50家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元住宅租赁公募REITs有望落地

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我们的记者王立新

长期租赁公寓市场在过去的一年里发生了巨大的变化，从机构品牌到开发商的全面发展，再到局部仓库爆炸现象。然而，从房企的角度来看，长期租赁公寓项目的布局仍然是许多基准房企的重要策略之一。

近日，上海证券交易所在新年致辞中表示，将在2019年推进公募reits试点，加快住房租赁reits发展。Cree Real Estate Research表示，相信随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年reits公募试点的实施将进一步加快，租赁住房领域的项目将继续接受公募，从而进一步推动租赁住房市场的发展和证券化。

长期租赁公寓抛出超过1000亿元的融资计划

回顾2018年，从长期租金测试到加速扩张，房企不仅融资规模快速增长，融资方式也越来越多样化。

据《证券日报》记者报道，2017年1月，魔方公寓为魔方公寓信托的受益权发行了3.5亿元人民币的专项资产支持计划，这是中国长期租赁公寓领域的第一个资产证券化项目。此后，蛇口、碧桂园等领先的房地产企业推出了规模达100亿元的租赁住房融资计划。

据Cree Real Estate的研究，据不完全统计，2018年，中国50家房地产企业的长期租赁公寓资产证券化金额已达107.21亿元，较2017年增长168%，综合优先票面利率仅为6.05%。另据不完全统计，截至2018年底，50家房地产企业长期租赁公寓资产证券化获批金额已超过1000亿元，即将发行约860亿元。预计随着如此大量资金的不断释放，房地产企业在长期租赁公寓市场的布局规模将进一步扩大。

从已发行住房企业来看，大部分发行资产证券化的企业都位于前20位，其中2017年至2018年前20位的发行资本证券化规模达到135亿元，占总发行规模的92%；此外，一些中央企业或地方国有企业，如越秀地产、华侨城等，也出现在获批团队中。由此可见，资产证券化对企业的要求相对较高，只有规模较大或融资信用较高的企业才能参与。

从个人住房企业的规模来看，2017年至2018年，招商局蛇口长期租赁公寓资产证券化总额达60亿元，在众多住房企业中处于领先地位；此外，保利发展和碧桂园2017年至2018年的融资规模超过15亿元，分别位居亚洲第一。从未来的发行额度来看，蛇口招商局的荷兰银行和招商银行共获批260亿元，还有200亿元待发行。

住宅租赁公募reits预计将登陆

从资产证券化的具体方式来看，2018年，住房企业长期租赁公寓的reits产品占比很大，融资规模达到54亿元。此外，cmbs产品规模较大，达到27亿元，占25%。从2018年后获批但未发行的情况来看，reits和abs的规模相对较大，分别达到360亿元和300亿元，分别占42%和35%。

克里表示，总体而言，虽然目前中国还没有真正的公募reits，但长期租赁公寓资产证券化无疑是大型长期租赁品牌比严格管理特殊公司债券或银行贷款更有效的融资渠道。一方面，由于长期租赁公寓的现金流长期稳定，非常符合资产证券化的发行要求；另一方面，资产证券化也非常有利于现有资产的振兴、资金的加速回收、资产使用效率的提高等等。相信随着我国相关制度的不断完善，长期租赁公寓资产证券化市场将会进一步发展。

值得一提的是，一些业内人士认为，长期租赁公寓是住房供应体系的重要补充。对于房地产企业来说，这类业务的投资一般是花费大量的资金在公开市场上购买土地建造房屋，或者在股票市场上购买住宅项目进行装修和租赁，属于以重资产形式集中运营的公寓，资本成本高，利润周期长，但却是未来多元化发展的重要布局业务之一。一些房地产企业甚至将其列为主要水路业务。如果房地产投资信托基金的公开发行真正落地，将有助于房地产企业减少资本压力，提高经营能力。