滨江集团戚金兴：今年目标千亿规模

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[摘要]今年，滨江的可销售价值为1500亿元。滨江计划在杭州销售80%，在其他地方销售50%。平均66%的销售额可以保证实现1000亿元。

滨江集团董事长齐金星(002244.sz)认为，他还可以在房地产行业工作10年。在5月7日的年度股东大会上，齐金星表示，虽然当时他66岁，但他的高峰期仍是10年。

滨江集团成立27年来，齐金星养成了每天早上8: 30上班，下午6: 00下班的习惯。目前，滨江集团在杭州房地产行业中占有重要地位。在外界的赞誉中，绿城和滨江被称为优质房地产的代表企业，也是浙江房地产企业的两面旗帜。

然而，2017年6月发生的事情让齐金星决心改变公司发展趋向保守的现状。当时，他发现，与十倍或二十多倍于进取型住房企业和次进取型住房企业的生息负债率(倍)相比，滨江的价值只有0.5左右。

“我很震惊。”齐金星回忆说，虽然滨江的价值与码头相近，“码头是一艘航行空的航母，滨江是一艘快速行驶的帆船，不是一个数量级。”

从2017年开始，滨江开始增加杠杆。从2018年财务报告反映，计息负债从2017年的89亿元增加到261亿元，计息负债与净资产之比为1.35。

齐金星在股东大会上说，过去的几年是滨江奠定基础的日子。“2018年将是滨江的转折点，2019年将是公司的收获之年。展望未来10年，2019年的滨江才刚刚起步”。

“1+5”

在齐金星看来，滨江未来10年的发展是一个由房地产、服务、租赁、酒店、养老和产业投资组成的“1+5”商业模式。

总之，房地产业的发展思路是继续优胜劣汰，精益求精，保持一定的行业规模地位。

“2019年，行业龙头企业预计达到6700亿元，滨江的目标是上千亿元；当他们是万亿元，滨江将超过2000亿元。”齐金星表示，有必要与龙头企业保持一定距离，以免被边缘化。

五个业务模块的培育期将在未来10年。齐金星的逻辑是，就像年轻人不应该在年老后考虑养老问题一样，企业应该在同一年规划未来，“否则就晚了。”他判断。

优质服务是一方面，它不仅限于物业服务，还包括售后、维修等环节，这是一个综合性的概念。滨江认为，没有优质的服务，优秀的产品是不可持续的。

租赁业的发展是建立在滨江现有基础上的。未来十年，公司的办公楼、酒店和其他物业计划每年增加16万平方米的自持面积。酒店行业方面，滨江将在现有的杭州友谊酒店、杭州千岛湖希尔顿酒店和西雅图希尔顿酒店的基础上，保持一年内开业的目标。“虽然目前这不是一个有利可图的行业，就像生孩子一样，但儿子和女儿都想要它。”齐金星当天笑着说，“一旦成熟，就能形成品牌效应。”

河滨的另一个重点是养老。“在未来的中国，承担养老责任是优秀企业的责任。在20世纪70年代，当人们想提供养老服务时，这个行业的蛋糕是巨大的。”齐金星认为，老年房地产的发展依赖于自然资源、医疗设施和服务。

金融投资是滨江的第五个业务模块。早在2016年，该公司已投资16亿元人民币。齐金星预计，这五个业务模块将在10年内与房地产行业保持同步。当然，滨江的新业务在能力和资源上与传统业务紧密相关。事实上，滨江希望能利用自己的传统优势，在新的领域获得优势。

添加杠杆

那么，滨江传统的房地产开发行业有多少间空房？

至少，与近年来大多数房地产企业降低杠杆率的趋势不同，滨江看到了提高杠杆率的可能性。2018年，公司的销售额、项目总额、进入城市、人员数量、土壤储存面积等。显著增加。

2017年销售额615亿元，2018年超过850亿元，增长近40%；项目数量从2017年的41个增加到67个，新增6个城市，增长60%；员工超过400人的去年达到711人，增长80%；此前，1200亿元的土壤储存价值在一年后超过了2200亿元，几乎翻了一番。

尽管规模有所增加，但滨江2018年的计息负债平均利率仅为5.8%，是接近龙湖的少数低利率房地产上市企业之一。在债务结构方面，扣除预付款后的资产负债率为49.10%，计息资产负债率为35.6%，两者均处于较低水平，财务状况依然稳定。

齐金星说，增加杠杆应该控制在一个安全的范围内，企业的能力是可以控制的。

河滨能够增加杠杆的原因是为了铺平道路。此前，滨江实行“两留两降”:保持现金流和销售额，减少贷款和负债。这为今后增加杠杆打下了基础，但滨江在规模上的优势并不明显，规模越大，意味着空的生存空间和移动能力越大。

此外，现在的河边不是10年前刚上市的河边。十年前，滨江对外开放的时候，合作伙伴很少，大多数都是单干。此外，由于市场调整，金华、绍兴等城市的项目基本无利可图。现在，滨江在杭州的项目没有一个不赚钱的；目前，杭州的均价在5万元以上，滨江占据了70%的市场。

可销售价值为1500亿英镑

“未来的房地产市场行业可能不是很好，但滨江是一个大师在这个时候。”戚金星说道。

滨江需要回答的命题是如何在价格受限的市场条件下保持高端产品的相对利润。齐金星发布滨江原则:第一，保证质量匆忙；二是保证质量控制成本；第三是确保品牌竞争利润。

第一个被证明是可行的，齐金星形容它为“淋漓尽致”。例如，杭州滨江未来海岸和滨江新希望永超大厦从纳迪开盘仅用了半年时间。这个开发周期确保了公司相对较低的利息成本。

“滨江的一切都有自己的品牌。因为规模和快速周转的模式是可以复制的，所以质量和品牌很难复制。”齐金星认为。

如今，滨河区的发展战略变得更加灵活。2018年11月，该公司为温州、宁波、舟山等地的13个项目踩刹车。"我希望看清楚价格后再推量."齐金星解释说，否则，2018年可以提前完成1000亿元，但滨江在“规模”和“安全”之间选择了后者。

今年，滨江的可销售价值为1500亿元。滨江计划出售杭州部分的80%和国外部分的50%。66%的平均销售额可以保证实现1000亿元。

事实上，2019年4月，销售额已经达到300亿元左右。这只是计划中的外围小规模项目。“大货还没有出来，杭州的一些高端项目还没有进入销售。”戚金星说道。

与齐金星的对话

(问:时代周刊答:齐金星)

问:近年来，浙江房地产企业取得了一定的进步，但在规模上没有进入第一梯队。原因是什么？

答:浙江企业普遍重视质量、品牌和服务，规模次之。因为在浙江企业眼里，只有质量才能让他们走得更远，而不是规模。

这是原因之一，也是因为浙江一些房地产企业起步较早。就像我们训练孩子的事实一样，如果我们初中毕业后去工作，我们的竞争力可能会比大学毕业、硕士甚至博士学位后弱。

问:根据业内人士的意见，杭州房地产市场的购房者认知水平较高。你认为杭州房地产市场怎么样？

答:杭州市场是一个标准开放的市场，杭州的买家对产品有很高的要求。这些都是事实。

问:杭州曾经历过“马年楼市首次下跌”，2019年初杭州出现了许多维权现象。这两者有什么区别吗？它会对市场产生什么影响？

答:最近杭州出现了一些维权现象，但为数不多，整个市场还是正常的。我们滨江集团目前接近零投诉，与马年的情况相差甚远。

问:下雨打伞时，策略会随着环境的变化而变化。2019年，滨江的战略和战术是什么？

答:2019年，滨江要继续保持平稳发展，在不改变大政方针的前提下，以杭州为重点，深化浙江，辐射华东地区，销售规模上千亿元。

问:滨江应该在走出杭州的发展过程中，特别是去一线城市的过程中，有一个很深的感受。你对进入像上海和深圳这样的一线城市有什么看法？

答:进入一线城市肯定会对企业自身提出更高的要求，所以我们必须提高管理能力，保持质量水平。当然，我们必须积极适应一线城市的经济文化环境。

问:当前的发展环境是否意味着房地产企业的成长模式发生了根本性的变化，原有的粗放型发展模式需要改变？滨江集团未来的理想状态是什么？

答:就我个人而言，房地产企业在保持规模的同时，应该更加注重质量、服务和配套设施。未来，滨江集团应该是一个有质量、有信誉、有影响力、有一定规模的企业。