寒潮袭击亚洲楼市 多地市场极速降温

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2018年第四季度，亚洲房地产市场经历了大规模降温，12月份香港住宅销售再次减半，新加坡房价六个季度来首次下跌。此外，澳大利亚悉尼的房价与2017年的峰值相比下降了10%以上。据该机构称，尽管各地区的跌幅有所不同，但仍有共同点，其中借贷成本上升、政府监管力度加大和股市动荡已成为当地房地产市场下跌的主要诱因。不过，预计短期内地方政府出台相关政策刺激房地产市场的机会微乎其微，亚洲房地产市场短期内难以走出寒流。

香港和内地的房地产市场已经下跌

在亚洲房地产市场，香港这个经历了近15年牛市的“世界上最负担不起的住房市场”吸引了市场的大量关注。根据香港特区政府土地注册处发布的最新数据，在2018年11月的住宅销量减半后，12月的销量再次暴跌，住宅成交量也减半。与此同时，追踪香港房价的最权威指数中原城市领先指数(centa-city leading index)显示，截至2018年12月28日，12月份香港房价指数降至174.37，较上月下降1.70%。这是该指数连续第四个月下跌，也是自2016年以来的最长时间。与2018年8月17日的峰值188.64相比，香港房价指数下跌了约7.56%。此外，退房事件的数量也在增加。香港房地产信息网站data elements的数据显示，2018年前10个月，香港共有36起购房违约案例，而2017年只有9起。

市场分析人士表示，香港房价迅速下跌，不仅是因为内地经济放缓、对外贸易摩擦升级，也是因为香港政府采取措施限制资本外流，加大了开发商海外投资的难度。2018年，香港银行业全面加息，增加了房贷负担，成为房价下跌的催化剂。值得注意的是，1月6日，香港财政司司长陈茂波发表文章说，虽然楼价下跌，但香港政府无意在短期内放宽税务管制，刺激楼市。因此，机构预计2019年香港房地产市场将下跌15%-20%。

与香港楼市息息相关的mainland China楼市表现并不理想。中原地产研究中心的最新统计数据显示，2018年11月，中国内地新房销售面积同比下降5.1%，环比再次扩大(10月同比下降3.1%)；11月份，征地面积同比下降至8.1%，增速较上月再次放缓(10月份为12.2%)。

野村分析团队指出，这一系列数据显示，中国房地产市场正在迅速降温。根据野村证券的最新研究报告，中国房地产市场目前已达到一个拐点。虽然最近一些城市出现了房地产市场监管略有放松的迹象，但这并不表明中央政府明显转向房地产政策，也不意味着房地产行业监管政策开始全面放松。政府对房地产市场的政策立场不太可能在短期内发生重大变化。值得注意的是，12月21日结束的中央经济工作会议再次提出，“要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住而不炒的定位。”据市场分析人士称，“无房无炒”的定位并未动摇，表明内地短期内完全放开房地产监管、再次刺激房地产市场“稳定需求”的可能性极小。

新加坡和澳大利亚也参与了降温潮

新加坡和澳大利亚没有逃脱房地产市场的寒流。在全球生活成本最高的城市之一新加坡，房价在2018年第四季度出现了六个季度以来的首次下跌，尤其是在黄金地段，跌幅超过1.5%。2008年全球金融危机爆发后，美联储实施量化宽松政策，导致大量资金涌入新加坡房地产市场。随着外资的涌入，新加坡的房价持续飙升，成为亚洲第二高的国家。

目前，分析人士表示，新加坡房价下跌，不仅是因为美联储加息导致部分资金回流美国，流动性收紧，还因为中国买家的需求这一强大驱动力最近大幅下降。根据彭博社的分析，新加坡房价下跌的主要原因是政府政策。高纬环球(cushman wakefield)新加坡研究主管克里斯汀李(Christine li)也指出，新加坡当局此前为控制房价上涨而实施的“降温措施”，以及全球贸易摩擦和股市波动，都打击了高端住宅市场，而黄金地段缺乏新房也是房价下跌的原因之一。

最近，房地产市场大幅下滑的国家还包括澳大利亚，该国房价在过去55年上涨了65倍。由于近年来海外买家的大规模涌入，房价在2017年见顶。然而，仅在2018年的一年里，澳大利亚房价的下跌就引起了央行的警觉。根据corelogic发布的最新数据，2018年澳大利亚平均房价下跌了近4.8%，这是自2008年金融危机以来的最大跌幅。悉尼和墨尔本占营业额的60%，占澳大利亚营业额的40%。2018年，房价分别下跌。8.9%和7%；与2017年的峰值相比，这两栋房子的价格分别下降了11.1%和7.2%。此外，2018年12月，澳大利亚房屋拍卖清算率连续几周低于50%，这意味着交易量低迷，也释放出明显的弱信号。

corelogic研究主管蒂姆劳里斯(Tim lawless)表示，澳大利亚金融管理部门保诚监管局(apra)收紧信贷，是本轮房地产市场下跌的重要原因之一。一些分析师表示，海外买家的减少、贷款利率的提高、住房供应的增加以及市场对房价持续下跌的担忧也造成了房价的下行压力。

据彭博社(Bloomberg)报道，澳大利亚央行担心，房价暴跌导致的长期经济低迷将拖累消费。分析师表示，本轮楼市下跌的负面影响预计将比金融危机期间更加严重。从历史数据来看，澳大利亚房价在经历大幅下跌后，通常需要几年时间才能恢复到周期峰值，而且在未来一段时间内，澳大利亚房价极有可能继续下跌。