朗诗集团向“轻资产”转型 规模掉队后的无奈？

本篇文章2534字，读完约6分钟

2月12日，万达出售了其百货商店资产，这再次成为头条新闻。可以说，万达近年来频频出售其房地产项目，其将房地产“重资产”减为“轻资产”的决心是不敬的。早在2014年7月，施琅集团(00106.hk)就赢得了首个小盘股交易项目，也就是正式转型为资产证券化。在此之前，施琅开发项目全部持有100%的股份，并亲自操作。“但自2014年底以来，施琅交易项目的股东权益已从100%降至不到30%。近90%的项目是通过并购、委托开发和参股获得的，平均股本仅占25%。”施琅集团告诉投资者。

规模落后

据公开信息，施琅集团成立于2001年12月24日，是一家从事绿色科技房地产及相关产业的专业房地产开发公司。它包括绿色房地产开发、长期租赁公寓、养老服务、绿色金融、物业服务、绿色装饰、绿色建筑设计等领域；其业务范围覆盖中国30多个主要城市，包括北京、上海、深圳和天津，以及美国主要的一线门户地区。于2013年8月，本集团成功收购香港上市公司深圳科技(00106.hk)的股权，并更名为施琅绿色房地产有限公司..同年年底，施琅的销售收入超过100亿英镑，总资产达到200亿英镑。2014年，施琅在中国房地产百强企业中排名第51位。

然而，近年来，在施琅追求“轻资产”转型的同时，其销售业绩和规模却逐年“落后”。根据嘉里在2016年、2017年和2018年发布的中国房地产企业100强销售排行榜，施琅的排名逐年下降，2016年销售排名为53位，2017年为66位，2018年为68位。根据2018年中国房地产百强企业1-12月销售业绩表，施琅集团1-12月销售流量为381.3亿元，仅实现2018年销售目标460亿元，占比82.89%。

值得一提的是，上海证券交易所2018年12月24日披露的信息显示，施琅集团拟发行的“中山证券资产支持专项计划——东兴启荣-郎世玉长期租赁公寓一期”已被上海证券交易所暂停审查。该债券为资产支持证券——ABS，发行规模为787亿元人民币，承销商/经理为中山证券有限责任公司..澳大利亚统计局关于发行长期租赁公寓的特别计划是否会受阻，年度销售业绩是否会达不到预期，这将对Landsea 2019年的战略布局产生一定影响？对此，施琅集团告诉Investor.com，“由于施琅集团2018年的销售业绩未能达到预期目标，施琅集团认为规模并不是施琅发展的最重要指标。目前，施琅的业务已从房地产扩展到非房地产领域，如长期租赁公寓、养老服务、绿色建筑设计、物业服务、绿色装饰和房地产金融。客观因素方面，施琅的项目集中在长三角一、二线城市的核心区域，受调控影响较大，影响销售回报。

主观因素方面，施琅大力进行资产轻型化改造和布局，秉承一贯谨慎的投资态度，权益投资少，可供出售权益增加不多。“。对于去年年底被上交所叫停的abs长期租赁公寓专项发行计划，施琅集团表示:“由于涉及长期租赁公寓的公司近期将有后续运营，不便回复。”"

扩大合作发展

据Investor.com称，2019年，施琅与许多企业合作，共同收购土地用于开发项目。

1月27日，施琅集团宣布，全资子公司苏州徐浪管理咨询有限公司与无锡新力李闯房地产开发集团有限公司在无锡市滨湖区徐舍联合中标xdg-2018-39，底价约16.6亿元。施琅在这个项目中的份额是45%。

2月15日，施琅集团全资子公司Xi安朗仕明与白锐信托签订协议，共同开发Xi安明静持有的目标土地，Xi安朗仕明回购目标股权和信托债权，最高金额为人民币6亿元。根据公告，Xi明静将成立目标公司开发目标地块项目。目标公司成立后，Xi明静将把目标公司100%的股权转让给Xi施琅。巴里信托收购了Xi安朗仕明持有的Xi安朗仕一49%的股权，并进行债务融资。

2月21日，南京朗明与施琅集团全资子公司Xi安朗士明、项目公司Xi安家鹏房地产开发有限公司、南京罗德德宁房地产投资合伙企业(以下简称“德宁房地产”)达成协议。德宁房地产同意通过买卖股份的方式投资项目公司持有的目标项目。Xi安郎世明持有项目公司全部股权，注册资本为人民币2000万元，实收资本为人民币2000万元，由Xi安郎世明全额支付。销售股份转让完成后，项目公司将不再是蓝星绿集团的子公司，而是被视为蓝星绿集团的合资公司，30%归集团所有，70%归德宁地产所有(人民币1.4亿元)，项目公司的业绩不纳入集团财务报表。当目标项目销售率达到95%且资金全部回笼后，或德宁地产投资款交付之日起22个月内，Xi安朗仕明同意回购德宁地产销售股份及股东贷款，最高回购金额为人民币2.8亿元。

通过合作进行股权转让和频繁收购土地用于开发项目，这是2019年朗盛地产的主要战略布局吗？对此，施琅集团告诉投资者。com表示,“施琅不再是一家走老路的公司，施琅的主要评估标准是扩大合作项目、收入类型、服务收入等。2018年，施琅实现净利润大幅增长85%以上(2017年:人民币7.2亿元)。施琅的“资产闪电”转型是利用施琅差异化的产品技术、品牌和管理能力，与金融机构、开发商和其他资源互补型企业合作。大力推行小盘股交易、合作开发、委托开发等资产证券化业务模式，使施琅获得股权投资收益。2014年，施琅开始实施资产证券化的战略转型，通过“小盘股交易”模式分散业务风险，通过退股提高资本周转率，增加超额股份收益。目前，施琅的净负债率仅为47.2%(截至2018年6月30日)。”

关于土地储备，施琅集团表示，2018年，中国房地产销售额超过15万亿元，房地产行业进入了一个高峰期。然而，金融监管严格，住房企业的资金普遍面临压力。施琅的绿色差异化竞争优势和品牌效应将日益突出，从而给施琅带来更多机遇。2019年，施琅将坚持差异化产品的竞争优势和小盘股交易的商业模式，加大对长期租赁公寓、城市更新等存量资产的投资，并仍将轻量级储备土地。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，施琅集团在绿色房地产等领域的探索，有一些理念和技术因素是其他房地产企业无法比拟的。就其自身企业而言，其规模在过去两年中没有扩大。现在，它的方向也是改造和做一些轻资产，做一些合作开发，这可以帮助它的项目迅速扩大。(思考金融产生了)■