融创半年考：“并购王”的冷静与乐观

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面对日益升温的土地市场，上半年新增土地储备价值同比下降90%以上。曾经进取的融创是如何计算的？

这篇文章最初是由无辜金融发起的

作者:陈

“稳定”这个词占主导地位，融创可以自由发行。

7月5日，融创中国控股有限公司(01918.hk，以下简称“融创”)发布数据显示，今年上半年，融创累计实现合同销售额约为人民币1952.7亿元。随着市场的复苏，融创的业绩继续复苏。6月份，合同销售额同比增长7.44%，至545.7亿元，环比增长20.78%，为连续两个月两位数的环比增幅。

尽管销售业绩稳步提升，但在土地市场大幅升温的情况下，一贯咄咄逼人的融创显得很平静。根据嘉里的数据，2020年上半年，融创的土地收购金额为455.9亿元，同比下降45%；土地收购与销售的比率不到0.3，比前100名的平均值低0.37。

“今年是房地产洗牌的一年，并购机会将会增加，但可能不会有太多好的目标，所以公司在收购土地时会很谨慎，不会赚钱。”在今年3月的业绩会议上，融创董事会主席孙宏斌表达了谨慎的态度。规模不再是融创的首要策略，“结算利润和市场价值更重要”。

强劲的股价表现反映了投资者对融创市场前景的乐观。在7月份房地产股上涨的热潮中，融创实现了四次连续上涨，涨幅最高的是14.48%。

机动警卫

融创的谨慎反映在其对规模的态度上。融创管理层认为，融创已经达到了一定的规模，未来销售额的增加是理所当然的事情，但这不是关键。在稳定、安全、平衡的基础上，不断提高综合竞争力，最终实现利润的提高，是融创未来的经营逻辑。

征地考虑和财务稳健已经成为当务之急。

自2019年以来，融创一直坚持谨慎购买土地。从1月到4月，在招标拍卖市场低价收购土地储备，从5月开始基本停止公开市场招标拍卖。这种音调持续到今年。

据嘉里数据显示，今年上半年，前100家房地产企业的土地收购和销售比率为0.37，较去年全年略有上升0.03。第二季度以来，房地产企业的征地热情明显提高，土地储备需求回升。

然而，融创保持冷静，控制自己的节奏。据嘉里数据，今年上半年，融创的新增土地储备价值为1085.6亿元，同比下降92.82%，在房企中排名第12位；新增储土面积654万平方米，远不及碧桂园和恒大的一半。

▲融创中国近年土地储备情况。

据不完全统计，自今年年初以来，融创已在公开招标、拍卖和挂牌市场上收购了约18块地块，主要集中在天津、杭州、武汉、南京等核心二线城市，高地价地块不多。这也符合孙宏斌在今年的业绩会议上所说的，融创将严格控制土地投资标准，在正确的时间、正确的地点收回土地。

事实上，自2017年以来，融创的土地储备增速开始放缓。数据显示，2015年至2017年和2017年至2019年，融创总土地储备年化复合增长率从128%降至28%，合同销售额年化复合增长率分别为144%和18%。

据韩毅智库分析，这组数据的变化表明，融创“对土地投资进行了大量补充，增加了销售金额，增加了经营现金流入，控制了资本流出，降低了土地投资对债务的依赖，提高了自有资金的使用效率。”

在审慎的另一面，充裕的土壤储备是融创的“底气”。根据2019年年报，融创现有的3.07万亿土地储备中，82%以上位于一、二线城市，平均土地成本与2018年基本持平，为4306元/平方米。

对此，业内人士指出，融创未来将重点关注市场需求快、市场确定性强的二线城市，在销售业绩持续改善的趋势下保持冷静，控制溢价水平，避免在土地市场变热时抢占土地，这将有助于融创在未来更加激烈多变的市场中占据领先地位。

在外部，它减缓了扩张，而在内部，它减少了债务。融创管理层表示，除了谨慎征地之外，融创今年还必须做两件事，一是调整融资结构，降低融资成本，二是处置部分资产。

自今年年初以来，融创已发行了一批公司债券，以进一步调整其债务结构。

7月7日，融创宣布计划发行10亿美元票据，其中包括2023年到期的6亿美元票据，利率为6.5%；2025年到期的4亿美元票据，利率为7.0%。

在此前的6月份，融创80亿元的企业债券状态被更新为“反馈”；今年4月，它公开发行了4年期40亿英镑的债券；1月份发行的5.4亿美元优先票据，票面利率降至6.5%，将于2025年到期。

1月10日，融创以每股42.8港元的价格配售了1.87亿股股票，净融资80亿港元。公告称，此次配售旨在进一步扩大股东权益基础，优化资本结构。

出售金科股份(000656.sz)符合融创资产处置的意图。今年4月和5月，融创四次减持金科股票，总现金约为106.2亿元。减持后，其持股比例降至4.9906%，不再是金科持股5%以上的股东。

野村证券此前发布的一份研究报告称，融创以47亿元的价格出售了金科11%的股份，预计今年第二季度将贡献8亿元的利润；如果融创进一步出售剩余的18.35%的金科股份，预计将为公司带来20亿元的利润。

2019年，融创的资本负债率为63.3%，资产负债率在过去三年中下降了三倍。与此同时，融创仍保持着充足的流动性，截至2019年底，现金存量为1，257.3亿元人民币。

“近年来，该公司的负债率持续稳步下降。在未来2-3年，我们的债务比率的方向不会改变。”融创管理层在今年的业绩会议上表示。

光大证券在其研究报告中指出，考虑到融创目前相对审慎的投资策略、充足的供应计划、非住宅类资产处置和利润结转节奏，预计融创的净负债率到2020年底将继续下降。

“房地产+”许立

融创的多元化地图以消费升级和美好生活为重点，瞄准文化旅游、服务、文化、会展、医疗保健等市场，秉承“房地产+”的战略优势，打造公司未来的增长点。

作为多元化布局的重要组成部分，融创文化旅游仍在稳步推进。

自今年年初以来，融创在文化旅游领域取得了许多进展。据无辜财务人员不完全统计，从4月到6月，融创先后签约武汉长江城、绍兴黄酒城、安融创冰雪世界、安徽岳粤西城项目、杭州湾融创城项目；6月，融创河南中英旅游城项目启动，并与成都金牛区人民政府签署了文化旅游战略合作协议。

其中，杭州湾融创文化旅游城是融创打造综合文化旅游能力平台的有力一步。融创首席执行官、东南区域集团总裁王鹏表示，这座文化旅游城市将成为融创文化旅游的标杆项目，融创将整合知识产权资源，为游客创造新的旅游场景体验。

杭州湾苏南文化旅游城位于浙江省第一个绿色生态示范城市海盐滨海新城，已通过住房和城乡建设部评估，未来发展潜力巨大。

得益于“长三角一体化”和“杭州湾大湾区”的双重效益，该区域承担着上海经济、人口和产业的外溢，是长三角一小时交通圈的核心节点，旅游经济辐射圈覆盖300公里以内的上海、杭州、苏州、宁波等16个重点城市。

这与融创成为“城市联合建设者”的愿景是一致的。孙宏斌在文化旅游项目签约仪式上表示，融创希望打造对区域发展有影响的项目，为城市做出更大贡献。

截至2020年6月，融创文化旅游已在中国规划了12个文化旅游城市、4个旅游度假区、25个文化旅游城镇和8个会展中心，涵盖49个公园、48家企业和近150家高端酒店。

文化旅游产业所具有的“高投入、高回报”的特点，使得融创对这一领域的高起点布局一直心存疑虑。

然而，在融创今年6月召开的股东大会上，融创管理层表示:“如果文化旅游占了这块土地，在扣除控股物业的投资后，可出售部分将有8%的利润，控股物业的运营利润将超过5%，因此整体现金流不会出现问题。在一些项目中，购房者在开发初期就被套牢了。”

根据2019年年报，融创吕雯继续优化和提升其在商业、酒店、公园和展会方面的业务战略，其年收入同比增长41%，至28.5亿元。

在物业服务方面，今年5月，融创的子公司融创服务集团完成了对开元旅游集团物业管理公司开元物业的股权收购。同月，融创服务集团全新子品牌“全球融创服务”正式亮相，全球服务启动会在成都举行。

目前，开元地产已签约400多个项目，合同面积超过5300万平方米，主要分布在华东地区。基于融创集团会展战略部的内部业务资源，融创全球的服务行业涵盖住宅、商业、综合体、文化旅游、展览、办公等。，管理面积超过800万平方米。

这两项措施进一步促进了融创在长三角和西南地区的发展，也体现了融创服务在产业整合和规模发展上的不断深化。

目前，融创地产的收入仅次于万科地产和碧桂园服务。从融创管理层的角度来看，融创的物业服务能力和品牌都有所提升，但现在市场是混合的，未来会有分化，会有并购的机会，融创会成为最好的公司之一。

根据东方证券研究报告，融创的所有业务部门都可以与融创的服务形成协同效应，这些服务已经在文化旅游、会议展览、医疗保健等领域展开。，强大的拓展能力也将为融创服务提供可持续增长。