高利润率诱惑 房企扎堆广州旧改

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[摘要]“大多数房企都愿意到一线去发展，但目前一线城市增量土地很少，只能通过旧的改革来盘活现有土地。”在接受《时代周刊》采访时，一家中层国有企业对旧改革的前景表示“高度乐观”。

《时代周刊》记者胡天翔

在春风的政策下，广州的城市更新(包括老工业区、城中村和老房子等。)迎来了新一轮的“建设高潮”。

6月15日，经投票表决，方圆集团被确认为广州南沙东关峪村旧房改造合作企业，星河控股成为南沙大庸村旧房改造合作企业。就在三天前，即6月12日，时代中国成功地与花都的横滩村(河西联盟)达成了一项旧制合作。

除了上述的房企，从今年开始，保利发展、R&F集团、凯撒、星河湾、和晶台富等众多房企都在积极与广州的乡村进行沟通，以分享旧装修盛宴。根据网易地产的不完全统计，截至2019年5月底，广州195个城中村已经开始了相应的改造工作。今年以来，该市已有16个村庄开始公开招标。

高力国际咨询服务部华南区执行主任乔对《时代周刊》记者说:“近两年来，广州市政府一直鼓励城市更新，其政策相对宽松。”此外，广州还不断优化旧的改革政策，使旧的改革成本核算更加透明和简化，使开发商和村集体(和村民)更容易达到利益需求和更高参与度的平衡。

然而，由于涉及多方利益，旧的转换周期的不确定性已经成为开发者最头痛的问题之一。旧房改造的潜在风险依然存在，开发商仍需一步一步来。

广州的旧改革加速进行

由于拆迁补偿等诸多问题，广州多年来在旧城改造领域一直非常谨慎。

直到2009年，广州出台了第一个关于“三旧”(老镇、老工厂、老村庄)的政策文件，政府将部分土地出让收入交给业主和市场，以摆脱权利主体缺乏再开发动机的困境。数据显示，2009-2012年间，广州市三个古村落的改造面积达到19.48平方公里，三年内批准了25个古村落改造项目，比三个古村落改造前政府主导的改造速度要快得多。

也是在这一时期，广州出现了许多经典的古村落改造案例，其中以求德模式、琶洲模式和森林和谐模式最为著名。

作为广州第一个整体改造的城中村，猎德开创了村民以土地产权(土地拍卖)取代开发商产权(安置房建设)的新模式。林村模式是开发商与村庄直接进行合作开发，开发商与村庄开立银行共管账户，开发商在规定时间前汇交一定资金，以保证安置房的建设。然而，广州市政府倡导的琶洲村旧村改造采用了“项目管理、集约经营”的土地开发模式。

经过第一轮发展热潮，从2013年到2015年，广州开始优化调整“三旧”政策，停止审批三旧改造项目。直到2017年，广州的“三旧政策”发生了变化，城市更新再次迎来了新的发展机遇。

2017年7月，为加快空现有建设用地的释放，广州市城市更新局制定的《广州市城市更新土地保障规划(2017-2019年)》正式发布实施，广州市城市更新项目正式制定。提出了2017-2019年保障9.26平方公里土地供应的目标，有必要加大权力下放力度

2018年底，广州市政府常委会审议通过了《进一步推进城市更新工作实施细则》，明确提出加大对城市更新项目的支持力度。2019年初，广州市再次发布了《2019年广州市重点建设项目规划》，明确提出投资313亿元推进11个区的52个项目。

“自2017年以来，广州的城市更新和改造政策发生了质的变化，新政策将有效地促进旧城改造。”广州一家从事旧房改造业务的房地产企业在其内部报告中表示。据悉，自2017年以来，上述房地产企业已正式涉足旧城改造领域，并先后与广东省10多个村庄签订了旧城改造意向协议。

“广州市政府更加重视城市更新，一系列优惠政策的出台也提高了开发商和村集体(和村民)的参与度。”陈厚桥告诉《时代周刊》记者，此外，深圳在过去两年一直在调整和补充旧的改革政策，这间接促使华润、星河等深圳房地产企业来广州参与城市更新。

高额利润诱惑

如上所述，6月12日，经投票表决，时代中国被确认为广州花都横滩村旧房改造项目合作企业，投资预算8亿元。3月初，时代中国先后斥资46亿元和55亿元赢得了贺聪和番禺的旧房改造项目。南沙的广隆村、增城的关湖村、白云的环角村、天河的程洁村等10多个老改造项目也被列入时代中国。

《时代周刊》记者了解到，截至今年5月，星河湾已有十几个旧房改造项目，其中广州的项目分布在番禺(新亭村、威廉村)、南沙、白云和黄埔。

其他房地产企业并不示弱。据网易地产统计，2019年广州旧装修项目中，保利参与了9个旧装修项目，R&F参与了13个旧装修项目。例如，诸光集团、万科、星河控股、钟鼎集团、和静泰富、方圆集团、华润和凯撒也在广州签署了3-5个旧村改造项目。

“大多数房企都愿意到一线发展，但目前一线城市新增土地很少，只能通过旧的改革来盘活现有土地。”在接受《时代周刊》采访时，一家中层国有企业对旧改革的前景表示“高度乐观”。

令房地产企业兴奋的是，旧的改革具有低土地成本和高利润率的特点。龙光地产(港股03380)首席财务官兼执行董事赖卓斌曾透露，城市更新项目的毛利率通常可达40%，项目平均净利润率可达15%-20%。凯撒集团(港股01638)董事长郭英成也透露，该公司持有的旧装修项目毛利率在深圳约为50%，在广州约为40%，在惠州、中山等城市约为26%。

然而，从老到高利润的转变背后，往往存在着周期相对较长、变成土壤和不确定性储存等风险。2018年4月，由于深圳市龙华区安丰工业区旧城改造项目未能按原计划推进，滨江集团最终退出该项目。2018年5月28日，由于拆迁纠纷导致项目进展缓慢，中铁房地产集团最终决定转让深圳中铁悦丰房地产有限公司80%的股权(主要负责坂田新圩子旧房改造的开发)。

除了上述失败案例外，许多老的改造项目仍然存在改造进度达不到预期的风险。据媒体报道，2018年时代中国实际成功改造了4个城市更新项目，总面积达90万平方米，完成度低于年初预计的150万平方米。

“许多旧的改革陷入僵局，不是因为开发商没有能力改革，而是因为村民和开发商之间的利益没有得到讨论。”广州一家咨询机构的负责人告诉《时代周刊》记者，以深圳为例，一个老的改革项目需要5-8年，8-10年，这是一场拉锯战。“就旧改革而言，谈判是关键。如果能在初期完成，基本上没有问题。”一家房地产公司的中层告诉《时代周刊》记者。