百城住宅库存消化周期分化加剧 一线城市住宅库存连增12个月

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基于资金和库存的压力，开发商加快了项目进入市场的速度，并努力快速收回资金。然而，现实是，一些城市正在加速去工业化，而其他城市仍然不温不火。

根据易居研究所的监测数据，截至2019年5月底，100个城市新增商品房总存量为4.5005亿平方米，同比下降0.5%，同比上升5.4%。从今年前五个月的数据来看，库存规模逐月呈下降趋势。然而，由于去年第四季度的大力推动，库存规模连续六个月呈现正同比增长趋势，尽管库存逐月减少。

从分类上看，截至2019年5月底，一线城市、二线城市、三线城市和四线城市新增商品房总存量分别为2805万平方米、22131万平方米和20069万平方米，环比增长率分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增长率分别为33.6%、0.3%和8.2%

可见，白城居住建筑的消化程度分化加剧。一线城市、三线城市和四线城市的存量明显上升。其中，一线城市预售许可证控制相对薄弱，供应量较大，库存同比增长12个月；二线城市已连续46个月结束库存同比下降，首次出现正同比增长，这表明其库存基本面也在发生变化；三线和四线城市连续七个月保持正同比增长趋势，库存去库存压力略有增加。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，今年4月份，房企推市的步伐相对较快，但5月份各地稳定房价的行动明显增加，推市的控制力度继续加大，也导致相关城市推市规模逐月下降。

从具体城市来看，在上述100个城市中，有一个城市的消化周期超过36个月，这就是漳州；有13个城市的消化周期从18个月到36个月不等，包括三亚和大厂；银川、北京等27个城市的消化周期为12个月至18个月。有44个城市的消化周期在6个月到12个月之间，包括Xi和太原。有15个城市的消化周期小于6个月，包括秦皇岛和昆山。

严跃进表示，在库存下降过快的城市，首先，二手房价格往往容易上涨。以Xi市和呼和浩特市为例，2019年5月，Xi市新建商品房库存面积同比下降10%。根据国家统计局的最新数据，Xi新建商品房价格指数连续六个月在中国70个城市中排名第一。同样，2019年5月，呼和浩特市新建商品住宅库存面积同比下降18%，新房库存明显不足，间接导致二手房价格快速上涨。二手房价格指数连续7个月在中国70个城市中排名第一。从“稳定房价”的角度来看，这类城市需要积极增加新房供应。

严跃进指出，从后续市场发展来看，考虑到银行贷款政策收紧等因素，住宅交易预计将继续降温，这也制约了去库存化的速度。换句话说，在接下来的几个月里，我们应该警惕库存去化学周期反弹的可能性，这将影响相关城市的房价走势。