部分城市库存走高 落户放宽不等于房价必涨

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“城市化的一个重要因素是户籍的城市化。如果移徙者的权利和利益得不到有效保障，就很难确保移徙者公平享有许多公共资源，如教育、医疗、就业、社会保障和住房。因此，无论是取消定居限制还是放宽定居条件，都是城市化进程中的一项重要措施。”昨天，58房屋研究所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示。

自去年以来，许多地方放宽了定居政策，国家发展和改革委员会最近发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，这再次引起了公众对户籍制度自由化的关注。

《重点任务》提出继续加强户籍制度改革。在本市常住人口100万以下的中小城市和小城镇相继取消定居限制的基础上，本市常住人口100万至300万的二类大城市应完全取消定居限制；居住人口在300-500万的I型大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点人群的定居限制。

北京荣邦瑞明基金会总经理陈飞驰在接受《证券日报》采访时表示，经过30多年的发展，中国城市化已经进入注重质量提升的新阶段。新型城镇化的主要核心理念是关注人的城镇化，而不是过去简单的搞基础设施建设。因此，放宽结算政策是大势所趋。事实上，从Xi、南京、天津、石家庄等地近年来出台的定居政策来看，未来城市化的重心将从过去不断扩大的城市边界转向增加城市人口，尤其是增加年轻人口带来的城市活力。可以说，未来城市之间的竞争将更多地体现在人才上。

虽然户籍制度的放开是推进新型城镇化的重要途径之一，但不可否认的是，从“长期人口、中期土地、短期金融”的角度来看，户籍制度的放开确实与房地产市场的发展变化密切相关。

一些分析人士认为，在结算政策争夺人才的同时，它也改变了购房门槛，从而刺激了购房需求。

对此，张博认为，各城市放宽定居政策主要是基于引进人才，换句话说，大多数城市还没有完全放开定居条件。从这一“重点任务”的内容来看，其实质是从制度层面上促进全国城镇化率的稳步增长，保障农村人口向城市转移后的定居需求。但是，由于城市化发展与房地产市场的关联性很强，结算政策的不断放松确实会对部分城市房地产市场尤其是增量市场的供求稳定产生一定的影响，但这种影响也会受到供给和信贷等诸多因素的制约。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐表示，户籍制度的放松并不是房地产市场监管政策的改变。虽然放松对定居点的限制将在短期内刺激需求的释放，但这种影响将被逐渐消化，不一定会导致房价上涨。在当前房地产市场全面调控的背景下，信贷监管仍然比较严格，一些城市的存量也在逐步上升，即使人口流入城市，也不一定会造成供需紧张。更重要的是，由定居政策刺激带来的购房热情往往是不可持续的。