部分城市步入房价过热区间 房住不炒 审慎房地产金融基调不变

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25日，易居房地产研究所发布了第一季度100个城市房价报告。一季度，23个城市房价同比上涨20%以上，进入“房价过热”区间。同时，央行发布的最新金融数据显示，一季度家庭部门贷款增加了1.81万亿元，其中短期贷款增加了4292亿元，中长期贷款增加了1.38万亿元，均较去年同期有所增加；然而，在一些地区，抵押贷款规模和房价显示出同步上升的迹象。

业内人士认为，“房无投机”的基调和稳健的房地产金融政策将保持不变，后续抵押贷款市场将保持整体稳定。一些专业人士还表示，一些政策可能在第二季度收紧，这可能反映在贷款和土地交易等领域。

许多地方新抵押贷款的规模已经上升

随着房地产市场回暖，以个人抵押贷款为主的家庭中长期贷款在第一季度出现反弹。根据央行数据，今年第一季度，家庭中长期贷款增加了1.38万亿元，比去年的1.29万亿元增长了7%。

就具体地区而言，一季度个人住房贷款增加258亿元，同比增长115亿元。值得一提的是，仅第一季度上海住房抵押贷款的增幅就达到了2018年全年584.9亿元增幅的44.11%。

今年一季度，大连市家庭中长期贷款增加7905.2亿元，比去年同期的6931.65亿元增长14%。今年第一季度，天津市居民家庭贷款总额增加441.75亿元，比2018年第一季度的225.29亿元增幅更为明显。

然而，在一些城市，抵押贷款规模的增加与房价的上涨是同步的。根据易居房地产研究所发布的第一季度100个城市房价报告，2019年第一季度，100个城市中有23个城市进入“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到61%。上海和大连的房价也分别上涨了27%和21%，两者都处于“过热”区间。

然而，值得注意的是，抵押贷款的规模在一些地区略有下降。北京一季度个人住房贷款增加93亿元，余额同比增长2.7%，增速下降6.7个百分点。深圳一季度家庭中长期贷款增加471.11亿元，比2018年同期的549.19亿元下降14.22%。

业内人士认为，银行贷款规模的增加与银行信贷总体规模的扩大有很大关系。不过，据记者了解，该行抵押贷款业务的整体基调并未改变。

一位银行按揭业务相关人士告诉记者，目前，银行按揭政策没有变化，整体贷款投放相对稳定。

住房企业融资量大幅增加

据中原地产研究中心统计，截至4月18日，一批房企已出台近2000亿元的融资计划，房企融资持续井喷。仅在4月18日，绿城、深圳叶榛、绿地、中南建筑、当代地产、荣鑫和时代中国等8家公司同时发布了融资计划。

据公开统计，2019年以来，国内集体信托的成立规模已超过5300亿元，其中房地产信托募集了1970亿元，占近40%。

中原地产首席分析师张大伟表示，自2018年第四季度以来，房地产企业融资计划的实施呈现井喷趋势。从融资渠道来看，许多房地产企业宣布的境内外融资金额大幅增加。从房企资本成本来看，融资成本持续下降，基本告别两位数。

在一些地区，房地产市场反弹，交叉融资困难大大缓解，住房企业抢占土地的现象再次出现。据中原地产研究中心统计，从4月23日至4月25日，武汉、苏州、天津、合肥、温州等二线热点城市土地市场总成交额超过780亿元。其中，武汉售出200多亿元，苏州售出137亿元，合肥售出132亿元。

张大伟表示，近期房企再次进入土地市场，特别是在一些热点城市，土地市场明显活跃，地价快速上涨。

截至目前，21家房地产企业年内收购金额超过100亿元，其中融创565亿元，万科355.04亿元，新城252.84亿元，中海226.23亿元。

但是，张大伟也指出，并不是所有的房企都有良好的资金链。总体而言，住宅企业的资金链分化严重，大多数企业仍处于降低杠杆的阶段。尤其是，在2016年左右购买了大量“土地大王”的企业，最近获得的土地非常少。

谨防资金非法流入房地产市场

一些业内人士建议，他们应该警惕资本以其他形式流入房地产市场。

根据央行数据，3月份，家庭部门增加短期贷款4294亿元，创历史新高。

业内人士表示，除了近两年一些银行开始大力发展零售业务的原因外，在个人消费贷款快速增长的背后，也不能排除一些信贷资金非法流入股市和楼市的因素。中国人民大学崇阳金融研究所副所长董希淼在接受《经济参考报》采访时表示，今年以来，股市已经复苏，楼市也迎来了一个小春天。一些信贷资金已经通过渠道进入股市和楼市。虽然监管当局和商业银行控制信贷资金的流动，但很难监测和监督许多资金的实际流动。

据媒体统计，去年有30多家银行因非法信贷资金流入房地产市场被监管机构罚款50多万元，累计罚款近1000万元。根据今年一季度的数据，各级银保监管机构共披露罚款1021项，罚款总额近2.5亿元，其中40%以上涉及信贷业务，特别是信贷资金非法流入资本市场和房地产市场。

中国人民银行调查统计部前主任盛松成几天前写了一篇文章，指出我们应该警惕资金再次大量流入房地产行业。他认为，房地产作为一个资本密集型产业，与金融业有着很强的相关性，而且这种趋势近年来一直在增加。

最近召开的中央政治局会议指出，要坚持住而不炒的方向，实行“一市一策一市一策，市政府负主要责任”的长效调控机制。

与此同时，住房和建设部向2019年第一季度房价和地价大幅波动的城市提供了预警提示。

根据房地产调控的一般原则，监管部门一直在严格控制房地产信贷。在2019年金融市场工作会议上，央行表示要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场稳定健康发展的长效机制。中国保监会有关负责人在国务院办公厅新闻发布会上表示，将继续关注房地产金融风险，继续实施房地产开发贷款和个人住房抵押贷款审慎贷款标准，特别是严格控制投机性开发和个人贷款，防范房地产金融风险出现重大问题。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，随着预警的增加，近期各种紧缩政策有所增加，如Xi收紧公积金提取政策、部分城市讨论年度提价目标制、苏地拍卖限价等。他预计，贷款、土地交易等领域的后续政策将再次增加，一些政策将在整顿房地产交易秩序中得到体现。