又有城市首付降低利率下调 监管喊话房地产变天？

本篇文章3529字，读完约9分钟

新的一年房地产金融环境似乎有点复杂多变。

在今年1月RRR央行全面降息后，业内普遍预期宽松的流动性将为渴望资本的房地产行业带来巨大好处。一方面，住房企业的资金压力有望缓解，另一方面，抵押贷款利率有望下降。

然而，在今年1月份住房企业融资总额增长335.23%，达到过去一年的月度新高后，住房企业融资总额又回落至2018年2月份的水平。

然而，在1月份金融和社会金融数据恢复后，央行和银监会对房地产进行了密集讨论，强调要关注房地产金融风险，加强对房地产金融的审慎管理，对房地产金融的预期再次发生变化。但日前，据报道，无锡部分银行下调首套房贷首付比例，深圳部分银行下调首套房贷利率，再次引发市场对放松房地产信贷政策的预期。

2019年房地产企业的融资环境如何？房地产信贷政策会放松吗？

据该券商中国记者采访的业内人士透露，2月份住房融资总量下降受春节假期影响，近期房企的密集融资不能视为房地产融资环境的全面放松。目前，房地产金融，无论是发展贷款还是个人抵押贷款，都处于紧张状态，没有明显的放松。随着开发企业融资规模的增长，主要发行海外债券，而国内债券尤其是开发贷款仍处于吃紧状态。

在过去的两个月里，第一笔住房贷款的利率下降了，这与抵押贷款政策的变化无关。因此，全社会融资有所放松，对中小企业和实体经济给予了有针对性的支持，但房地产仍然紧张。

40住房企业融资总额比上个月下降37.25%

在经历了2018年9月和10月融资额的持续下降、11月份的回升、12月份的大幅下降以及2019年1月335.23%的大幅增长后，2019年2月，房企融资总额回落至2018年的水平。

根据通策研究所的最新数据，2019年2月，40家典型上市房地产企业完成融资552.88亿元，较1月份的881.01亿元大幅下降37.25%。其中，债务融资551.94亿元，占住房企业融资总额的99.83%，比上个月下降37.31%；股权融资金额为9400万元，占融资总额的0.17%。

与1月份相比，所有债务融资方式的融资额均大幅下降，降幅最高，为68.7%。其中，公司债券融资总额排名第一，融资总额363.25亿元，比上个月下降29.14%，占比65.7%；融资额第二大的是其他债务融资，总额为57.52亿元，比上个月大幅下降68.7%，占比10.4%；第三大融资渠道是中期票据，融资总额为53.52亿元，同比下降47.76%，占比9.68%；排在第四位的是国内银行贷款，融资额为44.74亿元，比上个月下降47.76%，占比8.09%；信托贷款排名第五，融资总额32.91亿元，比上个月略有增长10.85%，占比5.95%。

图:2019年1月和2月典型上市房地产企业融资情况对比

至于2月份房企融资总额大幅下降的原因，通策研究所所长张宏伟对经纪公司中国记者表示，2月份主要受春节影响，国内融资额将会下降。

“二月很特别。国内融资形势受春节因素影响。整体融资情况是否有所改善，取决于3月和4月的情况。”张宏伟表示，即使恢复到1月份的水平，也只能相当于2018年上半年的市场状况，虽然不是特别好，但也只比最差时期好一点点。

郭进证券还认为，近期房企的密集融资不能被视为房地产融资环境的整体放松，因为在使用方面，近期房企发行的大部分债券都是用于偿还旧债。

海外发债热情高涨，节后融资计划超过100亿美元

今年2月，企业债券主导了住房企业的融资方式，而海外融资占据了主导地位。

根据通策研究所的最新数据，2月份海外债券发行额为303.25亿元(占83%)，虽然金额逐月下降，但比例进一步上升(占1月份的76.56%)。具体而言，在2月份发行的15种公司债券中，有11种是美元优先票据或债券，总额为45.33亿美元。

在披露的数据中，融资成本最低的是万科发行的20亿元住房租赁专项公司债券(一期)，票面利率为3.65%；融资成本最高的是当代地产发行的一年期2亿美元高级票据，票面利率高达15.5%。总体而言，2月份房企融资成本约为4%-10%。

对于海外融资比例进一步上升的原因，张宏伟对券商中国记者表示:“即使从1月份的情况来看，国内房企仍难以筹集到资金，所以大家都去海外发行美元债券。美元债务融资的平均成本为7%-8%，有些企业甚至更高。这只是利率加上渠道费的成本，基本上是10%。”

这种趋势在春节后更加明显，尤其是纳入融资计划后，融资金额更加突出。据中原地产研究中心统计，春节后，已有25家以上的房地产企业在海外集中融资，融资计划超过100亿美元。

中原地产首席分析师张大伟认为，2019年房地产市场将进入调整期的预期非常强烈。在这种情况下，房企更加关注资金链的安全，预计在收购土地时会更加谨慎。越来越多的房企抓住窗口期加快融资，应对未来债务偿还高峰期。尽管海外融资成本明显增加，汇率波动压力更大，但在资金压力下，房企的需求仍然很大。

在融资需求飙升的背后，是即将到来的债务偿还高峰。据中国证券统计，2019年房地产企业债券到期金额超过3700亿元，这将是未来三年的偿债高峰，2021年将达到峰值，接近7500亿元，三年累计债务超过1.5万亿元。

这两个监管机构大声疾呼，房地产金融可能仍然吃紧

随着央行1月份全面下调RRR利率，以及房企融资规模的井喷，许多人预计，随着央行不断释放宽松资金的信号，整个市场的现金流将会相对充裕，房地产金融信贷环境也会得到改善。然而，银监会和央行在2月25日和26日发表的密集声明改变了这一预期。

2月25日，中国保监会副主席王兆兴在国务院办公厅新闻发布会上表示，要密切关注房地产金融风险，继续实施房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的审慎贷款标准，特别要严格控制投机性开发和个人贷款，防范房地产金融风险出现重大问题。同时，要实施差别化的房地产信贷政策，继续为解决住房困难、改善住房条件和具备金融支付能力提供相应的贷款支持；对于那些用于投资甚至投机的，应该实施更严格的贷款标准，有些可能需要提高首付比例，有些需要调整利率的风险定价，有些甚至不能给予贷款支持。

2月26日，央行在2019年金融市场工作会议上表示，将加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场稳定健康发展的长效机制。

对此，张大伟认为，房地产市场取决于政策，而最直接的政策是信贷、社会无风险资本收益率和抵押贷款利率。如果调低，肯定会对楼市有利。如果上涨，房地产肯定会逐渐降温。从趋势来看，抵押贷款利率对房地产市场的影响远远小于第一套房，即贷款数量、非普通住房标准、拒绝住房和承认贷款。中国保监会和央行的声明表明，后续房地产信贷不太可能完全放松。

和硕首席分析师郭毅也认为，这两个部门的叫嚣，基本上让首付下调和宽松的资质消失了。根据银监会的声明，在“为城市制定政策”的调控政策下，一些房价上涨过快、投机性需求回升的城市可能会遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。

谁知道，在不到一周的时间里，市场上出现了降低首付和利率的传言。

3月4日，据了解，工行无锡分行3月1日向各分行营业部下发的通知显示，首次申请个人住房贷款购买普通住房的家庭最低首付比例从40%降至30%，但前提是他们既要接受住房贷款，又要有当地户籍。同一天，有媒体报道称，中信和北京银行下调了深圳二手房按揭利率，首套利率增幅最低，为8%。

对此，有专家认为，无锡下调首付比例既可以理解为商业行为，也可以理解为政府引导下的放松行为，具有信号意义，即对于一些过去过于严格的政策，后续肯定会放松。

然而，上海亿居房地产研究所副所长杨红旭对经纪公司中国记者表示:“如果无锡市政府或银监局此前规定首套住房首付比例至少为40%，那么这一举措显然是放松了。”如果以前没有这样统一的规定，那么这算不了什么。”

在杨红旭看来，目前的房地产金融，无论是发展贷款还是个人抵押贷款，都处于紧张状态，没有明显的放松。随着开发企业融资规模的增长，主要发行海外债券，而国内债券尤其是开发贷款仍处于吃紧状态。在过去的两个月里，第一笔住房贷款的利率下降了，这与抵押贷款政策的变化无关。

“主要原因是在RRR多次降息之后，整个社会的利率都下降了。例如，2018年国债利率一直在下降，目前约为2.6%。在整个社会的利率水平下降后，商业银行认为个人贷款利率既能赚钱又能发放更多贷款。由于房地产市场的下滑，个人抵押贷款也有所下降。商业银行认为个人抵押贷款是一种高质量的资产。目前，许多银行都愿意放贷。”杨红旭告诉经纪公司中国记者，但首付比例并没有放松，他也没有从窗口得到任何指导，表示他强烈支持购房贷款。因此，整个社会的融资是宽松的，它支持中小企业和实体经济，但房地产仍然紧张。