转战港股 保利如何支撑物业板块野心

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开发商抢占万亿美元房地产市场的野心目前没有必要隐藏。与企业之间的竞争模式、服务甚至理念相比，规模无疑是企业目前尚未完成行业定位的首要目标。

近日，保利发展控股集团有限公司宣布，公司董事会和监事会审议通过了全资子公司保利地产发展有限公司在HKEx主板上市的议案。业内人士直截了当地表示，为港股开辟融资渠道有利于企业的规模扩张。但是，应该注意的是，发展模式、增值服务、智能服务等方面可能是支撑企业未来业绩雄心的关键。

以香港证券交易所为例

4月16日，保利发展控股集团有限公司宣布，公司董事会和监事会审议通过了全资子公司保利地产发展有限公司在香港联交所主板上市的相关议案。

根据公告，保利地产计划发行海外上市外资股(h股)，并申请在香港联交所主板上市。本次发行比例不低于发行后公司总股本的15%(不考虑超额配售权的行使)，承销商被授予不超过上述已发行h股15%的超额配售权。

上市方案指出，募集资金将用于收购和合并物业管理公司或专业服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息和智能平台；补充营运资本和一般公司用途。

事实上，就在上述提议宣布的五天前，保利地产才从国内新三板退市。数据显示，保利地产于2017年8月登陆新三板，至今才一年多。类似的情况也出现在鸳鸯一家、新大正地产、田地产、地产、等企业。上述所有公司都已从新三板退市。

关于新三板退市一事，保利此前在公告中表示:“这是公司自身业务发展和战略规划的需要。”

易居智库市场研究总监严跃进分析称，新三板流动性较低，基本无法为企业提供融资价值。此前，新三板通常被视为a股主板上市的跳板。然而，a股严格控制房地产相关企业的上市，甚至领先公司碧桂园(港股0207)也以a股分拆房地产上市失败告终。因此，目前，很多地产商的地产行业已经到了次佳的地步，明智的做法是迁往HKEx。此外，房地产企业的房地产板块以前也曾多次登陆港股。

据不完全统计，自2018年起，碧桂园下的碧桂园服务(06098港元)、雅居乐下的雅居乐、新城控股下的新城悦(01755港元)、滨江集团下的滨江服务(03316港元)、澳远集团下的澳远健康(03662港元)和徐汇控股下的永胜服务相继登陆HKEx。同行的行动无疑将促进保利地产。如果保利地产成功完成ipo，它将成为在mainland China HKEx主板上市的第14家地产公司。

100亿的目标取决于并购

紧急上市与保利地产发展战略计划有关。

据有关人士透露，保利一直看好房地产业务。根据保利对自身业务和发展模式的描述，“以房地产投资开发为重点，以综合服务和房地产金融为两翼”，两翼业务是公司重点培育的相关多元化领域。除主营业务外，房地产行业是保利多元化业务中最重要的业务之一。这也可以从保利发展2018年年报的措辞中看出。其中，报告指出:“公司依托房地产开发主业，整合房地产上下游产业链资源，形成综合服务、房地产金融等十多个专业板块，重点发展物业管理、经纪、商业管理、建筑、房地产基金等行业。”其中，物业管理被列为多元化经营的第一位。

事实上，保利已经为房地产行业的具体发展目标制定了计划。据相关机构介绍，保利地产已经推出了名为“147”的三年战略规划(2019-2021)。“147”计划在三年内实现营业收入100亿元，管理面积4亿平方米，利润7亿元。

从保利地产近期业绩来看，2018年保利的销售规模超过4000亿元，同比增长31%，母公司所有者的营业收入和净利润分别达到1945亿元和189亿元。同期，保利地产归属于母公司所有者的营业收入和净利润分别为43亿元和3亿元。尽管房地产行业的业绩和目标并非遥不可及，但与目标之间确实存在一定差距。

此外，与同行相比，保利地产正处于追赶状态。统计显示，2018年绿城服务(港股02869)实现收入67.1亿元，净利润11.98亿元，位居上市公司前列；根据万科2018年年报，公司物业管理业务收入达到97.96亿元。截至目前，万科的房地产板块尚未上市。不久前，万科表示暂时不考虑上市，规模不超过1000亿元，显示了其在这一领域的信心。

据统计，2018年上半年，保利地产新增合同面积达到2632万平方米，同比增长149.24%，占同期公司总合同面积的58.19%。截至2018年年中，保利地产的签约面积已达到6579万平方米，占签约面积的29.98%，同比增长6.98个百分点。

数据显示，保利地产2018年的收入和利润仅分别占保利地产业绩的2.21%和1.68%，占比相对较小。

据悉，保利发展管理层在内部会议上建议，要充分利用并购合作，利用资本市场实现规模的有效扩张。2018年6月，保利地产与天创地产达成战略合作，完成对保利地产的首次收购。

业内人士指出，对于保利来说，仅靠其主营业务提供的自有物业管理无法满足快速扩张的需要。并购将有助于公司实现加速扩张，上市融资将有助于实现这一目标。

但是，应该注意的是，并购也会带来负面影响。以彩生活(港股01778)为例，2018年公司毛利率和净利润分别下降9.4和7.2个百分点，至35.5%和14.3%，主要是由于收购万象米拉整体毛利率较低。

谁支持野心

“如果房地产行业想要独立起飞，就需要改变过度依赖母公司的现实。”一位楼市观察家指出，开发商的身份可以为公司的物业提供一个自然而高质量的物业管理量，但这是一把双刃剑。房地产公司的造血能力将受到影响，扩张速度将受到限制。

根据相关机构的数据，截至2018年上半年，保利地产的物业管理面积为1.3亿平方米，其中保利发展开发的物业管理面积为9877万平方米，占总管理面积的75.93%，占2016年的92%。

在业务发展方面，保利试图寻求传统业务以外的更多领域。2019年2月，保利接管贵阳龙洞堡国际机场相关物业服务。这是保利地产首次接手机场的管理项目。对此，保利表示，这是保利地产管理模式的重大突破，展示了保利地产管理大型项目的能力。此外，保利的房地产市场扩张还瞄准了一些特色模式，包括文化艺术中心和老年社区。希望在格式上取得突破。目前，已与衡水文化艺术中心签订了服务协议。根据保利地产计划，未来的服务范围将涵盖住宅、商业、乡镇、景点、学校、政府机构和其他方面。

此外，保利通过合作不断拓展。近日，保利地产分别与兴业控股(香港股票08293)、天创地产和万腾集团签署了战略合作合同。

业内人士指出，企业仅在规模上扩张是不够的，盈利模式也应该与规模同步推进。这样，一旦房地产万亿平台建成，它就可以成为一个可持续发展的平台，不仅可以独立盈利，还可以带动其他行业的利润。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，从物业管理行业的现状来看，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。房企在上市时，必须抓住高端消费者需求入口，完成创新增值服务。

包括社区增值服务，如生活方式超市、社区商业区、便利服务和o2o服务；同时，我们可以尝试在金融服务方面提供小额贷款。

保利刚刚发布的经公司监事会批准的香港上市公告也指出，公司将提升增值服务业务和多元化服务业务，提升信息和智能平台。此前，保利还表示，正在积极发展社区消费服务，创新商业模式；提高物业服务质量和附加值，打造“全服务”生态链。

关于目前赴港上市的进展情况，保利地产在接受《今日北京商报》记者采访时表示，一切都是以公告为主，没有最新进展。