173家上市房企总资产均值增长超两成 有效负债水平下降

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5月23日，中国房地产十大研究集团在北京发布了“2019中国房地产上市公司十大”研究成果。

据报道，“2019年中国十大房地产上市公司”的研究对象主要包括104家a股房地产上市公司和69家香港内地房地产上市公司。结果显示，2018年，在“无房投机”理念和政策调控不断收紧的影响下，我国商品房交易规模达到新高，但销售增长率和平均销售价格均有所放缓。房地产上市公司抓住产业调整期城市化和城市发展的结构性机遇，继续保持“增收节支”的趋势，继续深化盈利能力、财富创造力和金融稳定性的差异化。自2019年以来，调控政策转向“稳中求进、一城一策”，房地产市场保持稳定预期。同时，企业融资状况有所改善，财务压力有所缓解。高利润、高潜力、政策性分红的房地产上市公司越来越受到资本市场的关注，房地产行业的价值投资进入了一个新的阶段。

住宅企业的发展逻辑逐渐分化

2018年，a股和在香港上市的内地房地产企业总资产继续高速增长，同比平均增长24.82%，达到1333.98亿元。其中，a股房地产上市公司平均总资产达到979.79亿元，同比增长23.41%，比2017年下降6.28个百分点；在香港上市的内地房地产企业(主要是大型房地产企业)平均总资产达到1867.82亿元，同比增长25.95%，较2017年下降7.79个百分点。

具体而言，2018年房地产上市公司总资产的增长主要受以下因素驱动:存货、货币资金、股权投资和投资性房地产的增长是总资产的重要组成部分，是拉动总资产增长的主要动力。面对市场的不确定性，房地产上市公司可以通过减缓土地收购步伐、加大项目拆迁力度、收购兼并、加大相关多元化业务的集约化培育来降低开发成本，帮助企业实现规模增长。平均库存同比增长21.23%和30.26%，货币资金同比增长26.43%和26.67%，股权投资同比增长45.78%和47.77%，投资性房地产同比增长35.85%和18.41%。

随着规模效应的不断出现，行业集中度进一步提高，阵营出现明显断层。具体而言，14家3000多亿元的房地产上市公司总资产占样本总数的51.60%，平均增长率为29.12%，比上年下降15.73个百分点，更多追求稳定和高质量；一些中型企业继续努力加快大型化，加快向企业聚集优质资源。1000亿元至3000亿元的营企业平均增长率为30.05%；总资产低于1000亿元的小企业经常出现负增长，部分企业由于经营不善和公司多元化业务过度扩张，通过出售股权和债权来维持公司的持续经营，资产规模持续萎缩。

强大的恒强更加引人注目

2018年，房地产上市公司销售业绩稳步提升，营业收入和净利润稳步增长，盈利能力明显增强。得益于前期低成本土地收购项目的结转，2018年房地产上市公司继续保持“增收节支”的趋势。沪、深、港三地房地产上市公司平均营业收入279.49亿元，同比增长25.63%；平均净利润40.49亿元，同比增长30.49%。

2018年，房地产上市公司保持了较高的盈利质量，净利润的增加导致净资产收益率稳步上升。a股和内地房地产上市公司在香港的平均净利润分别为14.35%和17.00%，分别比去年增长0.55%和0.30%。百分点，其中在香港上市的内地房地产公司净利润比a股高2.65个百分点；净资产平均收益率分别提高了0.24和0.65个百分点，分别达到11.07%和14.83%。

2018年，房地产上市公司加强了成本控制能力，保持了较高的盈利能力。从这三个费用率来看，2018年在香港上市的a股房地产公司和内地房地产公司的平均费用率分别为12.15%和14.47%。a股房地产公司同比增长0.58个百分点，而在香港上市的内地房地产公司同比下降0.40个百分点。

2018年，中央政府继续坚持"无房炒房"政策，加大了房地产项目的压力，住房企业的周转率略有放缓。2018年，a股房地产上市公司平均总资产周转率和存货周转率分别为0.21和0.31，均比上年下降0.01；在香港上市的内地房地产企业总资产周转率和平均存货周转率分别为0.19和0.35，分别比上年下降0.01和0.02。

有效负债水平下降

2018年，房地产上市公司资产负债率保持在较高水平，剔除预收账款后的实际负债率较上年大幅下降。去杠杆化取得了某些成果。在香港上市的a股和内地房地产企业的平均资产负债率分别为69.03%和75.16%，同比分别上升0.65和0.81个百分点。然而，由于2018年销售业绩良好，在香港上市的上海、深圳和内地房地产公司的平均有效资产负债率分别为50.32%和56.70%，同比分别下降2.14%和3.48个百分点。

2018年，房地产上市公司将加强资金管理，通过加强合同销售和支付，拓展多元化融资渠道，有效提升短期偿债能力。在香港上市的a股和内地房地产公司的货币资金与短期和一年期贷款的比率分别为1.30和1.60。速动比率保持稳定，企业短期偿债能力略有提高。

为了应对市场预期的变化和资金短缺，房地产上市公司的投融资态度更加理性，公司的现金流也有所改善。其中，在香港上市的内地房地产企业现金及现金等价物平均净增53.19亿元，同比增长134.21%；受部分大型房地产上市公司业务规模持续扩大的影响，沪深两市房地产上市公司现金及现金等价物平均净增加额同比下降25.34%，至18.9亿元。

2018年，房地产市场调控政策和融资渠道仍保持收紧趋势，市场预期逐渐回归理性。房地产上市公司从“抢规模、扩大土地储备”转变为“紧投资、稳现金”，更加注重提高现金流安全边际:一方面，房地产上市公司减缓了土地收购步伐，减少了现金支出，确保了经营活动中现金流的稳定；另一方面，在越来越大的财务压力下，一些房地产上市公司加强了销售回报管理，设定了更高的销售回报目标，自有资金比例持续上升。