一边融资输血 一边高价拿地 新希望地产为了规模不再淡定？

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“投资者网络”罗素暖

自2019年以来，土地拍卖市场逐渐回暖，许多城市的房企纷纷抢购土地。其中，低调的四川新希望房地产开发有限公司(以下简称“新希望地产”)以其高价囤积土地的模式引起了广泛关注。

根据中国指数研究院发布的数据，2019年1月至4月，新希望地产的土地收购金额高达131亿元，其中3月份的土地收购金额超过100亿元。此外，值得注意的是，新希望地产的平均底价为16，682元/平方米，远高于碧桂园(2007.hk)和融创中国(1918.0港元)。

值得思考的是，早在今年的两会上，新希望地产的母公司新希望(000867.sz)董事长刘永好就公开表示“房地产业务被迫退出”，“主要业务将是农产品和食品”。然而，在过去的几个月里，新希望地产一再为土地支付高价，这不可避免地被怀疑是“打脸”。

对此，“投资者网”致信新希望地产，新希望地产相关负责人表示，公司的经营重点是产品和服务，因此在近年来的发展初期，不方便接受太多的外部采访或调查。

以高价获得土地

5月15日，新希望地产亮相大连土地拍卖市场，击败万科a(000002.sz)、碧桂园、龙湖集团(0960.hk)、中国海外发展(0960.hk)等领先房地产企业。经过200轮竞标，它以12.46亿的总价和49%的溢价赢得了大成(2019)第8号地块。

事实上，这是新希望地产在2019年赢得的第四块地，而且地价都接近30%。4月26日，新希望地产以29.26亿元的总价、10861.78元/平方米的底价和30%的溢价收购了温州的另一块土地。

3月29日，新希望地产在南京和杭州分别以53.2亿元和34.6亿元的总价中标，底价分别为22628元/平方米和21008元/平方米。此外，3月15日，新希望地产以21.02亿元的总价和12000元/平方米的底价在浙江温州瑞安赢得了一个商住两用的地方。

根据中国指数研究院的数据，2019年1月至4月，新希望地产收购的土地达到131亿元，占新希望集团2018年总收入的五分之一。根据年报，新希望集团2018年收入为690亿元。

据投资者网统计，新希望地产的平均底价为16628元/平方米，房地产龙头企业碧桂园的平均底价为3286元/平方米，融创的平均底价为6079元/平方米。

至于最近新希望地产频繁以高溢价收购土地的现象，通策集团首席分析师张宏伟告诉投资者。从市场时机和窗口布局来看，新希望地产的目标是二三线城市，尤其是长三角地区的布局，此时是努力收购土地的好时机。

新希望地产相关负责人也表示，所谓的“疯狂”和“激进”标签与公司的实际情况不符。“根据新希望地产的内部统计，即使投资部门申报了100多块土地，公司也会小心翼翼地拿走其中一块。”

此外，业内有意见认为，新希望地产的高征地价格与其规模吸引力有关，近年来持续增长的新希望地产销售规模尚未达到行业平均水平。

据公开信息，新希望地产成立于1997年，是母公司新希望的房地产平台。数据显示，从2013年到2018年，新希望地产的销售额分别为20亿、47亿、74亿、175亿、207亿和316亿。此外，新希望地产设定了2019年500亿元的销售目标，并表示将“在三年内投入1000亿元”，并开始发挥其规模优势。

《投资者网》指出，新希望地产目前的土地储备不足，新希望地产收购土地可以扩大其土地储备。截至2018年底，新希望房地产总土地储备仅为691.75万平方米。如果按2017年的销售面积(187.76万平方米)计算，新希望地产的土地储备只能开发3.68年。

值得注意的是，目前楼市依然不容乐观，新希望地产要付出高价还是有一定风险的。张宏伟表示，对于房地产企业来说，当年他们大力征地可能会导致资金周转较慢，短期内现金流为负。张宏伟补充说:“但1-2年后，将有付款回来，企业的业务情况将得到改善。”

频繁融资

对于房地产公司来说，资本是他们的生命线。新希望地产在一个接一个收购土地的同时，不断筹集资金“输血”。

5月21日，新希望地产的“中信证券——新希望地产信托受益权资产支持专项计划”成功发行，项目规模6亿元。5月14日，新希望地产宣布，公司2019年公开发行公司债券的情况已更新为反馈，计划发行规模为17亿元，将分期发行，首次发行规模不超过7亿元。

2018年11月2日，新希望地产作为原股权持有人，在上海证券交易所成功发行了“华西证券-新希望地产购房最后一笔支付专项资产支持计划”，产品规模15亿元，其中优先发行14.25亿元，发行利率5.7%。

然而，持续的融资使得新希望地产的债务规模逐年增加。根据新希望地产发布的2017年和2018年年度审计报告，新希望地产2016年至2018年的年度负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。其中，新希望房地产2018年计息负债余额为262.67亿元，相应利息支出为18.76亿元。

此外，新希望地产近年的经营活跃现金流连续几年为负。根据新希望地产2018年公开发行年度审计报告，新希望地产2017-2018年经营活动产生的净现金流量分别为-79.69亿元和-23.94亿元。新希望地产还警告称，该公司正在建设的项目在未来三年内可能需要投入大量资金，这将对该公司的资本流动造成一定压力。

但截至目前，新希望地产的负债率仍低于行业平均水平80%，融资成本基本控制在6%以下。数据显示，新希望地产2016年至2018年的资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

需要注意的是，新希望房地产是由母公司新希望支持的。根据年报，2018年新希望的营业额为691亿元，净利润为17元。主要从事农业的集团利润其实不高。

然而，据新希望房地产的相关负责人表示，母公司新希望集团有严格的资本控制，不直接向房地产提供资金支持。新希望房地产主要依靠自身的外部融资，主要包括银行信贷、集体信托、债务保护计划和资产证券化产品。

一个值得关注的事实是，2018年，新希望地产脱离集团合并报表，房地产业务进一步独立。一些业内人士认为，新希望地产未来可能寻求上市。对此，新希望地产相关负责人表示，目前集团有两家上市公司，过去五年从未考虑过房地产上市。(思考金融产生了)■