地产融资看得严 房企“钱景”不妙

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近年来，上市房地产企业受到交易所的强烈询问，企业的短期债务风险成为关注的焦点。与此同时，监管机构密切关注住房企业的融资情况，加强对金融机构资金非法流入房地产的监管。

目前，住房企业的流动性两头受阻。一方面，传统融资渠道狭窄，融资成本高，另一方面，他们在争夺土地。作为资本密集型产业，拓宽融资渠道、创新融资模式是住宅企业持续“生存”的关键。

融资规模缩小，流动性收紧

上海银监局20日发布文件称，一家城市商业银行上海分行因向一个资金不足的房地产项目发放贷款而被罚款50万元。事实上，由于银行贷款违规，房地产行业一直受到严格控制，今年相关案例很少。

房地产行业仍是监管的重点。在中国保监会5月17日发布的《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》中，金融机构违规为房地产项目融资，再次重申要加强监管。

事实上，在一年多的去杠杆化背景下，房地产企业普遍面临着资金链压力的问题。随着年报的陆续披露，嘉凯诚、新城控股、泰和集团、光明地产、阳光有限公司等多家房地产上市公司都收到了本所年报审计后的询证函。调查的内容集中在一些财务数据上，特别是住房企业的流动性短缺、短期债务偿还和融资能力。

然而，在超高负债、短期负债、长期投资等“尴尬”数据下，仍有上市房地产企业迟迟未回复询价信。

2019年是债务偿还的高峰期。然而，住房企业通过加快融资“解渴”的迫切心情被“冷水冲走”。4月，房企融资再次“受挫”。根据通策研究所的数据，2019年4月，40家上市房地产企业完成融资总额753.62亿元，较上月大幅下降26.42%。

“紧急”多元化融资

随着住房企业传统融资渠道的收紧，自去年以来，住房企业对信托融资渠道的依赖程度逐渐增加。同时，合作开发、资产证券化、北金学院债务融资计划等融资方式为房企提供了多元化的融资渠道。

值得注意的是，一些“非标准”融资渠道已经开通。据报道，北京研究院的债权融资计划最近向房地产企业敞开了大门。只要有商业地产抵押，就能实现快速融资和大额融资的需求。虽然债务融资计划被普遍认定为“非标准资产”，但据一些经纪业人士透露，北京研究院债务融资计划中的一些项目被一些地区银行认定为“标准资产”。

“债务融资计划的投资者主要是银行，财务管理和个体经营都可以投资。”某银行投资银行部的一位人士表示，目前他所在的分行没有相关项目。如果被认定为标准化产品，不仅发行人的融资成本大大降低，而且投资者银行的资本也得以节省。

对于未上市的房地产企业，他们选择通过在香港上市筹集资金，以解决他们的“资金渴求”。5月17日，HKEx更新了忠良控股的最新招股说明书。招股说明书披露，首次公开募股筹集的资金用于现有项目，其第二个主要目的是在2019年7月后偿还4笔信托贷款。这家房地产企业去年未能申请在香港上市，今年选择了“东山再起”，这意味着不上市就不会放弃。