拿地明显回落 推升政策宽松预期

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西南证券胡华如

国家统计局于3月14日发布了2019年1月至2月的行业数据。全国房地产开发投资1.21万亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。

首先，投资数据可能会再次高开低走

1月至2月的投资数据达到11.6%，为2014年12月以来的最高水平，主要是由于建筑面积再次逆势增长。1-2月，房企建筑面积达到67.49亿平方米，同比增长6.8%，比2018年底增长1.6个百分点；其中，1月和2月住宅建筑面积达到46.63亿立方米，同比增长8.3%，而2018年同期增速仅为1.8%。建筑面积增长的背后可能有两个原因:一是统计完成面积仍然较弱，导致重复计算建筑面积的比例较高；其次，新屋开工仍有6.0%的增长。展望2019年全年，投资数据或表现预期先高后低，差距较大。

第二，土地购买量明显下降，或被挤压的已完成面积得到恢复

1-2月，房企征地面积仅为1545万平方米，同比下降34.1%。累积增长率是十年来最差的，2018年增长了14.2%。2018年7月31日，政府提出“抑制房价上涨”，购房者的预期大幅下降。春节后，返乡购房者的“素质”明显不足。领先的住房企业放慢了增长目标，土地购买可能进入下降阶段的趋势。2016-2018年上半年，随着城市房价的大幅上涨，土地增值税缴纳压力加大，房企有放缓大面积竣工的动机，这是竣工面积持续负增长的重要原因。然而，由于土地交易继续清淡，政府可能增加土地增值税的结算，并考虑到低基数的影响，统计完成面积有望恢复增长。

第三，行业风险明显降低

1-2月，全国商品房销售面积1.41亿立方米，同比下降3.6%；全国商品房销售额1.28万亿元，同比上升2.8%。与去年底的增长率相比，增长率大幅下降，业绩符合预期。2018年第四季度，随着住房抵押贷款和融资的放松，住房企业的资金链压力明显缓解。考虑到行业增长率的整体放缓和市场的持续分化，越来越多的住宅企业可能选择降低风险、获取利润，进入从量变到质变的新阶段。

四.投资策略和关注个股

土地购买量的急剧下降推高了宽松的政策预期，而土地税费上调的结算促使房企加大了竣工力度，从而降低了房地产投资数据和政策走向或进入了良性循环。我们将行业评级提升至“强于市场”，并选择了对改善销售、业绩和风险溢价有偏好的股票。a股主要集中在万科a股、金地、新城控股、蓝光发展、荣盛发展和荣石赵晔。

风险警告。土地购买业绩超出预期，房屋销售低于预期。