A股房企业绩冰与火：亏损中小房企数量翻倍

本篇文章2447字，读完约6分钟

房地产行业的分化和重组仍在继续。

随着2018年年报和2019年第一季度报告的公布，房地产行业正在出现微妙的变化。

一方面，销售额在2018年达到新高。6000亿元、5500亿元、5000亿元，万科(000002.sz)、恒大(03333.hk)、碧桂园(港股02007)(02007.hk)再一次突破自我。1000亿住房企业的阵营也扩大到了30个。

另一方面，第一季度，三大房地产企业销售额同比平均下降近13%。据嘉里统计，第一季度万科下降1.76%，碧桂园下降9.25%，恒大下降26.21%。与此同时，前100家房地产企业的总销售额下降了1%。此外，据《时代周刊》记者的不完全统计，近70%的房地产企业一季度实现了20%以下的目标率。

2019年被认为是房地产销售的小年份，不同城市的市场格局可能会继续。还款、融资、去杠杆化和增加利润仍然是房地产企业的高频词汇和难点话题。

住房企业的上限

事实上，关于行业上限的讨论并没有停止。

在房地产企业转向新业务的原因中，“因房地产业的发展而封顶”的说法屡见不鲜。几年前，业内曾有传言称，住房企业的规模将达到4000亿元的上限，但一年后就被打破了。

自2016年以来，中国房地产经历了三年来最快的增长。通过高周转率和高杠杆的路径，房地产百强企业的销售规模保持了40%以上的复合年增长率。

大环境是2018年全国商品房销售近15万亿元，同比增长12%，创历史新高，远远超过2015年的8万亿元和2016年的11万亿元。

目前，质疑仍在继续:市场还能保持足够的动力吗？这是转折点吗？

原中国房地产协会副会长朱认为，中国房地产业至少还有10年左右的发展时间。第一个原因是城市化继续推进，中心城市引领城市群发展；二是推进城市更新改造；第三，新经济形式的发展和人们对更好生活的日益增长的需求。

“对于2019年的房地产市场，预计可能会有10%的跌幅，但整个市场仍将达到13万亿元的规模。”世茂集团董事局副主席许世坛在今年3月的业绩发布会上对包括《时代周刊》在内的媒体表示。

不难发现，碧桂园、万科、恒大等巨头。，并没有对随后的规模增长给予积极的态度。

万科2019年的回报率为6000亿元，低于去年6300元的销售目标；碧桂园甚至没有公开给出今年的销售目标，关键词是“提高质量控制速度”；恒大今年的销售目标增幅也下降了近2%。

可以肯定的是，高杠杆操作和高增长的模式注定是不可持续的。据不完全统计，2019年大多数大型房地产企业的业绩目标增长率低于2018年。

嘉里分析师指出，据估计，2019年房地产企业业绩规模的增长将主要取决于供给的增长。据估计，今年的整体预期去除率与2018年的60%基本持平，低于2017年的水平。

净利润下降

房地产企业的净利润已经明显分化。

根据风能房地产行业分类统计，《时代周刊》发现，沪深a股市场146家房地产企业中，有60家净利润出现下滑，占总数的41%。

自2016年以来，净利润为负的房地产企业从13家和11家增加到25家，几乎翻了一番。

其中许多是中小型住宅企业，如HNA创新(600555.sh)、钟芳(600890.sh)、大港(002077.sz)、嘉凯诚(000918.sz)和圣华业(600240.sh)。

大型住宅企业仍是净利润的主体，如万科(000002sz)、保利(600048.sz)、招商局蛇口(001979.sz)和绿地控股(600606.sh)，它们在过去三年的净利润中一直位居前四。

然而，第一次和最后一次净利润之间的差距正在扩大。例如，万科2018年净利润(合并报表)为492亿元，最后一个st华业为-64.67亿元，相差近550亿元。2017年，万科和宁波富达的差距仅为380亿元。

限价和市场低迷已经成为影响房地产企业绩效的关键因素。例如，在年报中，万科2018年为该项目计提存货跌价准备23.1亿元，同比增长43.4%。这影响了税后净利润7.8亿元和归属于母公司股东的净利润6亿元。

"利润下降是不可避免的趋势。"苏宁金融研究所特约研究员姜涵分析，在一般原则下，市场下行压力明显，房企利润受到挤压。

现金为王

现金为王，被房地产企业置于重要位置。

在2018年万科业绩会议上，公司首席财务官孙嘉表示，万科的经营模式是基于现金和现金流的管理模式，公司希望始终保持稳定的负债水平。

据《泰晤士报》记者报道，今年年初后，许多房地产企业开始制定并实施各种基于现金流的目标导向销售计划。“小步快跑”的推进战略往往是许多中小住宅企业的选择。

市场放松管制是另一个考虑因素。虽然春节后一线和二线城市的销售有所好转，但三个四线城市中的大部分仍处于销售低迷状态，销售淘汰率低于预期。

根据Cree房地产研究中心发布的数据，虽然3月份整体市场表现明显好于前两个月，但一季度百强房地产企业整体销售规模仍下降了1%左右。

事实上，房地产企业比以往任何时候都更需要钱。对债券发行者的依赖今年已经爆发。

根据嘉里的数据，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，同比增长18.5%，同比增长13.7%。

据CICC(港股03908)统计，2019年第一季度，中国房地产美元债券发行总额达到269亿美元，占发行总额的53%，相当于2018年中国房地产美元债券的56.99%。根据中国证券的研究报告，2019年中国房地产美元债券的到期规模为225.8亿美元。

这意味着2019年第一季度中国房地产的美元融资规模已经大大超过了需要偿还的金额。

然而，第一季度海外融资的成本仍然很低。据《时代周刊》记者统计，主流房企海外融资成本在6%至8%之间，远低于2018年8%以上的成本。

“在大量短期债务即将到期的情况下，许多住房企业发行债券的主要目的是借新还旧。然而，发行债券的规模越大，未来的还款规模就越大。”一位不愿透露姓名的金融人士分析了《泰晤士报》的记者，并表示:“一旦收紧融资，就会有一定的风险。”