佳兆业湾区旧改满粮仓 优质货值释放打造强增长引擎

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在《粤港澳大湾区发展规划纲要》的背景下，“粤港澳大湾区”成为近期房企绩效会议中的高频词汇。凭借大湾区丰富的土地储备，凯撒近年来实现了稳步增长，2018年合同销售额同比增长57%，达到700.6亿元。

3月26日，凯撒在香港召开2018年业绩发布会，将2019年合同销售目标定为875亿元。凯撒执行董事兼首席执行官麦帆透露，2019年凯撒整体可销售资源将达到1580亿元左右，推动时间将主要集中在第三和第四季度。

此外，随着股改时代的到来，旧改逐渐成为一些城市的主战场，而被誉为“旧改之王”的凯撒也率先推出了总计3000万平方米的旧改项目，其中99%位于粤港澳大湾区。「凯撒已制订短期、中期及长期的旧土地供应计划。它将在未来1-2年内提供约909.4亿元人民币的可销售价值，在3-5年内提供约4484.8亿元人民币的可销售价值，从长远来看，将释放超过1万亿件旧货。”麦凡指出。

1.8万亿旧币

凯撒发布的2018年度业绩报告显示，全年合同销售额达到700.6亿元，同比增长57%，年销售目标顺利完成；平均合同销售价格为每平方米18261元，同比增长14%，合同销售面积达到383.7万平方米，同比增长38%。数据显示，2016年至2018年，凯撒合同销售额复合年增长率达到53%，呈现明显上升趋势。

盈利方面，凯撒2018年实现营业收入387.1亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比增长8%；毛利率同比增长25%，达到111亿元，毛利率同比增长1.5%，达到29%；核心净利润增长304%，达到47亿元。

在促进业绩增长的同时，凯撒在过去一年里将减债作为其优先事项之一。净负债率从2017年的300%下降到2018年的236%。截至2018年底，凯撒贷款总额同比下降2%，至1090亿元，现金和银行存款同比增加至229亿元，足以支付一年内到期的170亿元短期债务。

凯撒计划在2019年将其净负债比率控制在200%以下。郭英成表示，凯撒目前的高净负债率主要是受旧改革项目的影响。“凯撒现在有近100个老的改革项目，资本投资周期约为5-7年，这增加了债务水平。我们希望在旧的改革投资和销售回报之间取得平衡，目前我们正在加快这方面的工作。”

据资料显示，凯撒的老储备项目(不包括土地储备)目前占地约3000万平方米，其中99%位于大湾区，其中深广、中山路和惠州分别占31.8%、31.6%、23.3%和11.4%，这些项目的储备可带来1.8万亿的价值。

在过去的十年里，凯撒的老改造项目的年平均建筑面积约为94万平方米。凯撒透露，据估计，在未来1-2年，凯撒将有10个项目实现土地供应，价值近1000亿元；未来3-5年，将有14个项目分布在深圳和广州，价值约4484.8亿元。相对而言，凯撒将有一个占地约2000万平方米的老改造项目，价值约1.3万亿元。

除了逐渐释放土地储备潜力的旧改造项目外，凯撒还通过招标、拍卖、拍卖和收购的方式获得土地。2018年新增土地权益建筑面积约332万平方米，权益收购成本约158亿元，平均土地成本约4750元/平方米。根据收购金额，大湾区占56%。

截至2018年底，凯撒土地储备总量为2400万平方米，可销售价值超过4600亿元，覆盖中国45个城市，共有152个房地产项目，其中一、二线重点城市土地储备面积占80%，54%位于粤港澳大湾区，30%来自老改造项目。

粤港澳大湾区重型仓库

值得注意的是，除了充足的土壤储备，凯撒还深深地卷入了粤港澳大湾区。土壤总储量的54%位于粤港澳大湾区，不包括在土壤储量中的旧改造项目的99%位于粤港澳大湾区。与其他三个地区相比，大湾区、广东、香港和澳门的常住人口排名第一，预计五年内将超过东京湾区，成为世界上经济总量最大的海湾地区。

凯撒认为，“凯撒在粤港澳大湾区具有很好的竞争力，无论时间、地点和文化如何。”我们希望我们的竞争力将来会越来越强，这是管理层一直努力的方向。”同时，安信国际认为，在粤港澳大湾区发展的有利环境下，凯撒的土地储备价值将缓慢释放。

凯撒表示，将积极把握大湾区发展带来的红利，继续深化凯撒在大湾区市场的布局，密切关注深广及周边市场，寻找新项目扩大土地储备。同时，麦凡指出，2019年，凯撒的土地收购预算投资将在400亿元左右。去年，56%的土地收购投资位于大湾区地区，这一比例今年将至少保持不变。

基于优质充足的土地储备，凯撒将2019年的合同销售目标定为875亿元，同比增长24.9%。据了解，2019年，凯撒整体可销售资源约为1580亿元，主要集中在第三和第四季度，其中一线城市约占46%，二线城市约占48%；如果按地区划分，大湾区占70%，长江三角洲占13%。

除了传统的住宅开发，嘉里研究中心认为，粤港澳大湾区概念的提出也为房地产企业提供了多元化业务发展和/0房的绝佳机会，凯撒具有先发优势。目前，凯撒已涉足物业管理、城市更新、文化体育、商业运营、医疗保健和财富管理等20余项业务。

根据凯撒的管理，发展多种经营的核心逻辑在于与老企业形成协同效应，帮助凯撒获得高质量或价格合理的土地。至于将来会否有更多新业务分拆上市，他们透露，凯撒会采取“一个一个分拆”的模式，在市区重建的基础上发展其他行业，包括医疗行业和科技行业。

多元化的业务发展也在一定程度上拓宽了凯撒的融资渠道。去年年底，凯撒地产成功分拆上市，使其能够在资本市场直接融资，而无需依赖集团公司。此外，凯撒还获得了深交所批准的90亿元资产支持证券发行额度，其中供应链融资50亿元，长期租赁公寓30亿元，购房款6.85亿元，船舶信托收益权4.75亿元。