北上深推地明显加速 一线城市房价总体趋稳

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6月24日，供应稀缺住宅用地的深圳一口气拍卖了五处民宅，吸引了70多家房地产企业参与。已支付的保证金估计超过1100亿元。拍卖结束后，深圳最终筹得224亿元，其中最高底价为每平方米6.7万元，标语牌的最高数量为153个。竞争非常激烈。

这也是近期一线房地产罕见的亮点。在楼市政策的严格调控下，上半年一线城市楼市基本稳定。

根据国家统计局公布的前5月份70个城市的最新房价数据，今年1-5月，一线城市新房销售价格保持在0.2%-0.6%之间，二手房销售价格在-0.1%-0.4%之间波动。然而，在“稳定房价”的平静表面下，也有暗流涌动。

一线城市房地产市场的波动反映在成交量上。随着三月份季节性“小洋春”的到来，全国房地产市场的成交量正在上升。北方的四个一线城市广州和深圳也不例外。3月份，北京突破了每月6000套新房价格趋势的敏感值，达到8308套；同样在3月份，上海售出了25931套二手房，创下2016年10月以来的新高；今年4月，深圳迎来了二手房成交量超过8000套、达到8296套的市场趋势的敏感值。

许多专家告诉《时代周刊》记者，“小羊春”在政策的狙击下已经下降，而在中国最严格的限购限贷政策下，一线城市新增买家数量有限。在下半年政策变化不大的前提下，有望保持房价稳定，交易量略有提高，但不如上半年的“小阳春”状态。

以上海为例。“预计今年下半年《金九银十》将不如《小羊春》。”上海中原地产市场分析师卢文喜对此进行了评判。

一线城市的房地产市场已经稳定下来

总体而言，一线城市的房价保持稳定，但广州与北方三市和深圳的房价走势存在细微差异。

统计局的数据显示，从今年1月到5月，贝尚和深圳一线城市的新房和二手房的销售价格出现波动。

以深圳为例，今年1月至5月，深圳新房销售价格分别上涨0.1%、0.3%、0.4%和0.4%，二手房销售价格分别上涨0.3%、0.5%、0.7%、1.1%和0.4%。

然而，在广州，新房的增长明显快于二手房的增长。今年1月至5月，广州新房销售价格领先于四个一线城市，但二手房连续5个月出现负增长。数据显示，1-5月，广州市新房销售价格分别上涨0.9%、1.1%、0.8%、1.1%和0.8%，二手房销售价格分别上涨-0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.4%和-0.3%。

广州首席市场分析师肖向《泰晤士报》记者解释说，广州市新房销售价格涨幅较大，主要是限价令的放松，带来了直观的数据反映，而二手房则因新房供应量的增加和淘汰而有所改善，从而分流了买家，呈现下降趋势。

然而，就交易量而言，今年上半年一线城市的表现好于去年同期。

根据中国研究院的数据，今年1-5月，四个一线城市的交易面积分别为229.66万平方米、157.04万平方米、349.1万平方米、310.97万平方米和309.60万平方米，分别比去年增长0.34%、58%、56%、55%和15%。

肖指出，据嘉里统计，截至6月15日，6月上旬广州新房成交量同比增长12%。纵观今年上半年，3月和4月的房地产市场新房数量也与去年同期持平。尽管5月份同比出现负增长，但总体而言，今年上半年仍同比略有增长。

向北推进和向纵深推进的速度明显加快

一线城市和中等城市的突然增加。数据显示，自5月下旬以来，北京、上海、广州和深圳等一线城市的土地上市数量大幅增加。其中，近期北京和上海的土地出让金均超过100亿元，5月份以来广州上市地块总数超过11个。据中智研究所统计，5月份，一线城市公开推出38宗土地，面积217万平方米，比上个月增长50%，比去年同期增长142%。

今年上半年，广州的推地速度保持平衡，自5月份以来略有加快。肖表示，2018年广州住宅用地供应主要集中在第四季度，约占全年的60%。今年上半年，广州的商业和住宅用地供应了400万至500万平方米，约占全年土地供应计划的一半。“这种节奏相对稳定。从上市较晚的情况来看，市场将相对稳定。”

相对而言，北京、上海和深圳在5月份加快了土地扩张。“今年前五个月，上海的土地供应，尤其是住宅用地供应，相对较少。然而，5月份，我们可以清楚地看到，上海土地市场的上市，尤其是住宅用地，突然增加。”卢文喜指出。

你为什么突然“增加”？根据许多专家的分析，各地没有增加土地供应的规模，而是调整了土地供应的步伐。各地节奏调整的背后也有原因。

例如，在深圳，深圳房地产研究中心研究员李解释说，这次在深圳拍卖的五个地块的主要目的是为了完成经济适用房的建设任务。根据深圳市《关于深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见》，到2035年，深圳市将建成各类住房170万套，其中60%为经济适用房，如人才房、住宅商品房、公租房等。

“目前，深圳住房建设的压力仍然比较大，有必要增加土地供应，以实现这一目标，缓解压力。”李指出。根据上述五个地块的转让公告，五个地块的最低分配人才空间为93，000平方米。

许多专家表示，从土地供应的节奏来看，各地都需要补充库存，这可能会进一步增加供应。然而，就地方城市的热情而言，随着金融紧缩，地方城市很难再次过热。

然而，在土地市场容易传导到房地产市场的规则下，城市和城市的热度由于供应量的增加而上升。房地产市场有上涨的威胁吗？

总的来说，今年一线城市的土地市场并不火爆，地价较低，削弱了对房价的传导效应。以北京为例，58房屋研究院首席分析师张博表示，今年北京土地市场表现稳定，一季度的地价仅为8.9%，为过去五年来的最低水平。