限购限贷升级！百万新深圳人买房受限 一套房赚200万成历史

本篇文章3828字，读完约10分钟

中信经纬客户7月15日(薛·)在深圳买房能赚多少钱？2019年初，陈嘉(化名)在深圳南山区购买了一套房子。当时，总价约为450万元。仅在一年多的时间里，这栋房子就升值了200多万元。

近日，深圳楼市持续火爆，引起广泛关注。在各种消息不断发酵之后，深圳楼市调控升级政策正式落地。15日，深圳市住房和城乡建设局等8个部门下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，共8篇文章，从限购限贷、打击“假离婚”、调整豪宅线等多方面打击了房地产市场投机行为，抑制了房价过快上涨。

许多专家告诉中信经纬的客户，深圳的调控政策超出了市场预期，对当地房地产市场产生了巨大影响，房价可能会下跌，尤其是在学区和高端住宅区。在深圳的示范下，房地产市场过热的城市可能面临新一轮调控。

受限购买升级

“新深圳人”购房受限，影响数百万人

早在2016年10月4日，深圳就出台了《关于进一步促进深圳房地产市场稳定健康发展的若干措施》，限购、限贷等政策正式落地，被外界称为“新深八条”。与“新深八条”相比，本通知中的八项政策可视为“新深八条”的强化版，可以检查漏洞，填补空白，全面阻断房地产投机。

关于限制外国人购买的政策，7月15日的通知延续了“新深八条”的措施，即非深户和成年单身人士(包括离婚人士)在购买之日前五年以上继续缴纳个人所得税或社会保险凭证。数据显示，近年来，深圳的常住人口每年增加数十万。

近年来，深圳的户籍政策也有所放松，新定居人口迅速增加。深圳市住房和城乡建设局表示，近年来，城市可以在定居后购买住房，这在一定程度上加剧了市场的供需矛盾，这对早年在深圳定居并在深圳工作多年的市民是不公平的。根据通知，深层次家庭和成年单身人士(包括离婚人士)的家庭必须在本市定居至少3年，并能提供购买商品房前在本市连续缴纳个人所得税或社会保险36个月以上的证明。

与其他城市相比，"三年定居+三年社会保障"的组合对新定居的人有更严格的限制。据公开信息显示，从2017年到2019年，深圳的注册人口分别增加了约50万、20万和40万，“新深圳人”的数量超过了100万。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，深圳的限购令超出预期，准确地打击了投资投机。深圳的定居门槛低，人口流入量大。试点示范区和粤港澳大湾区的规划是有利的，而疫情过后的过度货币带来了房地产投机和“新深圳人”的提前购房。"三年结算+三年社会保障"的组合基本上阻止了房地产投机，略高于市场预期。

在包括深圳在内的许多城市，夫妻双方都通过“假离婚”购房，绕过购房限制或降低首付比例。为此，通知要求，如果夫妻离婚，任何一方在离婚之日起3年内购买商品房，其拥有的住房单元数应按离婚前家庭总数计算。

“2018年，‘7.31’规定只对离婚房产投机进行了杠杆限制，但仍有许多漏洞需要钻。长期在深圳工作和生活的人都知道，假离婚炒房现象屡见不鲜，尤其是在“造新房”和炒房致富的刺激下，深圳的离婚潮愈演愈烈。这一次，直接限制购房资格，彻底堵塞漏洞，可以说是精准调控。”李告诉中信经纬客户。

深圳市住房和城乡建设局还表示，按照“新深八条”，限制已登记家庭购买2套住房、限制已登记成年单身人士和未登记家庭购买1套住房的政策仍在执行。

贷款门槛提高了

房主贷款比例升至80%，用于高端住宅建设

关于限制贷款政策，通知保留了2016年“新深度八条”的全部内容。具体来说，(1)如果在本市没有购房人家庭名下的房屋，也没有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录，则继续执行30%的最低贷款首付款比例政策；(二)购买人家庭名下在本市无住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房贷款首付款比例不得低于50%；(3)购买人在本市拥有一套家庭名下住房的，购买普通住房贷款的首付比例不得低于70%。

通知增加了两项新的贷款限制政策。一、如购买人家庭名下在本市无住房，但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录，购买非普通住房贷款首付款比例不低于60%；第二，如果购买者在本市拥有一套家庭名下的住房，购买非普通住房的贷款首付比例不低于80%。

李指出，深圳无房无贷的首付比例保持在30%，这是需要保障的。与第二套房首付比例相比，“远低于2013年开始的“住房贷款确认”(2015年退出)(只要有贷款记录，即使第二套房已购买)。”他解释说，这反映出政府部门正在保护改善的需求，并希望房地产市场交易能够变得活跃，并保持一定的量。

在上述贷款限制政策中，普通住宅和非普通住宅的贷款比例是分层的。在通知中，普通房屋的鉴定标准也进行了细化。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:住宅建筑容积率在1.0以上(含1.0)；单幢房屋建筑面积为120平方米或144平方米以下；实际交易总价低于750万元。

中原地产首席分析师张大伟表示，深市一年多来一直在上涨，除了住房供应不足之外，这与取消非普通住宅认证标准有很大关系。这项政策将非普通住房的标准提高到750万元，并将两套首付改为80%，接近中国房地产市场监管政策最严格的北京，对深圳高端住房市场造成了巨大冲击。

李还表示，非普通住房首付比例明显提高，这将大大抑制在学位房、南山区和宝安中心区的高价公寓的投机。

房地产市场很酷

投资者离职专家一致预测房价会下跌

在深圳买房有多赚钱？陈嘉是北京的一名房地产投资者。她告诉中信经纬的客户，她一直对深圳的房地产市场持乐观态度。2019年初，她在深圳南山区买了一套房子。当时的总价约为450万元，但仅在一年多的时间里，房子就升值了200多万元。她说:“周围房子的价格上涨很快，现在估计可以少卖700万元。”

根据壳牌研究院的监测，根据周度的高频监测数据，上周(7月6日至7月12日)，深圳连锁店的二手房成交量超过了今年周度的最高水平。从业主预期来看，二季度深圳二手房上市业主价格涨幅超过50%，市场预期较为乐观。

根据诸葛的房屋搜索数据，2020年上半年，深圳共有43，586宗二手房交易，累计同比增长率为39.9%，高于北京(-5.8%)和上海(-8.4%)。价格甚至更高，而且在疫情爆发后价格明显上涨。截至2020年6月，深圳二手房市场价格为69599元/平方米，上半年累计上涨8.0%。

诸葛表示，在找房子方面，从深圳业主调整房价和提价的比例来看，深圳市场预期总体上是乐观的，今年房价上涨的比例还在继续上升。2020年6月，深圳房价涨幅为54.6%，环比上涨2.2个百分点，同比上涨29.9个百分点，领先于其他城市。

深圳二手房销售价格的上涨一直走在大中城市的前列。根据国家统计局公布的70个大中城市二手房月销售价格指数，2019年9月至2020年5月，深圳二手房销售价格在70个城市中分别排名第5、5、3、2、4、3、1、2、2位。

张大伟指出，深圳是最新一轮楼市上涨的领跑者，楼市投机氛围浓厚，政策的出台显然会打击投资需求。根据深圳市场以往的做法，预计部分投资者可能会开始离场，市场成交量将在7月至8月间迅速萎缩。在未来的六个月里，深圳的房价将大幅下降5%以上。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，深圳新政对市场的损害很大，新二手房的交易量和交易价格将明显下降，降价可能不可避免。李表示，这项规定出台后，深圳楼市下半年的交易量将明显降温，房价也将下跌，尤其是今年上半年售出的房屋价值可能会下降。

余波效应

新一轮监管和超重信号出现了

这一轮全国房地产市场监管始于2016年下半年，已经持续了近四年。尽管一些城市放松了调控，但限购、限贷等核心政策并没有得到很大调整。即使在疫情的影响下，从中央到地方政府，人们仍然强调“住房不应该被炸”。

李表示，深圳限购和升级幅度略高于预期，这表明深圳房价的大幅上涨违反了“房无投机”的原则，是不能容忍的。

深圳的监管和升级也不例外。7月2日，杭州出台政策，从签约之日起5年内，高层次人才家庭购买的新建商品房不得上市交易。它补充了“无房户”的认定，需要满足“自购买之日起一年内，在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。

同日，东莞市下发通知，要求加快在建商品房销售，加强商品房销售价格指导，加强商品房项目销售监管。通知明确规定，三个月内同一面积的新房价格涨幅不超过10%，同一建筑内每套新房平均差价不超过20%。

7月6日，宁波扩大了限购范围。如果户籍家庭在“五区”有两套或两套以上住房，而宁波市非户籍家庭在“五区”行政区域内有一套或多套住房，或不能提供自购买之日起前三年连续24个月或以上缴纳个人所得税或社会保险的证明，限购区内的住房将暂停购买。

谢逸枫表示，在过去的半个月里，杭州、东莞、宁波和深圳都出台了调控和提升房地产市场的政策。这些城市有一个明显的特点，就是房价和地价上涨过快，出现了投机现象。新一轮监管和增持的信号显而易见，尤其是对于房价上涨过快的地方。

诸葛房产搜索数据研究中心的高级分析师王小妮表示，在“不炒房，按市决策”的原则下，市场过热的城市将会跟进并收紧调控政策。但总的来说，在国家发展和经营指标增速没有恢复到同期历史水平的背景下，全面收紧政策的可能性不大，整体市场继续保持温和。

不过，张大伟也分析说，目前楼市上涨的主要原因是资金宽松和炒作氛围浓厚。与深圳、东莞、杭州等地相比，只有限购、限价、预售等微调政策，效果可能相对有限。(中信经纬应用)