楼市告别“黄金时代” 房企坚持现金为王

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从3月到4月，房地产企业2018年年报将集中发布。年报可以被视为上市公司业绩的生命线，它能够真实地反映房地产企业的经营状况，同时也往往揭示出房地产企业未来的发展方向或目标。

作为资本密集型产业，资金链对房地产企业至关重要。2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。然而，随着去年融资渠道的收紧，中国许多房地产企业的债券发行受到了影响，而海外发行债券的成本进一步上升。如果支付和投资不能及时跟上，未来三年房企的资金显然将面临更大的压力。

《国家商报》记者通过对一些典型上市房地产企业年报的研究，分析了2019年房地产企业债务偿还潮的成因和高息债务“突发事件”的后果，试图提供一个行业视角，阐明房地产企业在短期债务集中到期时的应对和处置方式及其后续影响。

这是房地产行业的最佳时机，也可能是最糟糕的时机。经历了楼市的大起大落后，许多房地产企业交出了2018年“好”答卷，提高了盈利能力和规模。

在过去的一年里，由于市场环境的变化，一些激进的住房企业也面临着监管和融资压力下的资本“疼痛”——伴随着高净负债率和可能的净利润率下降。因此，大多数处于危机中的住房企业不得不通过引入战争投资和出售资产来渡过难关。

在冰与火之间，它反映了当前房地产业的发展趋势。2019年，许多房企开始把资金安全放在第一位，以“现金为王”为第一信条，努力还钱、促销。

对“现金为王”的思考

对于房地产这个资本密集型行业来说，现金流的重要性不言而喻，尤其是在该行业整体呈下降趋势的背景下。

目前，整个行业的负债率已经上升到很高的水平。风数据显示，在a股上市的131家房地产企业中，2018年第三季度负债总额为7.89万亿元，较2017年底的6.6万亿元增长19.5%。

另一方面，房地产行业的净利润比率也有所下降。根据中原地产研究中心的数据，在已发布2018年年报的76家房地产企业中，a股房地产企业的平均净利润为11.9%，低于2017年的12.1%。

在高负债率、低利润率的情况下，许多房地产企业采取了相应的措施，如更加注重“现金为王”。在2018年万科业绩提升会上，万科首席财务官孙嘉指出，万科的经营模式是基于现金和基于现金流的管理模式，公司希望始终保持稳定的负债水平。

据《国家商报》记者报道，今年年初后，一些大型房地产企业开始实施“赶工计划”和“去库存计划”，均表现出基于现金流的目标导向。

一个典型的例子是，太和在年初之后推出了“第一收获计划”，最终吸引了10000个游客群体，实现了每月50亿元的认购，缓解了这个资金链紧张的房企的一定压力。

另一家领先的房地产企业也在清理各城市的脱销差、投资回报率低的项目，推出“脱销”计划，并定期评估各一线公司的完成情况。“我们对未来非常谨慎。”这家房地产企业的一位内部人士告诉《国家商报》记者。

“在过去的几年里，在商品价值的推动下，许多房地产企业的规模迅速增加，而库存也急剧增加。每家房地产公司都在努力减少库存，迅速抽回资金，资金链将变得更加紧张。”明远房地产研究所股票房地产首席研究员艾振强认为。

另一个衡量房企投资的指标是基本面也在向更稳定的方向发展。在前一行业杠杆率上升的背景下，大多数房地产企业经营活动产生的净现金流为负，但今年，万科、泰和等许多房地产企业。

根据中国科学院的数据，2018年100强企业经营活动产生的平均净现金流量为15.7亿元，比上年大幅增长。

窗口期融资的危机与机遇

尽管房地产市场的基本面没有改变，但今年以来，住房企业发行债券的融资方面已经放开。根据嘉里的数据，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，同比增长18.5%，同比增长13.7%。

融资成本也处于较低水平。3月份，主流房企的海外融资成本在6%至8%之间，在中国发行债券的成本大多在5%以内；仅一个月，2019年3月房地产企业海外债券融资成本为6.77%，达到2018年下半年以来的最低值。

这意味着无论从规模还是成本来看，都是发债的窗口期，尤其是大量短期债务即将到期的时候，许多房企发债的主要目的是“借新还旧”。

例如，恒大在4月15日宣布将增发10亿美元高级债券，这意味着增发10亿美元债券的目的是对现有债务进行再融资，将其作为资本支出，其余部分将用于一般企业用途。

另一个例子是，3月1日，Agile宣布它已经发行了2022年到期的优先票据，利率为6.7%，2月28日发行的金额为5亿美元，获得的资金被用于为一些现有负债进行再融资。

协综战略管理集团创始人黄立冲向《国家商报》记者分析指出，对于很多房地产企业来说，在这个窗口期发行债券不是“选项”，而是“必须”，因为之前有很多美元债务没有足够的资金偿还，所以他们在市场气氛好的时候继续发行债券。

一位从事房屋企业发债业务的人士也指出，目前是发债的好时机，在利率方面也有一些空。"当然，一些资金需求旺盛的房企可以接受稍高的利率."

然而，在房地产市场稳定的背景下，如果其他业务指标得不到适当控制，高利息债务对整个资本链的风险仍需警惕。“高息债券本身已经代表债权人注意到了这个企业的风险，所以他们会寻求高利率。”一位未透露姓名的房地产分析师指出。

因此，在这种背景下，经常发行债券的企业仍然应该在支付和销售计划中发挥自己的力量，这毕竟是成本效益最低的资本。“加快资金回笼速度，迅速买入股票是更安全的做法。”上述分析师表示。