公主坟商圈再造 瘦长的尴尬待解

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公主坟就像一条狭长的小巷，需要绞尽脑汁才能搬出一个新的空房间，以容纳人们对商业区改造后的新面貌的想象。位于北京西部、历史悠久、规模宏大的公主坟商业区正面临着新的转型挑战。2019年初，北京市商务局局长严立刚表示，北京将在2019年加大城市商业区改造升级力度，率先启动公主坟等商业区改造升级。现在2019年已经过去了1/3，位于西三环与西长安街交叉口的公主坟面临着尤为严峻的调整任务。分析人士认为，扩大空空间的深度，将公主坟从一个路过的商业区改造成一个停车的商业区，是公主坟未来改造的可能方向。

一条狭窄的单行道

公主坟不同于北京其他知名商业区，其商业设施基本呈带状分布。公主坟大桥以西、以北近2公里的狭长距离内，依次有城乡购物中心、城乡华懋、翠微大厦、凯德兰德等大型商业项目。但是，除了位于稍北的公主坟商业区的印象城，其他商业区的大型商业项目深度只有200-300米。

从百度地图(Baidu map)提供的热图数据(Baidu Map使用获得的手机基站定位该区域的用户数量，并通过用户数量渲染地图颜色)，也证明公主坟商务区的人流呈现出狭窄的分布。与北京其他知名商业区的热图相比，可以看出大多数商业区确实呈现出“圈”分布。

当然，商业区不一定是一个“圈”。例如，王府井步行街的热图也呈带状分布，但与王府井不同，公主坟几乎所有的商业设施都位于长安街以北，从机动车交通的角度来看，长安街是名副其实的“单行道”。王府井起初是一条封闭的步行街，在王府井步行街的东西两侧有很多商店，与公主坟的小交通环境有很大的不同。

一位不愿透露姓名的商界人士表示:“公主坟商业区的‘小交通’环境不够便利，道路交通也不理想。项目与项目之间的间隔似乎不远，但车行、停车和行人都不够方便。”

《今日北京商报》记者走访现场，发现公主坟商业区的几个项目虽然位于公主坟站和万寿路站之间，作为地铁1号线和10号线的换乘站，但公主坟站的人流非常密集。从公主坟站，还有一条地下走廊直接通向城市和农村购物中心。穿过商业区的公交线路有10多条，但乘坐公共交通工具在商业区内行驶往往会陷入“没有公交车就有点远，坐公交车吧。”

如果你选择在两个项目之间走，那也“不远”。根据《今日北京商报》记者的经验，从最西边的城乡购物中心走到最东边的首都(CapitaLand)，需要10-15分钟。

深度空之间的扩展是有限的

根据《今日北京商报》记者的调查，公主坟商业区向“北扩”和“南跨”深度开放的可能性较小。

目前，商业区北面的道路比较狭窄，有些是单行道。与此同时，这一地区有许多形式和建筑，如餐馆、办公楼、住宅楼、停车场、学校、军事大院等。很难形成一个统一的商业计划。同时，在不靠近长安街的城乡购物中心大楼北侧有办公区和办公楼，目前没有商业开发。

长安街以南“过南”的难度更大。《京华商报》记者今天走访长安街天桥，来到城乡购物中心路南侧，发现位于公主坟大桥西南角的郭毅交通广场已经关闭。北京郭毅通信广场成立于2003年4月，是一家在北京经营移动通信产品的全国性商品交易连锁企业。它曾经拥有一家12000平方米的商店。目前，原来的广场物业是在空的家状态，零售商店的残留门印仍然隐约可见。

此外，公主坟商业区内还有许多军事大院，从西三环到公主坟西北角的城乡购物中心的道路上的卷首店(曾租给真维斯、本尼路等“快时尚”服装品牌)也不再营业，而这原本是消费者谈论的。

据一位在公主坟商业区工作多年的工作人员称，空在公主坟商业区的扩张受到许多限制，这一直是困扰商业运作多年的问题。“由于长安街沿线的安全原因，在街上举行的露天促销活动往往无法进行。”工作人员说。

一位熟悉公主坟商业区改造工作的人士告诉《今日北京商报》记者，公主坟商业区未来可能会“打开”部分底层业务，以拓展空.的深度但这部分底层业务可能不在长安街附近。

从传递型到停止型

据了解，海淀区商务局等单位近日分析了公主坟商务区的发展现状及商务区重点街区改造的相关规划，并于5月6日召开了公主坟商务区改造会议。据“北京市海淀区”市政府100号消息，未来三年，翠微百货、城乡购物中心、凯德置地、印象城将重点关注复兴路和长安街沿线的外部街区和主要景观，美化商场立面，通过夜景照明和草坪景观形成休闲时尚的购物广场氛围。

《今日北京商报》记者联系了海淀区商务局相关负责人，截止到截止日期仍未收到回复。

从现状分析来看，“再造公主坟”的方向有可能逐步引导商圈从“路过”向“路过”转变，让商圈里不缺的人“留下”和“坐下”。

商业区的餐饮企业已经开始在这方面进行尝试。4月底，图书电子商务平台当当网(当当网)和肯德基(KFC)正式宣布，他们将在空联合创建一个文化社交室，将在线阅读和文化社交场景延伸到餐厅，活动在肯德基的城乡购物中心举行。当当网数字事业部总经理宋表示:“当越来越多的消费在网上完成时，线下体验式服务的价值就会得到体现。今后，在当当网与肯德基合作的文化社交空厅，当当网将经常邀请不同的作家举办交流活动，使肯德基门店不仅是一家餐厅，更是一个阅读分享和文化社会化的场所。”

当当网告诉《今日北京商报》记者，公主坟的肯德基率先测试了水文化和社会空项目，该项目也利用了公主坟商业区的客流。

黄金地段和商业历史积累的客流并不是公主坟所关心的。如何在有限的空空间内为消费者创造一种气质、特色和品味的生活方式，是公主坟目前最关注的问题。上述不愿透露姓名的商业人士表示:“目前，该商业区的几个项目除了向周边消费者提供的产品丰富度和商业形式不同之外，还没有形成‘体验+餐饮+便利’的真正生活方式。空的经验、环境、停车和餐饮尚未形成突出的特色和气质。”

对此，北方商业研究院邀请的专家、北京商业经济协会常务副会长赖阳指出，公主坟商业区可以发展成为一条充满活力、时尚的特色商业街，连接城乡购物中心、公主坟商场、翠微百货等商业项目。“如果这条街能引入年轻消费者喜欢的特色品牌，并增加更多体验式商店和餐饮品牌，它就能吸引许多年轻消费者。此外，如果能加上街道的美化和街区的创意设计，就能形成一个具有强烈体验的商业区，这对未来创造“夜经济”有着深远的意义。”