“326新政”两周年： 北京商住市场持续降温

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■我们的记者王松才

2017年3月17日，北京出台了一项房地产市场监管政策，将二手房最低首付比例提高至60%，将最长贷款期限降至25年，并将企业房屋销售限制在三年内。这也被称为“317新政”。9天后，即2017年3月26日，北京发布了一份联合文件，明确规定商业项目不得用于住宅，新项目不得出售给个人。进入市场的二手项目可以卖给个人，条件是他们名下没有住房，并且已经连续五年在北京缴纳社会保险或个人所得税。同时，商业银行暂停对个人购买商业项目的个人住房贷款。

对市场有深远的影响

作为近年来北京房地产市场最大一轮调控，“317新政”和“326新政”已经出台两年，对市场产生了深远的影响。根据机构数据，在过去的两年里，北京的新房交易量已经“减半”，商品房交易甚至跌到了谷底。许多企业的业绩受到影响，一些房地产企业甚至被拖下水，退出资本市场。特别是“326新政”出台后，北京的商住公寓市场迅速冻结。经过两年的政策消化，北京的商住公寓市场发生了什么变化？

根据我爱我家研究所的统计，以2017年3月26日为临界点，在“326新政”(2016年3月27日-2017年3月26日)的前一年，北京的新公寓房产在网上签约。“326新政”(2017年3月27日至2018年3月26日)出台一年后，共有67，673套公寓在北京网上签约，同比增长57.4%，但仍比新政实施前下降92.2%。在这项政策的影响下，新建写字楼的交易量也急剧下降。政策实施后第一年的交易量较政策实施前一年下降33.9%，政策实施后第二年的交易量较政策实施前一年下降52.4%。

从每月的网上签约量来看，“326新政”的效果立竿见影，北京新建公寓的网上签约量自4月份以来几乎为零，从每月近万套的最大网上签约量下降到几十套。新政实施后的第二年，网上签约单位的月平均数量上升到443个，仍处于较低水平，与写字楼的交易量基本持平。

从价格上看，2017年“326新政”后，由于政策原因，北京的二手房和商住楼经历了一个空的交易期，并于2017年底恢复交易。与政策实施前相比，房价有不同程度的下降，一般在15%-20%，之后房价基本保持稳定。以北京海淀区的一套国际公寓为例，新政出台前，一套75平米的公寓成交价格约为8万元/平米，政策出台后，同一套公寓成交价格约为6.6万元/平米，下降了15%。

除了成交量和房价的大幅下降，北京的商品房和住宅供应在“326新政”后也大幅下降。根据我爱我家研究所的统计，在“326新政”前一年，有45，144套新公寓，在“326新政”后一年下降到1，041套，在“新政”后两年进一步下降到925套。房企开发公寓的意愿大幅下降，市场存量逐年下降。目前，销售主要集中在消化股票上。这主要是由于新增加的供应区域和新政后销售目标的要求不能满足个人的生活需求。在目前政策不变的前提下，新建的商住公寓将逐步退出市场。

合理合规是市场存在的首要条件

对于企业来说，也有由于监管和控制的影响而退市的情况。例如，由于洪钟股份有限公司超过一半的销售额来自北京市场，其大部分产品位于调控“重灾区”的商业和住宅区，根据公告，在2016年业绩略有改善后，洪钟股份有限公司2017年的营业收入下降了近80%，仅为10.2亿元，当年的净利润、现金流、每股收益和净资产收益率均为负值。此后，随着监管政策的影响逐渐显现，2018年，洪钟的债务问题浮出水面。该公司三次试图引入外部资金，但最终都失败了。当年年底，已上市8年的洪钟股份有限公司宣布退市。此外，除了洪钟股份，北京的商业和住宅市场还有很多房地产企业，如首创和徐汇，它们都不同程度地受到了“326新政”的影响。

自北京楼市被严格控制两年以来，普通住宅市场价格一直保持稳定，成交量逐渐回升。然而，特殊形式的商住公寓可能会逐渐消失在新的住房市场。在存量住房市场，由于其市场价格比普通住房低20%至30%，且区位条件大多较好，仍会有一定的受众，但其交易管理模式与普通住房基本相同，如限购。

随着对非住宅开发的严格管理，前套利空时期消失了，政策实施初期各参与者的痛苦也逐渐被消化。虽然房地产整体政策环境有望放松，但规范化管理的方向不会改变。合理的合规性是市场上各种产品类型存在的首要条件。因此，“326新政”对购买者为企业的要求短期内不应调整。当然，有些规定可能需要微调。例如，商业办公地产的面积不必超过500平方米，个人可以用贷款购买二手商业和住宅公寓。