连续出售项目股权背后 建业地产为走出大本营作铺垫？

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“投资者网络”罗素暖

5月24日，建业地产(00832.hk)全资子公司河南龙宇房地产开发有限公司(以下简称“河南龙宇”)与白锐信托有限公司(以下简称“白锐信托”)签订协议，同意河南龙宇将其项目公司30%的股权和债权以8.15亿元的价格出售给白锐信托。交易完成后，河南龙宇和白锐信托将分别持有项目公司70%和30%的股权。

一些业内人士认为，建业地产可能想为未来向全国扩张做准备，并抽回资金。对此，“投资者网”致信建业地产进行核实。截至发稿时，对方没有置评。

尽管建业地产的意向仍有待商榷，但早在2018年初，建业地产就提出了向全国扩张的计划。据媒体报道，在建业地产召开的2018年业绩发布会上，胡葆森董事长正式宣布将离开河南。

出售项目股权

5月24日，建业地产宣布计划将郑州郑东新区项目公司30%的股权和债权出售给百瑞信托，总价款为8.15亿元。该待售项目位于郑东新区北三环以南、北二环北龙湖27号九如路以东，面积约4万平方米。当时，土地被河南龙宇坊以16.8亿元的价格收购，综合房价为30466元/㎡。

建业地产在公告中表示，公司出售股权和债权所获得的资金可以投资于未来发展潜力不低于目标地块的其他项目，使公司能够更有效地利用现有资本，开发更多具有发展潜力的项目。

财经评论员严跃进指出:“类似的出售项目可以考虑退股，但就退股的目的而言，从建业本身的角度来看，不排除将来会积极向外扩张。”事实上，建业地产的“走出去”战略确实需要加快，这也是此类企业投资状况相对较好的体现。”

事实上，这是建业地产今年第二次出售股份。据投资者称。2019年4月，建业地产将河南省郑州市某项目49%的股权及相关项目债权出售给巴里信托。该项目位于郑州市金水区附近的24号地块，占地面积约3万平方米。当时，河南龙宇也以13.2亿元的总价中标，综合房价为29850元/㎡。

然而，上述两个项目的出售地块需要符合“32，000价格限制”的要求。那么，在限价政策的背景下，建业地产的股权出售是否与建业的布局有关？可见，连同5月份的股权出售所得，交易成功后，建业地产可获得总计21.5亿元的营运资金补充。

此外，值得一提的是，在上述两次股权出售中，建业地产采用了引入信托公司的形式，而不是其他房地产企业。业内人士认为，与房地产企业合作或银行按揭贷款相比，建业地产的信托投资形式更加灵活。同时，信托股份的运用还可以将房地产企业的专业运营能力和信托公司的综合金融服务能力结合起来，充分发挥其优势。

通过延长时间线，不难发现信托入股是建业地产的常用方式。例如，2019年1月，建业地产宣布同意以人民币7.1亿元的价格从白锐信托手中收购建业恒信45.45%的股份；远在2015年9月，百瑞信托以不超过5.5亿元的价格获得了建业恒信45.45%的股份；2016年6月，平安信托投资5亿元购买了建业开封40%的股份。

迫切需要离开河南

值得一提的是，建业地产除了出售股份抽回资金外，还积极从外部获取资金进行“输血”，但效果并不明显。据公告称，自2019年以来，建业地产通过发行两种美元债券共筹集了5亿美元。

由此可见，无论是出售股权还是对外融资，建业地产的最终目标可能是为走出河南做好资本储备，而最根本的原因可能是建业地产在河南的生存不断受到侵蚀。

据公开信息，建业地产成立于1992年，一直以郑州为基地，采取省级模式深入培育河南。根据年报数据，截至2018年底，建业地产已进入河南省18个地级市和77个县级市。

金融评论员严跃进认为，建业地产的布局过于集中在河南。在行业规模增长缓慢、市场分化的格局下，它将面临来自国内外房地产企业的诸多竞争压力，市场份额的不足将逐渐显现出来。

近年来，恒大、碧桂园、绿城、万科、绿地等一线房地产企业已经陷入二三线城市，进入郑州，并向开封、洛阳、新乡等地扩张。而建业地产，这个只在河南省扎根的产业，已经逐渐被挤压。

据投资者网统计，郑州建业地产市场份额从2008年的58.42%下降到2018年的25%，近十年来从近60%下降到25%，缩水近60%，58.42%成为不可超越的最高点。

即使在河南市场，河南正尚房地产有限公司(以下简称“正尚房地产”)和郑州康桥房地产开发有限公司(以下简称“康桥房地产”)等地方房地产企业也实现了赶超。

以2018年为例，根据嘉里的《2018年郑州市住宅企业股权销售排名》，建业地产以121.12亿元的销售额排名第四，正尚地产排名第一，股权销售金额超过220亿元。碧桂园和万科分别排名第二和第三；在2016年股权销售金额排名中，建业地产排名第二。

图表来源:嘉里房地产研究数据

严跃进还表示，建业两年来过于迷恋河南市场，导致海外扩张和投资力度不够，或者经验不足，导致许多外部投资机会流失。

值得一提的是，建业地产已经意识到了这个问题。今年3月，建业地产董事长胡葆森在2018年度业绩会议上首次表示，“他将有条件地离开河南”。这一条件是指“中原文化城的半径要求、轻资产模式和产品形式。”

“尽管今年市场已经降温并受到监管，但许多潜在需求实际上受到抑制，这实际上将带来大量新的购房需求。因此，今年建业地产在选择走出去时有增长和爆发力，”严跃进说。

然而，从2019年的征地情况来看，建业地产尚未迁出，目前其征地仍集中在河南省。根据2019年第一季度报告，建业地产在郑州市、安阳市、许昌市和周口市鹿邑县共斥资30.19亿元收购了4块土地。

针对这一现象，克里在他的研究报告中表示，在日益激烈的市场竞争下，建业地产能否继续增加在河南省的市场份额还有待观察。(思考金融产生了)■