实探北京首个集体土地长租公寓项目

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“北京经验”是集体土地进入租赁市场的关键词。

最近，中共中央、国务院发布了《关于建立和完善城乡一体化发展体制、机制和政策体系的意见》，明确提出建立集体建设用地市场准入制度。根据国家统一部署，在符合土地空规划、用途控制和合法收购的前提下，允许农村集体经营性建设用地进入市场，允许地方市场进入或异地调整。

走在全国前列的北京集体土地已经实施。5月14日，国家商报记者走访了北京首个集体土地租赁住房项目。

北京探索:要求将成品的完整装饰交付到房屋

早在2015年2月，北京市大兴区等33个县(市、区)被国土资源部确定为集体建设用地入市试点地区。

2017年11月，北京市发布了《关于进一步加强集体土地上房屋租赁工作的意见》(以下简称《意见》)，明确集体租赁房屋是农民集体所有的租赁产业(租赁物业)，可以依法出租牟利，不得以租代卖。租金将参照周边房屋租赁市场水平，鼓励签订长期房屋租赁合同，但单次租赁期限不得超过10年。

根据规划，从2017年到2021年，北京将提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

2018年3月6日，北京市公示了第一批集体管理建设用地使用权，用于租赁住房项目建设，包括北京汇英恒安房地产有限公司瀛海镇集体管理建设用地试点(一期)地块，北京万科天恒生产城建设有限公司持有49%的股份。

同年3月16日，北京市发展和改革委员会批准了丰台区南苑乡城寿寺村集体租赁住房项目，这是北京市第一个集体土地租赁住房项目。

为确保集体土地租赁住房项目质量，《意见》要求租赁住房用地按照城市居住用地标准进行规划和管理，并提供必要的教育、医疗等居住公共服务设施。根据市场需求，规划、设计、施工，同时实施全装修成品的交付。

然而，当集体土地进入租赁市场时，资本是不可避免的。据此前的《全国商报》报道，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人透露，北京市政府相关部门已与国家开发银行联手研究融资方案，争取部分优惠贷款政策支持集体土地租赁住房建设。

试点:万科于波城隍庙项目

2018年8月24日，北京市丰台区南苑镇成寿寺村正式启动北京首个集体土地租赁项目，该项目由北京万科和成寿寺村办企业金成元投资管理公司共同开发。

据《国家商报》记者报道，该项目位于北京三环外方庄大桥西南角，距国茂中央商务区仅8公里，两个60平方米左右的房间租金约为6000元。

「这项工程的总面积约为一点零三公顷。地面总规划建筑规模约为28800平方米，可提供约900套租赁住房。”北京万科园营业部相关负责人告诉《国家商报》。

5月14日下午，记者在项目现场看到，虽然是集体土地，但它的街区与城市没有什么不同，周围都是各种生活设施齐全的高层住宅楼。工程的主体已经从地面升起，建筑工人正忙于施工。

“这个项目得到了北京市政府的大力支持。在审批程序中，该项目已被纳入“多规”协调平台，简化了程序，有利于项目引入市场并形成供应。”北京万科园区事业部相关负责人对《商业日报》记者表示:“我们暂时计划在今年第三季度末向市场开放样板体验区，作为新一代产品进驻北京。”

据介绍，双方的合作模式是村集体负责提供土地，北京万科负责建设和运营，每年支付村集体收入。这种合作并没有改变土地所有权，类似于北京万科租赁该集体土地并取得地上建筑物的经营权。

在目前的合作模式下，企业只需投资建筑安装费用，大大降低了开发成本，减轻了企业负担。

“我们每年都有最低收入支付给村集体。如果利润超出预期，村集体将在保证租金收入的基础上分享一定的超额收入，这不仅保护了村民的基本利益，也有机会分享市场的增量红利。”

实施细则:基本利润是项目开发的前提

但是，在集体土地使用方面，北京市房地产中介行业协会秘书长赵认为，仍有一些问题需要解决。

“目前的政策是‘鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，改善配套设施，并将其改造为出租房’。但是，当有真正的租赁企业想要转型时，由于没有具体的实施细则，一些公安、消防等监管部门只能遵循旧的法律。进行监督，对这些租赁企业造成一定的阻力。”

“在城乡结合部，一些未取得房屋所有权证的安置房和村民自建房屋，如果作为出租屋出租，严格按照现行法律进行规范，正规的经纪机构和租赁合同可能不敢涉足这些地区，使这些地区成为黑人中介机构的重灾区。"

这些问题需要在未来的发展中逐步解决。

“政策有指导，万科肯定会积极跟进。今后，我们还必须遵循集体土地开发合作的基本商业逻辑。”北京万科公园事业部最后表示，“我们会继续关注城市中的集体土地，但我们不会盲目。实现基本利润是我们租赁住房业务可持续发展的先决条件。”