招商蛇口联姻中航善达 物业营收进入行业前三

本篇文章2608字，读完约7分钟

[摘要]2019年，房地产公司上市的热潮有增无减。滨江和澳远两家房地产企业的房地产公司已于3月正式上市，而蓝光的嘉宝股份也于3月4日获准发行海外上市外资股，并提交了在香港交易所上市的申请。

《时代周刊》记者蔡颖

继2017年彩生活收购万达地产后，中国招商蛇口创下了物业管理行业第二大并购案例。

4月15日，招商局蛇口宣布，公司计划以现金形式转让AVIC国际控股有限公司持有的a股上市公司中行盛大(SZ 00043)22.35%的股份，并以招商局地产100%的股权认购AVIC盛大的非公开发行股票。

招商局蛇口区秘书长刘宁告诉《时代周刊》记者，如果该协议成功转让，公司的控制权可能会发生变化，招商局地产将成为AVIC盛大的实际控制人。然而，此次收购并不构成借壳上市。

“未来，招商地产将继续通过并购实现规模增长和质量目标。”刘宁接着说道。

近年来，随着增值服务模式和利润率远远超过房地产开发业务，物业管理行业已成为资本市场的宠儿。目前，在香港上市的物业管理公司只有12家。

在这种背景下，物业管理的规模和竞争也进入白热化阶段，领先的物业管理公司纷纷通过并购抢占市场。

规模之后，如何寻找新的利润增长点是一个新的问题。“今后，房地产业的增长应该是融合和联动的。物业要做好物业，平台要做好平台。结合在一起，应该有一个很大的增长空空间。”《色彩生活》执行董事兼首席执行官唐告诉《时代周刊》记者。

中央企业财产婚姻

根据公告，AVIC盛大此次发行股票购买资产的主要交易对手是招商局蛇口，发行股票购买的标的资产是招商局地产100%的股权。

刘宁告诉时代周刊，这笔交易将在2019年底完成。当被问及最终持股比例时，刘宁表示，交易目前正在进行，具体金额尚不确定。

招商局物业是招商局集团旗下唯一从事物业管理和服务的企业。招商局蛇口持有90%的股份，深圳招商房地产有限公司持有剩余的10%。

根据官网数据，截至2018年底，招商地产总资产为16.98亿元，年营业收入为29.2亿元，下属机构61家。管理的物业超过500处，服务面积超过7500万平方米。

随着招商局蛇口的重组和上市，招商局地产提出了“一沃土四朵金花”的经营模式，其中“沃土”是指基础物业服务，“四朵金花”是指建筑技术、设施运营、物业顾问和社区业务四项专业服务。

AVIC盛大以前被称为AVIC房地产。2016年，公司实施了重大资产出售，转让了与房地产开发业务相关的资产和负债。2018年5月，公司正式由“AVIC地产”更名为“AVIC盛大”，开启了以物业资产管理业务为核心的转型发展之路，成为继杜南地产之后的第二家a股物业管理公司。

根据AVIC盛大的年报，截至2018年12月，AVIC地产共有523个国家物业管理项目，管理面积5307万平方米。2018年，AVIC盛大实现营业收入66.6亿元，其中物业管理业务收入37.18亿元，占比55.87%。

从收入水平来看，万科的房地产收入为97.96亿元，居国内房地产行业之首；绿城的服务收入为67.1亿元，居第二位。

招商地产与AVIC盛大合并后，整体服务面积将接近1.3亿平方米，规模将位居行业第三。

行业规模竞争

招商局蛇口与AVIC盛大的联姻是近年来房地产业发展的一个缩影。在向规模冲刺的道路上，并购已经成为物管企业扩张的主要方式。

据方正证券统计，自2013年以来，地产公司发生了141起并购，平均每月3起；M&A的总收入为471亿元，平均月收入为9亿元。从M&A的规模来看，自2016年2月以来，M&A的总金额已经达到118亿元，占区间的25%，而M&A的金额已经大幅下降，但M&A公司的数量却大幅增加，有80起M&A事件，占区间的57%。

2017年6月，亚盛通过收购绿地地产100%的股权实现了规模扩张。2018年2月，亚人寿正式登陆资本市场。自上市以来，亚人寿已收购南京紫竹和兰州城关物业公司51%的股权，青岛华仁物业89.6643%的股权和哈尔滨景阳物业92%的股权。

雅生活告诉《时代周刊》记者，2019年，公司将实现多元化扩张。无论是扩张、并购、合资，甚至是国有企业，公司都会参与。

并购的规模扩张路径也适用于其他物业管理公司。澳远健康人寿曾在招股说明书中写道，筹集到的净资金的62%将用于收购或投资第三方房地产公司。万科于2018年入股天津生态城盛恒生态物业服务有限公司，与东莞滨海湾新区控股有限公司共同成立东莞滨海湾万科物业服务有限公司..

在2018年的业绩会上，唐曾表示，这条路将越来越难走，未来地产公司应该向平台方向转型。

事实上，大多数房地产公司通过并购来扩大规模，以实现与资本市场的对接。物业管理行业肩负着房企转型的重任，依靠增值服务等新的商业模式，已经成为一个有待挖掘的金矿，受到资本市场的极大关注。

彩生活于2014年首次在香港证券交易所上市，是中国第一家上市的物业管理公司。上市三天后，市值达到55.6亿港元，一度超过母公司52.4亿港元的幻想曲年。

继蔡晟之后，2015年10月23日，中海地产成为第二家分拆上市的独立地产公司。

2018年，房地产企业下属的房地产公司分拆上市迎来了一个爆发期，五家房地产企业下属的房地产公司全年在香港上市。2019年，房地产公司上市的热潮有增无减。滨江和澳远两家房地产企业在今年3月正式上市。3月4日，嘉宝蓝光股份获准发行境外上市外资股，并在香港证券交易所提交上市申请。

目前，至少有14家物业服务公司在a股和港股上市。

仍有更多的房地产企业准备上市。华润置地董事长唐勇在2018年业绩会上表示，公司已经为物业管理公司的分立做了相应的准备，但2019年仍处于准备阶段。

然而，一些房地产企业对财产分割和上市持观望态度。万科对《时代周刊》表示，其万科地产目前没有上市计划。

对于企业而言，拆分后的物业公司上市意味着集团的物业行业可以进入一个新的发展里程碑，这将为房企带来新的融资渠道、发展机遇，获得更多的增值服务效益。

同时，资本的关注和重视也导致了行业内的规模竞争，许多物业服务企业都提出了规模发展的要求。色彩生活的目标是在2020年实现25亿平方米的服务面积，亚盛的管理面积希望在2020年达到3亿平方米，在2022年达到5亿平方米。

对于物业管理公司来说，是越大越好？唐向《时代周刊》记者分析:“对于一个物业公司来说，规模应该与管理服务能力相匹配，而不是越大越好，规模越大越不经济。”

在唐看来，规模的核心是标准化和控制能力。"房地产的种类很多，水平参差不齐，标准化并不难."