深圳写字楼空置率上升 二房东亏本出租

本篇文章1697字，读完约4分钟

今年以来，提高空写字楼入住率的话题已经升温。近日，网上有报道称，南山区写字楼租金下调，更有甚者，“与南山区房价相比，有小老板把自己的衣服和床都放在公司里。”在这方面，有网友站在哪一边:空太高了，不会引起麻烦，但事实是什么？

《证券时报》记者在南山科技园和科苑小区发现，办公楼里确实有一些特殊的单位。“寻梅科技广场现在有一个约220平方米的专用办公单元，月租金为每平方米88元。价格还可以商量，但是管理费稍微高一点，基本上是每平方米28.25元，包括空市中心的房价。目前，该建筑的高层部分的平均租金约为每平方米130元至150元，这在过去两年中没有变化，但特殊单元经常被释放。”中介经理陈小姐告诉记者:“现在附近的小办公楼基本上都是二房东承包的。只有一些大型写字楼是由第一手业主拥有的，所以现在第二房业主在亏本出租。”

记者走访发现，深圳开发商将写字楼的经营模式从“开发-销售”转变为“开发-自持”，形成了第二个业主市场。事实上，一些专门的商业办公服务公司或个人预先租用了几层办公楼，然后将它们分成小单元转租出去，利用租金差额赚取利润，甚至利用租用的办公楼借钱给银行。

“深圳的一些写字楼选择了开发销售模式，即批量销售，这将对以后的物业管理、商业业态和环境造成一定的损害。松散销售的利润模式很容易导致整体业务缺乏一致性，无法实现价值最大化。”陈经理说:“虽然有些写字楼可以自给自足，但还是会被一些二房东租出去。一旦市场环境发生变化，手头就会有大量的办公楼。这些二房东不得不降低租金，并为高质量的大客户提供更多优惠政策，如延长免租期和租金折扣，以换取更高的项目入住率，导致甲级写字楼市场的平均租金下降。”

记者在科苑区的调查发现，一些已经运营了很长时间的写字楼租赁情况良好，比如科苑区的软件产业基地，但是一些新的写字楼在空.的入住率相对较高

可以说，写字楼市场一直是温和的，现在它已经尝到了住宅市场的起伏。在南山科技园，住宅的价格和租金在深圳名列前茅。例如，科技园区附近的华润城二手房价格已超过每平方米10万元，科苑区许多住宅区的价格已超过每平方米15万元。在华润城旁边的大冲花园，一套80平米的两居室的月租金已经达到了11000元左右，就面积而言，确实比一些甲级写字楼的租金要高。

当然，甲级写字楼租金不能直接等同于住宅租金。然而，从2018年第四季度开始，深圳金融业的部分租赁和大规模退租现象加剧，大量写字楼不断涌入。根据第一太平戴维斯(stock 00142)发布的数据，今年第一季度深圳写字楼市场没有新增供应，空甲级写字楼市场的入住率环比上升0.2个百分点，至18.2%。前海区甲级写字楼入住率超过50%。今年，深圳将迎来15个新的写字楼项目，总建筑面积约109.9万平方米。由于预计2019年租赁需求将会疲软，写字楼租赁市场的竞争将会更加激烈。过多的新增供应会给大多数业主带来更多的租房压力，业主可能会采取更优惠的政策来迎接挑战。

第一太平戴维斯深圳公司副总经理吴锐表示，深圳产业内外部增长基本面仍在改善，第三产业比重与其他一线城市相比有一定的空性，深圳第三产业增加值仍将保持较快增长。结合历史数据，罗湖、福田、南山商务区第三产业增加值从2008年的2596亿元增长到2018年的8790亿元，年均增长近14%。深圳市政府将在短期内增加写字楼供应，为经济升级和发展提供足够的高品质产业/房间，这无疑是一个具有长远眼光的布局。虽然近期深圳a级写字楼市场由于一些金融企业的撤退而经历了短期冲击，空的购买率在短期内处于压力之下，但在2021年及以后，吸收将开始超过供给，届时空的购买率预计将逐年下降至9%,供求关系趋于稳定

另一方面，外国投资者继续增加他们在中国商业房地产的头寸。与北京、上海和广州相比，深圳的外国买家比例远低于其他城市。对此，高力国际资本市场与投资服务部华南总监林滁州表示，虽然深圳房地产市场一直由国内投资者主导，但随着写字楼存量的增加和长期住房租赁市场的发展，深圳将为国际机构投资者提供更多机会。未来，深圳与邻近粤港澳大湾区城市的融合将增强深圳对外国机构投资者的吸引力。