融侨集团频繁融资渴求资金 多元扩张加码双轮驱动

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“投资者网络”杨春霞

乔蓉集团有限公司(以下简称“乔蓉集团”)作为福建省为数不多的住房企业之一，目前还没有超过1000亿元，正在努力赶超泰和集团(000732.sz)、阳光城(000671.sz)和徐汇控股(00884.hk)。

6月4日，据上交所披露，乔蓉集团成功发行20亿元公司债券，最终票面利率为6.50%。据不完全统计，乔蓉集团自2019年以来共发行了4只债券，总金额达63亿元，债券数量和金额均远高于2017年和2016年。

“投资者网”注意到，在融资的同时，乔蓉集团并没有闲置在土地市场。5月9日，乔蓉集团在福州以近30亿元的价格收购了两块土地，并于当日以首开股份(600376.sh)共同收购了福州荣宗迪2019-19号地块。此外，乔蓉集团也投资10亿元发展畜牧业，但公司整体盈利能力不佳，多元化效应尚未显现。

关于公司近期的融资、土地收购行动及公司资金现状，“投资者网络”致函乔蓉集团。截至发稿时，对方没有置评。

频繁融资

6月4日，据上交所披露，乔蓉集团成功发行20亿元公司债券，最终票面利率为6.50%。根据上海证券交易所披露的文件，乔蓉集团筹集的7亿元资金将用于天津市西青区张家窝镇冯娅路以北二期和三期工程的房屋租赁建设，其中3亿元用于流动资金，其余10亿元用于偿还旧债。

值得一提的是，这是乔蓉集团自2019年以来的第四次债券审批，乔蓉集团也通过信托、abs等多种融资渠道进行融资“输血”。据投资者网的不完全统计，自2019年以来，乔蓉集团已经筹集了近65亿元。

根据上交所4月22日披露的信息，华创证券-乔蓉集团支持应收账款资产专项计划的状态更新为“已接受”，金额为11亿元。此外，4月18日，乔蓉集团“2019第一民生——乔蓉鼎城债务融资计划”在北京金融资产交易所成功发行，总规模20亿元，发行率5.55%。

此外，2018年12月，乔蓉集团与兴业国际信托签署了一份合同，合同规模为50亿元人民币。兴业信托将为乔蓉集团的产业发展提供资金支持。同年11月，乔蓉集团与上海证券交易所合作发行了21亿元非公开发行的公司债券，利率为7.5%。

金融评论员严跃进认为，频繁发债表明企业信用仍然良好，将带来更多的资本引进；另一方面，这也表明企业渴望资金。

从乔蓉集团目前的项目情况和资金状况，可以找到其频繁融资的原因。根据2018年年度债券报告，乔蓉集团仍需投资468.47亿元在建和待建项目，预计2019-2020年乔蓉集团将分别投资117.17亿元和93.73亿元。本次债券发行中，提到天津市西青区张家窝镇冯娅路以北项目的房屋租赁建设将使用7亿元，这是在建项目的后续投资。

另一方面，乔蓉集团2018年短期贷款和一年内到期的非流动负债为167.66亿元，其中有息债务占比35.22%。相比之下，同期的货币资金为94亿元，比2017年增长了92%，但很难偿还短期债务。

此外，乔蓉集团的资产负债率略有上升，从2016年末的78.94%上升至2018年末的81.97%，短期偿债能力指标持续下降，如流动比率和速动比率。2018年，乔蓉集团当前比率为1.79，比2016年下降13.94%，速动比率从0.59降至0.36。

对此，联合信用评级有限公司(以下简称“联合信用评级”)在评估报告中也指出，乔蓉集团的短期偿付能力和长期偿付能力是平均水平。

Investor.com还指出，乔蓉集团经营活动产生的净现金流量多年来一直为负，2016-2018年分别为-70.97亿元、-71.16亿元和-12.42亿元，2018年限制性资产规模较大，为353.45亿元，占总资产的36.57%。

多元同步扩张

在融资频繁的同时，一度沉寂于土地市场的乔蓉集团，开始分阶段抢占土地，在1000亿规模的冲刺之路上换挡提速。

根据Cree数据，2019年1月至5月，乔蓉集团在公开招标、拍卖和挂牌市场上收购了7块土地，价值50.19亿元，其中包括福州的4块土地。5月9日，乔蓉集团在福州以近30亿元的价格收购了两块土地，并于当日与首开集团共同收购了福州容宗地2019-19号地块。

此外，乔蓉集团继续开拓南京和郑州市场，分别于2019年5月27日和2019年5月7日获得南京宁新区2019g03地块和郑州迎正初6-2号、7-2号住宅用地。

然而，与前两年相比，乔蓉集团最近的土地收购并不激进。数据显示，2018年乔蓉集团收购的土地总量为164亿元，2017年超过220亿元。

业内人士认为，乔蓉集团近年来的大规模市场扩张与其自身的规模追求不无关系。在2018年的一次公开活动中，乔蓉集团首次披露了其在2020年实现1000亿元销售规模的计划。当时，乔蓉集团首席投资官凯文·兹(Kevin Z)指出，1000亿元的销售规模是房地产企业近2-3年的发展门槛。

据嘉里数据，乔蓉集团2018年的销售额为753亿元。相比之下，同属于“福建部”的泰和、阳光城、徐汇等房地产企业已经进入1000亿房地产企业阵营，2018年销售额分别为1303.4亿元、1628.4亿元和1625.2亿元。

此外，“投资者网络”注意到乔蓉集团土地储备不足。截至2018年底，乔蓉集团土地综合储备总建筑面积为168.09万平方米。根据联合信用评级评估报告，乔蓉集团近年新增土地储备规模较大，但随着项目的快速启动，剩余土地储备规模处于中等水平。

此外，联合信用评级还指出，乔蓉集团在福州的项目占比相对较大，容易受到福州房地产的影响

在市场波动和监管政策的影响下，存在一定的区域集中度风险。

但值得一提的是，规模并不是乔蓉集团的唯一需求，它已经形成了“房地产+产业”的两轮驱动模式。据公开报道，2018年10月，乔蓉集团调整了组织结构，将房地产从工业领域分离出来，成立了乔蓉工业集团，该集团由商业总部、酒店部、教育部、医疗部和农业部组成。

5月初，乔蓉集团正式与宁夏回族自治区固原市人民政府签署战略合作协议，计划投资10亿元发展乔蓉固原畜牧业项目。

然而，根据其2018年年报，房地产行业仍占其收入的绝大部分。2018年，乔蓉集团实现收入132.8亿元，其中房地产开发126.4亿元，占比82.76%。

此外，乔蓉集团整体盈利能力较差，多元化效应尚未显现。“投资者网”注意到，乔蓉集团近三年的净利润普遍低于10%，分别为9.11%、6.87%和7.17%，远低于行业平均水平。严跃进表示，从这类企业的盈利能力来看，这表明其后续需要反思征地策略，注重高周转率策略，从而形成更好的投资机会和盈利机会。(思考金融产生了)■