年报风云丨“新恒大”的功守道

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乐居金融曹于震来自香港

当中国恒大(03333.hk)发布其2018年年报时，或许许多开发商会怀疑，他们不是生活在同一个“2018”。

根据国家统计局发布的数据，2018年全国商品房销售同比增长率仅为1.3%，比2017年低6.4个百分点；销售额同比增速比2017年低1.5个百分点。从第一季度到第四季度，我国商品房销售面积增长率分别为3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，呈现出非常明显的下降趋势。许多住宅企业称之为“过冬”，有些甚至喊“居住”的口号。

在这种背景下，恒大交出了什么样的年报答卷？有一个词可以形容为“令人眼花缭乱”。

让我们先来看看业界最关心的一组数据。

截至2018年底，中国恒大的年净利润(不含汇兑损益)总计722.1亿元，同比增长106.4%！增加了一倍多。其中，由于中国恒大在2017年已经还清了所有的永久债务，只有这一笔让恒大在2018年“释放了约200亿元的利润”。

同样突出的是年度核心业务利润，783.2亿元，同比增长93.3%！核心业务利润率16.8%，增长3.8个百分点。

股东应占年度利润增加至373.9亿元，比2017年增长53.4%。

根据上述数据，许多评论家称恒大为“利润之王”。

恒大的利润从何而来？综合年报数据和恒大近几年的一系列举措，大致可以从攻防两个方面进行分析。

所谓的“攻击”是收入的大幅增加

2018年，中国恒大的营业额为4662亿元，同比增长49.9%。因此，恒大有可能成为中国第一家年收入超过4500亿元的房地产公司(此外，恒大的年毛利润为1689.5亿元，同比增长50.5%)。

竣工方面，2018年，恒大共有598个项目部分或全部竣工，竣工面积7225万平方米，同比增长60.1%。截至2018年底，共移交项目666个，总金额4527.6亿元。

全年合同销售额5513.4亿元，同比增长10.1%。虽然这个比例不是最好的，但它是在5000亿的基础上实现的，大约500亿的增长相当于中国一个年销售额排名50-60的重量级住宅企业，这说明它的增长是惊人的。此外，合同销售面积5243.5万平方米，同比增长4.2%。合同平均销售价格为10515元/㎡，最终突破万元大关，同比增长5.6%。

据悉，恒大在产品创造方面，全力打造全方位的精品。例如，该项目的建设单位必须是中国前十名，使用的材料必须是国内外知名品牌。通过支持先行、提升物业服务、完善售后服务，产品附加值将不断提升，为市场提供高品质、高性价比的精品住宅，这也是恒大2018年大幅盈利的重要保证。

除了“进攻”，恒大的“防守”也很好

2018年，恒大继续实施“三低一高”的商业模式。通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运作模式，大幅降低销售和管理费率，坚持标准化运作和集约化采购，继续从土地采购源头控制成本，强化品牌和成本控制措施，实施集中采购，通过供应商战略联盟进一步控制采购成本和工程成本。成本控制能力的不断提高保证了总利润的不断提高。

恒大通过控制新增土地储备、努力扩大盈利规模、增加权益、利用自有资金提前偿还部分高利息贷款，实现了总负债水平和负债率的同比大幅下降。

截至2018年底，恒大的净负债率降至151.9%，比2017年底下降31.8%；与同期相比，总借款水平下降595亿元，下降8.1%。

一方面，销售收入大幅增加，另一方面，负债稳步下降，成本控制良好。“利润之王”恒大非常稳定。

近一万亿土地储备估价

恒大在2018年推出了“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署。作为“新恒大”的开局之年，2018年的年报无疑是一个极好的回答。至于“新恒大”的未来，根据年报提供的信息，同样令人印象深刻。

在土地保护区。截至2018年底，恒大共有土地储备项目811个，总储备面积3.03亿平方米，分布在全国228个城市，覆盖了几乎所有一线城市、直辖市、省会城市和大部分经济发达、潜力较大的地级市。其中，一、二线城市土地储备原值达到3285亿元，占66%，平均底价仅为2040元/㎡；三线城市土地储备原值达到1677亿元，占34%，平均底价仅为1178元/㎡。

此外，恒大目前在粤港澳大湾区有109个项目，总规划建筑面积约4927万平方米，总价值超过1.6万亿元。而平均底价仅为1635元/㎡。

目前，世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿元。

开辟三万亿美元的新产业

新恒大的“新”在于“新蓝图”。并准确选择那些可能达到“万亿”规模的行业。用许家印的话说，“恒大在产业选择上一定是一个很大的产业。”

因此，“新恒大”正全力在三大领域发展:大旅游、大健康、新能源汽车。

大型旅游-

经过九年的调查和探索，恒大旅游集团目前正着力打造两大拳头产品,“恒大儿童世界”和“恒大水世界”,填补了世界空空白。其中，“恒达儿童世界”是专门为2-15岁儿童设计的，被誉为世界上唯一的“全室内、全天候、四季”大型童话神话乐园。

目前，15个儿童世界项目的布局已经完成，我们力争从2021年开始实现一个接一个的开放。

“恒大水世界”被恒大选为全球现有170多个水上游乐项目，由120个最受游客欢迎的项目组成，力争成为全球最大的“全室内、全天候、全季节”大型温泉水公园。未来2-3年，计划在全国范围内安排20-30家。目前，中国海南海化岛的外立面已经完工，室内装修和设备安装正在进行中。它计划在2020年开业。

健康状况良好-

经过近五年的考察，恒大健康集团将着力打造“恒大健康谷”。恒大健康谷计划整合一流的医疗、健康管理、医疗保健、养老、保险、旅游等资源，“为会员提供全周期、高品质、多维度的健康服务”。目前，恒大已经在中国布局了12个恒大健康谷，并计划在未来三年内实现50多个。其中，博鳌恒大国际医院是恒大的第一家国际医院，也是美国以外唯一的附属医院，隶属于美国哈佛大学教学医院百翰医院，现已正式开业。

新能源汽车-

凭借雄厚的资金实力和前瞻性的眼光，恒大获得了一系列“黑色技术”。

例如，他进入了瑞典国家电动汽车有限公司(nevs)，并获得了萨博的核心技术。与世界顶级豪华车制造商科尼赛克(nevs Holdings 65%)建立合资企业，并获得强大的R&D和超级豪华车制造能力；在动力电池方面，他进入了金奈公司，获得了日本的顶尖技术，并拥有业内三大动力电池产能；在轮毂电机方面，他进入了荷兰的e-traction，拥有世界上最先进的轮毂电机技术，已经达到大规模生产，并在世界范围内得到广泛应用。

到目前为止，恒大地产的销售仍处于绝对的“大头”，但以“新战略、新蓝图”为目标的恒大，未来会发展更多万亿美元的新兴产业吗？以恒大的做事风格，或许没必要怀疑太多。