空房屋。

“目前，除了最受欢迎的学区的小房子，大多数房子的价格都可以讨论。业主适当降价有助于房屋交易。毕竟，大多数购房者已经花光了买房的钱，他们的购买力是有限的。我们也积极鼓励业主降价。我们对今年的市场更加乐观，但不太可能在2017年回到市场高点。”一家连锁店的高级经理告诉记者。

根据北京金宝街附近的著名学校时嘉胡同小学的二居室公寓，最近的交易价格与业主的报价相差约10万至20万元，这表明市场购买力有限，价格仍需做出一些让步才能成交。

中原地产首席分析师张大伟表示，近期市场波动仍相对稳定，主要是由于前期超卖后的反弹。特别是在过去两年的调控周期中，北京房价大幅下降，成交量下降了一半以上，市场积累了大量需求，并将逐步释放。

张大伟说，关键是看信贷政策的宽松程度。最典型的指标是限购标准和“住房和贷款确认”标准是否会改变。如果这些政策保持不变，市场不会大幅波动。

“对于北京楼市来说，严格的信贷政策是叠加在限制竞争房屋的高库存上的，市场不会出现太明显的反弹。然而，经过10个月的市场调整，二手房和一些新建商品房的现价对于害怕踏上空.的购房者来说正在上涨”张大伟说。