去库存明显 燕郊楼市部分新盘销售火爆

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燕郊的现价是可以接受的，小单位的总价也不高。在北京的一些郊区，它比密云和昌平低。地铁开通后，在通州分中心的带动下，燕郊的房价依然乐观。“最近，在北二环工作的小李准备从燕郊出发。近日，《中国证券报》记者实地走访了燕郊楼市。2017年6月限购实施后，经过一年多的低迷，燕郊楼市最近明显见底，一些新楼盘卖得很好，甚至开发商提前付款买房。业内人士表示，经过近两年的调控，燕郊楼市已出现明显的去库存化，底部趋于稳定。受近期北京分中心系列政策利好消息、北方三县分中心或统一规划的刺激，复苏预期相对较强。

一些新的销售很火爆

据记者走访，燕郊的几处房产价格较2018年10月上涨了2000多元/平方米，涨幅为10%。根据壳牌研究院的真实数据数据库，一手住房的平均价格一般超过2万元/平方米。二手房平均成交价格2018年10月为16，722元/平方米，2019年1月为18，805元/平方米。

据燕郊房地产经纪人小王(音译)说，最近展会和交易的数量大幅增加。“2018年10月和11月是低点。当时，虽然有很多人在看房子，但他们主要是在等着看。在过去的两个月里，新房地产的价格每天都在变化。同样的房地产每天每平方米上涨两三百英镑是很常见的。”

小王向记者展示了一些销售新楼的促销活动，其中“燕郊新居，首付8万，分期付款”等标语尤为显眼。

在中介的带领下，记者来到了规划中的延顺路地铁附近的一个新的房地产销售处。虽然是工作日，但从四面八方赶来看房和买房的人占满了整层楼。记者一进门，中介就把他交给了售楼处的销售人员，并要求他登记个人信息和购买意向。

“待售项目是阁楼，一楼有30多户人家。南北向大多是大型的，小型单位的总价很好卖，只剩下几套。”据房地产销售人员介绍，“目前，小户型的价格根据朝向从2万元/平方米到2.3万元/平方米不等。”虽然是商品房，但可以上学，周围有医院。这两天看房的人很多，明天不一定是这个价。”

集资行为又回到了江湖上

当被问及“首付8万，分期付款”的活动时，销售人员表示没有空间。“你可以先看看样板房，你可能不会马上放假。如果你真的买了，那就分期付款吧。”中介销售人员表示，如果他们买了房子，他们会直接与开发商签订合同。

记者立即和销售人员一起去了一个临时的阁楼样板房，销售人员说正在出售的项目已经取得了预售许可证。如果确定的话，先付2万元定金，剩下的6万元定金在一周内支付，作为首付款。其余的首付款开发商帮助寻找自然人贷款，买家与自然人签署贷款合同，并把钱放在买家的卡上。然后把钱汇到开发商的账户上，你可以去银行贷款。然后，每六个月，80，000元将记入借款人的账户，直到还清为止。

据了解，燕郊当地银行要求商品房首付款为总房款的50%，应在10年内支付，贷款利率一般超过6.5%。“有70万套小单元房，每月贷款约3500元。燕郊商品房贷款不占用该房屋的贷款资格。如果你在北京或其他城市购买，这只是一种负担，而不是贷款资格。”售货员极力推荐它。

针对这一行为，北京史静律师事务所创始合伙人王光英表示。“其他自然人为购买者支付首付款。如果开发商直接向自然人(贷款人)提供资源或火柴，开发商的目的也是显而易见的，那就是推销商品房。从法律角度看，合同中的借款人和贷款人都是自然人，而开发商不是贷款合同的主体，只是帮助介绍借款人，而开发商并不直接在法律上垫付资金。从法律上讲，惩罚开发商没有直接的法律依据。如果确定是开发商的预付款，法律肯定禁止，主要是因为预付款相当于违反国家限购政策，变相骗取银行贷款。最初，买家无法支付首付来获得银行贷款。开发商通过集资行为增加了杠杆率，导致没有购房能力的人增加债务，购买商品房，埋下了隐患。一旦买家还款出现问题，就会出现连锁反应，影响很大。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在市场下行压力下，预计各地调控力度将会减弱。因为类似的做法非常模糊。从银行贷款政策来看，这部分资金是由开发商支付的，这与银行贷款的精神背道而驰。严格的定性是非法的。但是，实际情况是，当房地产市场交易不好时，地方控制就会少。不能说有绝对的风险。然而，如果存在风险，买家很难捍卫自己的权利。

去库存是显而易见的

新的热销背后是燕郊地区明显的去库存化速度。根据中国白城住宅的库存数据，截至2018年12月底，燕郊的库存为75万平方米，比上个月下降4%，比上年下降23%。同期，香河138万平方米，廊坊115万平方米，固安130万平方米，大厂63万平方米。燕郊的去库存速度是北京周边上述城市中最高的。

此外，长期观察燕郊楼市的资深人士陈鹏(化名)表示，近两年来燕郊楼市长期处于低迷状态，近期的回暖也不能排除受到副中心规划等政策的影响，长期影响还有待观察。根据中国指数研究院的数据，2018年11月，燕郊楼市成交量接近冰点，仅售出29套商品房，销售面积不足3100平方米。10月份售出145套，面积12300平方米。12月份售出146套，面积10400平方米。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐表示，燕郊近3月的交易量已从2017年的监管反弹，但还不到2017年第一季度平均月成交量的一半；虽然成交量增加，但平均价格停止下跌，但在更长一段时间内，与2017年3月的水平相比，仍下跌了40%。

与此同时，燕郊的土地流转也出现了明显的回升。根据中国指数研究院的数据，2018年10月份没有土地出让记录，11月份有8块土地出让，建设用地面积29.95万平方米，平均成交价4375元/平方米。12月份售出4栋，建筑面积262，100平方米。

值得注意的是，在此之前，燕郊地区的开发商全部被当地的开发商如焰炟、惠福、涪城所接管。最近，许多上市公司宣布他们已经获得了燕郊的土地使用权。以北京投资发展有限公司为例，公司于2018年11月22日宣布，由北京投资土地有限公司和亿达盛投资有限公司组成的联合体已收到三河市国土资源局的成交确认书，并以2.55亿元的价格取得了位于河北省三河市燕郊高新区的地块的使用权。其中，建设用地面积5万平方米，建筑控制规模15万平方米。双方将共同设立项目子公司，负责上述地块的开发建设。

对此，诸葛搜房首席分析师陈雷表示，经过两年多的调控，燕郊楼市已经企稳，并有强烈的反弹意愿。最近，它受到了北京市副中心的优惠政策的影响。北京城市副中心的发展仍处于高峰期，燕郊未来仍有很大的发展空间。在本轮调控中，燕郊的投资行为得到了抑制，市场回归理性。未来升值潜力巨大。随着产业转移，燕郊市场的住宅物业得到改善，投资物业相应减少。