郁亮：“基本盘”将是万科2019年最重要词汇

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备受业界关注的万科2018年年报于3月25日晚发布。年报显示，2018年，公司实现营业收入2976.8亿元，净利润337.7亿元，分别增长22.6%和20.4%；销售额6069.5亿元，同比增长14.5%；全年纳税762.96亿元。在年度报告中，万科将“基本盘”确定为2019年最重要的词汇。

“‘基本磁盘’将是2019年万科最重要的词汇。我们必须首先寻求基础的稳定性，以便更好地开枝散叶；首先要加深对最基础业务中的业务逻辑的理解，实践管理的内在力量，为转型打下更加坚实的基础。”于亮说道。

目前，万科各业务线都定义了自己的基本盘，其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

整合基本磁盘

销售额同比增长14.5%

2018年年中，万科提出“聚焦融合，巩固提升基本方案”，强调理解和适应大趋势，以“战略回顾-业务梳理-组织重构-人与人匹配”为经营管理主线，推动公司各项业务质量增长。

2018年，万科开发业务实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售额为6069.5亿元，同比增长14.5%，在全国商品房市场的份额上升至4.05%。销售额在24个城市中排名当地第一。在售出的产品中，84.9%为住宅，91.4%为144平方米以下的中小型单位。

报告期内，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。截至2018年底，万科已售出的未清资源有所增加，已售出的未清资源3710.2万平方米，同比增长25.2%。合同总额约为5307.1亿元，同比增长28.1%。

2018年，万科收购227个项目，总规划建筑面积4681.4万平方米，股权规划建筑面积2490.2万平方米。根据建筑面积，其中72.1%位于一线和二线城市。

截至2018年底，万科在建项目总建筑面积约为9012.7万平方米，权益建筑面积约为5402.1万平方米；规划项目总建筑面积约为5936.2万平方米，权益建筑面积约为3579.6万平方米。此外，万科还参与了多个旧城改造项目。根据目前的规划条件，权益总建筑面积约为347.7万平方米。

净负债率为30.9%

总体融资成本较低

2018年，万科实现营业现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，一年内到期流动负债931.8亿元。截至2018年底，万科的净负债率为30.9%，仍处于行业低水平。至于低负债率的运作方式，万科总裁朱九生去年表示，无论他是谁，都应该时刻保持对市场的敬畏。

2018年，万科整体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券(5年)、超短期融资券(188天)和中期票据(3年)的最低利率分别为4.05%、3.13%和4.03%。

根据当日披露的分红计划，2018年万科继续保持较高的现金分红比例，现金分红约118.1亿元。根据2018年底公司股份总数，每10股将派发现金股利10.70元(含税)。可见，万科2017年年报的分红计划是10 9元(含税)。

提高作战能力

非开发业务齐头并进

2018年，万科将战略定位提升为“城乡建设和生活服务提供商”。从支持服务提供商到生活服务提供商，万科持续提升非开发业务的运营能力。

2018年，万科将其租赁住房业务升级为核心业务。截至目前，万科的长期租赁公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万家。开业6个月以上的项目平均入住率约为92%。截至年报披露日，万科已完成发行55亿元住房租赁专项公司债券，为租赁住房业务的发展提供了资金支持。

在物业服务方面，万科地产2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；2018年，住宅业务占65%，非住宅业务占35%。

截至2018年底，万科以李因集团为商业开发运营平台，管理210多个商业项目，总建筑面积超过1300万平方米。

在物流和仓储服务方面，万科子公司万伟物流专注于高标准的仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等。截至目前，已取得124个项目，总建筑面积971万平方米的出租物业，其中稳定运营项目的平均入住率为96%。此外，万伟物流通过收购和整合太古冷链物流，提升了冷链的规模和运营能力。