房地产蓝皮书2019——防范三四线城市房价下跌过快

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”2019年，房地产政策仍将坚持“留而不投机”和“为城市制定政策”的原则。房地产调控政策的基调是:保持稳定、差异化和分散化。”5月23日，中国社会科学院城市环境保护研究所房地产所所长王在主题为“市场转型与风险防范”的中国房地产高峰论坛上发表主旨演讲。

同时，论坛发布了由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合出版的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告第16号(2019)》。报告称，在经历了2017年“最严格的监管年”后，2018年的房地产市场呈现出政府监管与市场供求之间的博弈。表现为:住宅投资增速进一步加快，与商业投资的差异进一步加大，房地产开发投资增长地区间不均衡；征地面积增长率、交易价格、平均交易价格等指标均有不同程度的下降；新开工住房面积增长率上升，竣工住房面积增长率下降；商品房销售面积增长率大幅下降，销售价格增长率回升；房地产开发企业到位资金中国内贷款的增速和比重下降，住房企业资金压力加大。同时，报告指出，中国房地产市场面临一些突出问题:国际国内经济形势增加了房地产市场的不确定性；大中城市市场总体稳定，中小城市市场风险增加；土地交易价格上涨幅度有所下降，土地流转迹象数量明显增加；企业贷款和个人抵押贷款都有所下降，这使得供需双方筹集资金更加困难；房屋租赁价格正在稳步下降，租赁市场可能面临集体土地租赁房屋的影响。

对于2019年，该报告的执行主编王表示，商品房销售的年增长率很可能呈现放缓趋势。预计政策调整将有条不紊地进行，各地将充分发挥市政府的主体作用，自下而上实施局部微调。不同城市的市场运行结果将会有明显的不同:一、二线城市将会把重点放在保障需求和提高需求上，并适当放松过紧的行政管制措施。在政策略有改善的情况下，市场交易活动将有所改善，销售面积可能同比略有增加。

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任、研究员尹中立从宏观经济投资和消费的角度进行了分析，认为得益于棚户区改造货币化安置政策，三四线城市房价和地价上涨过快，连续上涨的时间在历史上罕见。

根据报告提供的数据，从70个大中城市新建商品房和二手房的销售价格来看，70个大中城市的销售价格相对稳定，分别平均上涨7.3%和5.5%。全国范围内，平均销售价格上涨了12.2%。

“这一差距反映了四线城市乃至五、六线城市对全国住宅销售的贡献。”王说:“随着政策的收紧，中小城市市场的饱和程度加大，缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场的风险将加大。”

因此，根据报告，随着已完成去库存的地区，他们将逐步退出或减少货币化安置，并失去强有力的政策支持。此外，前期需求透支，四线城市市场销售可能进一步下滑。不排除跌入负增长区间，也要防止市场价格过快下跌。