北京：严禁城镇居民到农村购买宅基地

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8月11日，北京市政府发布了《关于实行家庭联产承包责任制，加强农村宅基地和房屋建设管理的指导意见》。《意见》共22条，要求村民只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民购买宅基地和农村宅基地上的房屋，严禁社会资本利用宅基地建造别墅和私人会馆，严禁以租赁或改造为名，违反法律法规侵占、买卖宅基地。

评论全文:

北京市人民政府

关于实行家庭所有制和加强农村宅基地和房屋建设管理的指导意见

京法正[2020]15号

各有关区人民政府，市政府各委、办、局，市直各事业单位:

根据《农业部农村工作领导小组办公室关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)的有关要求，结合本市实际情况，为贯彻落实家庭所有制原则，加强农村宅基地管理和住房建设，促进农村振兴战略的实施，加快美丽农村建设，特制定本指导意见。

一是坚持规划引领管控，落实村民居

(一)依法编制村庄规划。根据国家和本市的有关规定，有关地区应指导村镇村庄规划的编制，为宅基地管理和房屋建设提供依据。村庄规划的编制应遵循节约集约利用土地和保护耕地的原则，兼顾生态控制线、城市发展边界和城乡建设用地总量(分区)的控制目标，合理安排宅基地用地。严格控制新宅基地占用农用地，不得占用永久性基本农田；涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用建设用地审批手续。村庄规划应当规范村民住宅的布局、建筑风格、间距、层数和高度、基础面积和高度。

(二)严格执行村庄规划。村民住宅建设应当符合村庄规划，充分利用村庄原有宅基地和闲置建设用地，按程序申报，经批准后方可建设。宅基地涉及文物保护单位保护范围和其他各类建筑控制地带的，应当按照有关规定报有关部门审批。宅基地上的房屋应当遵循安全、适用、经济、绿色、美观的原则，遵守村规民约，方便村民生活，体现当地历史文化、地域特色和农村特色。

(三)实行村户分类。相关地区可以结合本地区实际情况，尊重村民意愿，通过以下四种方式落实村民住房，重点是前三种方式。

1.城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可纳入本地区居民住房保障体系，实现家庭所有制。对没有宅基地但已享受经济适用住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已经申请经济适用房的村民应当按照有关要求处置地上房屋，退出原宅基地。不退出的，不得为其提供经济适用房。

2.对有条件、有村民积极性的乡镇，可以统一规划相关区域，鼓励乡镇引导村民集中居住，重点建设村民公寓和住宅区，实现居民住房。相关区应根据本区实际情况制定具体的申请政策，申请集中居住的应为无宅基地村民或自愿退出原宅基地的村民。

3.对依法合理获得宅基地的村民，引导他们在符合村庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过适当增加原有宅基地的建筑面积，缓解村民住房紧张的局面，实现到户建房。

4.如果无法通过上述三种方式实现村民的住房，可以通过合理安排建设用地指标、村庄改造、废弃宅基地退役等方式提供宅基地空房。，以缓解村民住房紧张，审批时应严格按照申请条件进行。

二、依法确定宅基地申请条件，规范审批程序

(四)明确宅基地用地的相关标准。一个村民只能拥有一个家园。人多地少地区每户宅基地的土地使用标准不得超过167平方米，其他地区不得超过200平方米。具体标准由相关地区根据本地区实际情况确定。村民应当严格按照批准的面积和建筑标准建房，严禁私自建房。按照统一规划审批的易地建设住宅或者集中居住的，应当严格按照“新建和拆除旧建筑”的要求，按照有关规定退出原有宅基地。

(五)明确宅基地申请的资格和条件。宅基地申请的主体应当是具有集体经济组织成员资格或者符合相关政策规定的村民。符合下列情况之一，且原住所未出售、出租、捐赠或变更用于生产经营的，可以申请宅基地:第一，家庭有两个以上子女，但一个子女与父母同住的除外。其他子女已达到法定结婚年龄，没有分房，现有宅基地不能按区内规定的土地使用标准逐户扩大的；二是因地质灾害搬迁和新农村建设，按照统一规划批准使用宅基地；三是经村委会同意，确因交通不便、饮水困难，申请在村内搬迁；四是公益性建设如国家项目占用原有宅基地而不进行房屋安置；五是符合法律法规要求的其他情形。

(六)依法规范实施宅基地审批程序。申请宅基地的村民应当向村民委员会提出书面申请，经村民会议或者村民会议授权的村民代表会议审议公示后，报当地乡镇政府。乡镇政府要严格按照村庄规划和有关规定，经审查合格后审批。依法批准的宅基地，村民委员会应当及时公布审批结果。乡政府核发宅基地批准书后，要及时组织相关人员当场钉桩。

三、严格履行宅基地建设审批手续，加强建设管理

(七)加强建筑设计控制。依法合理取得宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建和改建房屋(以下简称村民建房，包括房屋及附属房屋)，应当严格按照村庄规划的房屋间距、层高、建筑面积和高度标准执行；村庄规划尚未完成或者虽已完成，但上述相关标准尚未规范的，乡镇政府应当根据实际情况报区政府批准。村民住宅的基础面积原则上不超过宅基地面积的75%，檐高(从基础的上平面计算)原则上不超过7.2米。四栋房屋的垂直落差投影和台阶(包括滴水)应控制在各自的宅基地范围内。为加强对村民建筑风格的管理和控制，村内建筑风格应相互协调，鼓励和引导村民选择相关部门提供的通用标准图集进行施工，并委托设计单位、施工单位和国家注册专业人员进行设计。

(八)严格履行建筑审批手续。村民应征求相邻土地使用权人的意见，并携带选定的符合基本质量标准和基本结构设计的相应平面图或施工图的通用标准图纸，向村委会提出书面申请。经村委会审议并无异议公示后(如邻居意见不一致，村委会将形成是否同意该建筑的决议)，上报当地乡镇政府。乡镇政府要严格按照村庄规划和有关规定审批、核发房屋批准书。

(九)加强建设管理和服务。村民应当严格按照批准的建房方式建房，并可以自己建房。他们还可以选择施工单位、国家注册的专业人员及其组织的施工队伍，或经住房和城乡建设部门培训的合格建筑工人来承担施工并签署施工协议。施工过程中，必须遵守国家和本市有关建筑安全、消防安全、环境保护、抗震设防和绿色发展的有关要求，以便消防用水和消防车辆通行，并形成施工记录。村民对房屋建筑的质量和安全负全部责任，并承担主要施工责任；村民住宅的设计、施工和材料供应单位或者个人应当对建设工程的质量和安全承担相应的责任。乡镇政府和村委会应加强对整个建设过程的监督和服务，督促落实抗震设防和绿色发展等措施。

(十)依法加强建筑后续管理。房屋竣工后，乡镇政府应组织有关人员到现场检查并接受其位置、面积、层数、高度、抗震设防及绿化发展措施的落实情况。公安机关应当按照《北京市门牌管理办法》的规定，根据建筑验收情况编制门牌号码，并向房地产登记部门出具《北京市门牌号码证明函》。经依法审查批准建设并符合建设条件的村民住宅，可以按照本市有关规定申请权属登记。乡镇政府应及时归档管理过程中形成的文件、照片、音像资料，实行“一户一档”管理，并建立台账。

第四，慎重处理历史问题，积极探索有偿退出和转让机制

(十一)认真处理历史原因造成的超标准占用宅基地问题。适用于1982年前划定的或因转让、房屋继承、赠与等原因形成的宅地。超过现行面积标准的，如果占用面积达到现行标准，且住户具备分户条件，则允许先分户后使用，但应严格执行宅基地审批程序；占用面积不符合现行标准或者不符合室内分户条件的，应当继续使用，并根据村庄规划逐步调整或者予以转让、房屋继承和赠与。历史遗留问题，如村民非法占用农用地建房等，应依法逐步予以纠正。

(十二)积极探索建立有偿退出和转让机制。相关区可以通过多种渠道筹集资金，探索多种方式鼓励因继承、赠与或购房而定居城市、形成“一户多房”的村民自愿有偿退出闲置宅基地。具体住房补偿标准由集体经济组织民主决策确定。鼓励和引导村民经村集体经济组织同意，将宅基地转让给符合申请集体经济组织宅基地条件的村民。各区应通过制定示范合同，探索规范和引导转移行为的途径。转让合同生效后，应当及时办理宅基地使用权变更手续。城市居民被严格禁止购买住宅和农村地区的住宅。严格执行国家和本市的户籍政策，禁止城镇居民户籍向农村迁移，严格管理户籍在农村之间的迁移。

五、加强闲置宅基地和闲置住宅的振兴和利用管理

(十三)依法规范闲置宅基地和闲置住宅的振兴和利用。村集体经济组织及其成员可以在实现家庭住房、保障村内村民生活需求的前提下，通过依法盘活和利用闲置的宅基地和闲置的房屋，发展乡村旅游、餐饮、民宿和文化体验产业。盘活闲置住房的用途应是在合法宅基地上已闲置并预计继续闲置2年以上的住房，原则上以现有集体建设用地(宅基地)使用权证和规划自然资源、住房和城乡建设部门或乡镇政府出具的住宅建设手续作为权利证明的依据，没有依据的可由村委会出具证明。在保障村民合法权益的前提下，要兼顾集体和个人利益，规范和引导村集体经济组织及其成员通过自谋职业、合作租赁等方式盘活使用。出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和本市的有关规定，履行租赁登记手续，租赁合同期限不得超过20年，严禁出租不符合条件的房屋，非法组租。

(十四)充分发挥村集体的组织和指导作用。鼓励和支持村集体通过个体经营、合作经营或者统一组织对外租赁经营；经村集体成员同意开展经营的，村集体应当加强管理。村集体通过统一组织和提供公共设施和服务，可以获得合理的经营收入和管理费用，并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用。在尊重农民意愿、符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥地开展闲置宅基地整治，整治后的土地优先用于满足农民新建宅基地、村庄建设和产业发展的需求。闲置宅基地的振兴和利用所产生的土地增值收益应惠及集体经济组织全体成员，村民搬迁所节约的宅基地指标应优先用于村集体发展产业。

(十五)严格防止各种违法建筑。盘活闲置宅基地和闲置房屋的使用，应当严格按照村庄规划和村庄建筑风格控制的要求进行。地质灾害易发区和其他存在安全隐患的村庄，以及已纳入搬迁计划、拟拆除和退役、已纳入城市发展边界的村庄，不得开展振兴利用工作。享受政策搬迁的旧村旧址，要严格执行调整后的规划，已调整为非集体建设用地的，必须进行复垦绿化；如仍规划为集体建设用地，在消除安全隐患前不得进行振兴利用。严禁社会资本利用宅基地建造别墅和私人会馆，严禁以出租或振兴为名，违反法律法规侵占、买卖宅基地。

(十六)加强安全监管。闲置住房的盘活利用应符合城市抗震设防和绿色发展的要求。在开展经营活动过程中，必须预防火灾，如果存在消防安全隐患，必须按照有关标准进行整改。村委会和村集体经济组织应当加强安全监管，消除治安、消防、卫生等安全隐患。

第六，加强组织安全

(十七)全面加强党的建设领导。各级党组织要加强对党员、公职人员和村干部的监督管理，带动群众严格遵守国家和本市宅基地及房屋建设管理的有关规定。严禁党员、公职人员和村干部违反法律法规占用土地，或占用或多占宅基地建房。对违反法律法规建房的当事人和相关责任人坚决依法查处；触犯刑律，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(十八)建立健全管理机制。加快建立市级指导、区级领导、乡镇负责、村级主要宅基地和房屋建设管理体制机制，各级部门要依法履行职责，加强监督管理。加快建立宅基地统计调查制度，组织对宅基地和农房利用状况的调查，全面摸清宅基地的规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地和房屋建设基础数据和管理信息系统，推进宅基地和房屋建设的规范化和信息化管理。

(十九)明确市级部门的职责。市农业和农村事务局负责宅基地的改革和管理，指导宅基地的分配、使用和流转，盘活和利用闲置的宅基地和闲置的宅基地，责令退还非法占用的土地供村民建房。市规划和自然资源委员会负责指导村庄规划和宅基地合理布局、宅基地建设审批、房地产整合登记发证、标准建筑图集编制和发放以及违法建筑认定。市住房和城乡建设委员会负责宅基地上房屋建设的指导和技术服务。其他相关单位按照各自职责，共同做好宅基地和房屋建筑管理的相关工作。

(二十)强化区级领导职责。相关区政府全面负责本辖区内宅基地和房屋建设的管理，履行统一监督管理职责，指导乡镇编制村庄规划，负责村庄规划的审批、宅基地涉及农用地转用建设用地的申报、闲置宅基地和闲置住宅的组织协调和振兴利用，为村民建房提供指导和技术服务；要加强组织领导，切实加强宅基地建设和房屋建设管理制度建设，加大支持力度，充实力量，落实资金，改善条件，确保一部分人做好工作，一部分人承担责任。

(二十一)夯实乡镇属地责任。乡镇政府主要负责辖区内宅基地和房屋建设的管理，负责组织村庄规划，合理安排宅基地用地，盘活和利用闲置宅基地和闲置住宅，审批宅基地和房屋建设，监督、指导和服务房屋建设，制止和查处违法违规建筑等。探索建立宅基地和房屋的统一管理机制，建立联合考试和联合办公制度。对宅基地和房屋进行动态检查，及时发现和处理各种违法行为。对擅自将宅基地用于村民住宅建设，符合村庄规划的，责令其办理审批手续；不符合村庄规划的，责令限期拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处以租金收入两倍的罚款。

(二十二)发挥本村的主体作用。村委会应依法完善村民自治宅基地管理程序，强化村规民约的监督约束作用，具体负责宅基地的申请核实、建设管理、宅基地用地调整、超占面积处置、退出处置、纠纷调解和劝阻以及宅基地非法使用的举报；配合村集体经济组织开展闲置宅基地和闲置房屋的振兴利用工作。村集体经济组织负责配合村民委员会做好集体经济组织成员的认定工作。村外个人或单位使用集体宅基地的，村集体经济组织将收取相关费用。

相关区政府应当根据本指引制定管理办法或实施细则。

北京市人民政府

2020年7月31日