中国金茂发布2018年业绩报告 城市运营突破地产周期

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3月19日，中国金茂(00817.hk)在香港宣布了其2018年度业绩。

在1280亿元销售额突破1000亿元大关的同时，金茂成为“新1000亿元”中最受关注的稳定高增长企业，2018年销售增长率高达85%。

根据韩毅智库的统计，截至2018年12月31日，未经审计的数据显示，中国金茂2018年的业绩增长在1000亿元及以上的房企中排名第一。近四年来，中国金茂的销售规模复合增长率达到50%以上，在行业内处于较高水平。

(中国金茂销售额突破1000亿)

突破“1000亿颜色”的循环

中国金茂的1000亿元是一个新的1000亿元，它不同于过去一马当先就能达到1000亿元的逻辑，而是以科学创新和精细经营取代资源占有为王。具有“突破循环”属性的“金茂模式”创造了中国金茂的“金色”。

中国金茂2018年的利润增长证明了这一点。

2018年，中国金茂实现毛利145亿元，同比增长45%；实现净利润约73.77亿元，同比增长43%；股东应占利润52.1亿元，同比增长31%；就毛利率而言，中国金茂目前达到38%，比2017年增长6个百分点。中国金贸在突破1000亿元的同时，也进入了一个实现利润的高质量增长时期。

其年平均融资成本约为5%，表明无论周期是好是坏，中国金茂一直是资本市场的佼佼者。根据历年年报数据显示，中国金茂永保正以较高的复合增长率、较低的融资成本水平和高质量的土地储备稳步增长，不受行业周期的影响。长期稳定的金融形势是金茂抵御周期性下行风险的重要保证。多年来的年报显示，中国金茂每年都有充裕的现金流，其净负债率长期处于行业内的低水平。2018年，负债率稳定，债务结构进一步优化。标准普尔、穆迪和惠普这三家国际评级机构都给了中国金茂“投资级”评级和“稳定”前景

优质土地储备的持续增长是稳定的金茂在安全范围内快速扩张的关键武器。

2018年，中国金茂将适时增加低成本土地储备。根据年报数据，自2018年以来，金茂已成功进入14个新城市，累计40个城市，实现了中国核心城市的均衡布局。截至2019年2月底，已收购68个新项目，总土地储备面积为6420万平方米。

根据业绩发布会上显示的数据，2019年，中国金茂在环渤海、华东、华中、华东和华南五大都市圈以及全国40个城市的项目销售总值为2376.5亿元(2019年中国金茂供应数据)。这意味着中国金茂在2019年实现1500亿元的销售目标并不困难。

进入“后1000亿”时代，中国金茂在空的布局中，精心安排了全国各大都市的城市运营、住宅开发和房地产；凭借高质量的资质和较低的融资成本，中国金茂适时获得了合适的土地，在时间布局上实现了合理的项目周期错位，形成了可持续的增长模式。一个规模大、综合实力强、不怕周期性风险的新巨人已经出现。

在实现1280亿元销售业绩的同时，截至2018年业绩报告期末，中国金茂地产和土地的合同销售额约为1403亿元，进一步锁定了未来的增长和利润。在这方面，中国金茂透露，它计划在2020年达成2000亿美元的销售合同；到2022年，将达到200万平方米的控股目标，控股收入将超过50亿马克，进入综合实力较强的行业第一梯队。

金茂的实力，在城市运营中难以复制

从1000亿元的起点出发，城市运营实力是中国金茂未来冲向第一梯队的独特王牌之一。

近几年来，金茂规划了一批以城市为特色的高质量城市运营项目。据资料显示，到目前为止，金茂在中国共运营15个城市合作项目，堪称城市运营项目的专家。

从1998年开始，金茂大厦开始构思城市运营之路，以“三年发展，五年城市发展”为基准，到“长沙梅溪湖国际新城”，直至“青岛中欧国际城”、“南京青龙山国际生态新城”、“金茂谷镇丽江创意文化产业园”确立了城市新城、城市核心综合体、特色镇三大运营模式，由中国金茂引领城市运营

(长沙美西湖国际新城)

2015年，中国金茂宣布将从房地产开发商升级为传统意义上的城市运营商。中国金茂在原有“销售+控股”双轮战略的基础上，加入“金融+服务”两翼，支持城市发展和经营业务。2018年，中国金茂形成了一套“以城聚人，以城促产”的“城-人-产”城市运作逻辑。

先创建一个城市，聚集人气，促进工业，聚集城市人口，促进城市生产。在这样一种金茂式的城市运作逻辑下，金茂不断打造一批优质新城，品质高、环境好、配套设施优、活力强，吸引了高素质、高知识、高眼光、高需求的“四高”人群，导致了更具创新性和主动性、技术主导性、知识密集型，这种城市运作更具实用性和可持续性，更受地方政府欢迎，为金茂相对低成本、高质量的“仓储”奠定了基础，也为金茂的高品质产品提供了保障。

经过几个项目的运作，金茂已经具备了娴熟的综合开发能力，积累了大量的合作资源，为下一步的发展做出了贡献。截至2018年底，金茂共签署了309个产业战略合作伙伴，其中中国文化、新安整合、阳光传媒、中关村发展等国际知名知识产权资源龙头企业不断增加，资源共享平台也在不断完善。

在城市运营业务方面，金茂的房地产开发、酒店管理、商业租赁、零售业务等部门也利用了这一趋势，为写字楼、企业和酒店等多条产品线提供了支持。这也有力地推动了中国金贸的稳步增长，打破了这一循环。这张2018年的“年报卡”，许多有利数据已经说明了一切。

“超级金茂”现象突破了产品的强势周期

除了城市运营，中国金茂“打破循环”的另一张核心王牌是产品力。

在高品质品牌代言的支撑下，依托“富月舒”产品的全国布局，“超级金茂”现象在全国各地涌现——高品质使中国金茂产品成为许多城市的标杆项目，开盘即热销。最特别的是中国金茂的王牌产品线“金茂大厦”

2018年，麒麟产品“金茂屋”成为市场现象产品。例如，北京亦庄金茂大厦年销售额77亿元，累计销售额235亿元，上海大宁金茂大厦年销售额66亿元，累计销售额160亿元，来自杭州滨江金茂大厦。从杭州金茂大厦的第八次开业到第一次开业，40天内共售出46亿张傲恒城，广州珠江金茂大厦和天津海河金茂大厦也分别售出41亿张和40亿张

(图为大宁金茂大厦)

2018年10月，中国金茂正式宣布开启“金茂大厦2.0”时代。随着金茂大厦升级到2.0版，金茂的持续迭代产品实力在2018年得到了行业内主要机构的认可:2018年1月，在新浪乐居举办的乐居北京创新峰会上，北京亦庄金茂大厦获得年度人居模范奖；7月，南京河西金茂大厦荣获美国绿色建筑协会颁发的金奖证书。8月，北京亦庄金茂大厦荣获詹天佑优秀住宅小区金奖；同月，北京朝阳金茂绿色创新中心获美国绿色建筑协会leed四星白金认证，青岛中欧国际城市获中国房地产报、中国房地产网、中国智库“中国建筑天坛奖”；12月，大宁金茂大厦荣获“2018房地产校企合作案例研究示范基地”称号。

(图为金茂大厦2.0会议现场)

此外，数据显示，2018年，中国金茂的客户满意度为84分，达到行业优秀水平。其中，四项二级指标达到行业基准水平，即:住宅设计85分、景观93分、社区规划及配套设施85分、物业服务92分。

2019年，安信证券、广发证券和东吴证券等机构发布报告，将中国金茂列为h股的主要领导者，并给予其“买入”和“推荐”评级。土地储备规模销售业绩的扩大源于金茂优质产品的品牌效应、较低的融资成本和稳定的经营状况，这是资本市场长期看好金茂的三大因素。