楼市迎来调整年 一二线城市或率先筑底放量

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在经历了历史上最严格的监管之后，2019年的房地产行业开始弥漫着一种压抑的气氛:前100家房地产企业的销售增长率下降了，领先的房地产企业也不例外。从宏观上看，2019年经济下行压力加大，L型趋势尚未见底，因此房地产行业面临的压力不言而喻。

在房地产行业，恒大经济研究院院长任泽平把“长看人口、中看土地、短看金融”这15个字的公式视为“名言”，成为行业分析判断房地产行业发展趋势的指南针。最近，任泽平发布了2019年宏观经济预测:经济有望在年中见底，资本市场永远不会到来。

那么，2019年房地产市场会呈现出什么样的曲线呢？住宅企业的突破口在哪里？最近发布的《2018年至2019年房地产业白皮书》(以下简称《白皮书》)预测，2019年将是房地产市场的“调整年”，但出现了一个局部窗口，预计一、二线城市将在下半年率先见底。

2019年将是房地产市场的“调整年”

根据保利发展战略研究所和保利投资研究所联合发布的白皮书，2018年第四季度已经确立了全国市场运行周期的转折点。预计2019年将是房地产市场的“调整年”，但局部窗口出现，预计下半年一、二线城市将率先见底。

2019年，我们不能忽视中央政府稳定土地价格、房价和预期的决心。为了确保房地产市场的稳定运行，中央政府将继续对冲，给予地方灵活的空空间，采取放宽结算条件和取消限购等政策，并通过下调资金和上调购房利率等工具释放收益。随着资金从四线城市回流到一线和二线城市，预计全年市场将继续调整，一线和二线城市有望率先见底。

根据白皮书，目前房价与购买力的不匹配将导致四线城市在购买力透支的情况下有一个较长的触底期。从总成交价在副城市中所占的比重来看，总成交价在300万元以上的一线城市中所占的比重明显增加；二线城市已经成为主流产品，总价格在100万到300万元之间；三是四线城市总价超过100万元的产品比例提高20个百分点以上。

《国家商报》记者注意到，上述观点与克里发布的报告一致。今年春节期间，四线城市回家买房子，但没有见到期待已久的热销场面。营业额没有增加，而是下降了，2月份同比下降幅度加大。在一些核心的一线和二线城市，市场已经得到调整，房地产市场和当地城市出现回暖迹象。

值得注意的是，在这个周期中，全国不同城市的房地产市场“春、夏、秋、冬”同时存在。从70个城市的新房价格指数可以看出，过去所有城市的价格变化基本相同，前后相差不超过一个季度；然而，引领当前周期的一二线城市在2015年下半年开始引领增长，并在2017年年中逐渐向侧面移动或调整，而三四线城市之间的周期差异更为显著，三四线城市群紧随核心城市，中西部地区的三四线非城市群落后领先城市一年以上。

保利发展战略研究所认为，市场调整期往往是一个机会期。由于该行业高位的即时调整，1991年日本、1998年香港和2008年美国的市场危机基本上得以避免，从而使该行业更具弹性。就增量市场规模而言，未来5至10年仍将保持10万亿以上的信心，这也为仍需时间培育的股市提供了更大的动能基础和时间缓冲。

楼市将聚焦于“胡焕勇线”

克里表示，今年春节后的市场复苏仅限于一些城市和一些项目，预计所有城市都将延续市场不断分化的格局。也就是说，在政策放缓的情况下，一、二线城市的交易量基本保持稳定，四线城市仍面临较大的调整压力。

那么，在今年的房地产市场"调整年"，什么样的优质城市是房地产的机遇？

根据保利发展战略研究所的分析，城市人口、经济、工业等基本面是支撑房地产发展的根本因素。房地产开发是基本面的投影，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

它认为，房地产业的两大核心驱动力是人口和城市，而城市的基本面决定了行业的生命周期。目前，中国人口已进入“质量红利”周期阶段，房地产增长势头已在高峰期转变，未来发展机遇来自人口变化。

随着农民工年龄结构的显著上升，它已成为三、四线房地产市场和消费市场爆发的重要背景之一。与此同时，超过7000万人在90后接受了高等教育，3500万人在80后大学毕业。未来，2.5亿人将接受高等教育，这一高质量人口的迁移选择将深刻改变中国的城市格局。

从资本、高素质人才和资源集聚的角度来看，优势资源正在向核心城市集聚。基于此，保利发展战略研究所提出“房地产已进入高峰期”。实际数据已经证实，即使2018年的市场运行周期处于压力之下，高产业规模的峰值特征也不会改变。

未来，房地产市场将聚焦于“胡焕庸线”(地理学家胡焕庸提出的中国人口密度分界线)，一、二线城市和珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导高峰期；北方人口、资源和经济对几个大城市的集聚效应将更加明显。但是，在目前“南强北弱”的格局下，南方城市的总体布局机会要比北方城市好。同时，随着产业发展格局和城市格局的变化，100个城市的名单也在动态调整。

同时，随着公募reits的开放和市场利率中心的放缓，一、二线热点城市将迎来一个长期共存、发展与运营均衡发展的新时期。房地产业将逐步形成“租购并举”的新生态，满足人们多层次、多样化的需求。