孙河新变局 盛宴还是战场

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最近，孙河一处住宅地块的拍卖曾引发业内和业外的围观。第一个原因是，这是孙河板块总体规划中的最后一块纯住宅用地。建筑控制规模为4.3万平方米，容积率为1.1，稀缺性毋庸置疑。第二，这是近三年来北京核心区唯一的非限价商品房地块。在此之前，北京在2017年至2019年出售的5块纯商品房地块位于远郊，如门头沟、延庆、密云和平谷。最终，恒基兆业以30.2亿元的价格赢得了这块土地。恒基兆业是一家香港企业，已在北京土地拍卖市场上销声匿迹多年。随着近7万元的底价售罄，围绕未来项目定位、价格以及孙河板块豪宅的最终竞争将逐渐展开。

香港企业首次进入三和

最近，北京迎来了小规模的土地供应浪潮，海淀、亦庄和朝阳区共售出4块商业用地。在这四块土地中，最引人注目的是朝阳区孙河乡北店西村、北店东村、西店村和孙河村2902-31栋的r2住宅用地。据统计，保利、碧桂园(港股02007)、龙湖、首开、华润、中粮、中海、昆泰、平安、恒基等12家企业参与了竞标，最终由恒基中国房地产有限公司的全资子公司苏州恒祥房地产开发有限公司以30.2亿元的总价中标。因此，香港企业恒基兆业(Henderson)多年来一直远离北京的土地市场，再次吸引了人们的关注。

拍卖之前，顺河土地成为焦点。主要原因在于地块的价值和转让条件。有条件表明，该地块为纯商品房用地，商品房销售价格无上限，这在近两年北京限售房竞争的背景下非常少见。从2017年到2019年，北京出售的五块纯商品房位于远郊，如门头沟、延庆、密云和平谷。它无法与城市的核心位置相比。

此外，该地块也是孙河板块全年第一个无限制的宅基地，也是孙河板块总体规划中倒数第二个住宅地块。该地区的土地供应即将结束。

有分析表明，在当前土地市场低迷的背景下，孙河无限土地流转是管理部门对无限土地市场的一次考验或探索。目的是合理引导市场和企业回归正常的征地心态。

该地块的优质物业确实吸引了房地产企业的大量投标。据统计，保利、碧桂园、龙湖、首开、中粮、昆泰、平安、恒基等12家企业参与了竞标。

和硕首席分析师郭毅分析，从投标公司的分析可以发现，对三和板块的竞争已经加入了碧桂园、中海和恒基地产的新鲜血液，资本掠夺者平安也站在了三和前面。从豹子身上，我们可以看到孙河最后一块纯住宅用地的市场人气。从地块的性质和市场热度来看，地块有机会成为终结孙河的一面旗帜。此外，随着目前北京楼市的降温，这也可能为行政干预手段的退出创造机会。目前，土地价格限制的部分放开和商品房网上签约的放开显示了执行水平的逐步适度放松。

然而，一些业内人士认为，该阴谋的热度低于预期，许多企业更加理性和克制。

高价格能支撑它吗

“这是一个高光泽的地块，该地块的交易价格不高或低。”中原地产首席分析师张大伟表示，从30.2亿元的总价、6.95万元的底价和23.3%的升水率来看，中原地产不是“地王”。但是，4.9亿元的土地交易保证金并不太低，年利率为10%，所以日利息可以是14万元。此外，目前的政策收紧了低密度产品地下空房的规划，这日益降低了开发商空房销售的商品价值，也给空项目的后续利润带来了变数

如果孙河地块本轮底价为69，500元/平方米，加上后期在建安、金融、营销方面的投入，综合成本预计在80，000元左右，未来工程价格预计达到100，000元以上。

然而，就目前的市场而言，还不知道能否达到理想的销售价格。

在此之前，北京高端项目的价格有一条看不见的“红线”。虽然“红线”从去年开始逐步放开，但单价8090万元甚至10万元以上的项目陆续进入市场，其中就包括已经沉寂多年的葛洲坝中式住宅，其单价最高已超过11万元。然而，从葛洲坝中国政府的经验来看，虽然“红线”已经放开，但仍未超过12万元的“红线”，价格管制依然存在。

另外，从孙河板块目前的房地产销售价格来看，也很难达到10万+的销售价格。

目前，顺河地区有多达8个项目在销售，其中4个是有限的竞争室，有限的平均价格在67000到68000元之间；其余四套为纯商品房，均价在7万至11万元之间。据郭毅分析，恒基地产的地价虽然不高，但优势并不大。例如，在新河板块拥有最新预售许可证的豪宅——茂源精舍园，整套产品的平均价格只被批准为8.6万元。这也可能是当前管理部门对区域价格的批准。如果以此价格为标准，恒基兆业三和地块的底价接近70000元，与销售项目的销售价格相差不到20000元。很难保证空.的溢价

“地下空房将是降低平均价格和弥补商品价值的关键因素。今后，只要控制地上部分和地下部分的面积比例，平衡单价和总价的市场逻辑，仍有机会获得更好的回报。”郭毅接着说道。

盛宴还是战场

除了政策因素，产品定位和项目建设也是关键因素。

事实上，孙河板块有很多豪宅，竞争非常激烈。根据规划，孙河地区计划出售11块住宅用地，容积率约为1.0，其中包括一个10万平方米的湖景公园。根据朝阳区“十三五”规划，顺河未来将集中高端产业圈、优质生态圈、高端社会圈和优质综合配套圈等多种资源。自2012年第一套宅基地出售后，三和的底价从2万多元涨到了现在的近7万元。该地区知名的房地产企业包括以产品闻名的龙湖和太和，以及大型国有开发商如中粮、首开和首创。规划产品也是各企业最具代表性的高端产品。

一位来自一家奢侈品代理公司的人士表示，近年来，在北京房地产市场上看到的许多别墅产品创新，从迪墅到河源，大多来自三和。龙湖双龙原创、太和北京场、中粮瑞福都是北京具有代表性的高端产品。由于优越的区域价值、较低的建筑面积比和竞争激励，企业在产品研发上投入了大量的精力。自2013年以来，阳光板块几乎每年都会出现星级项目。

值得注意的是，三和的产品以前主要是别墅，但现在该地区有更多的产品线。

由于近两年竞争性住宅用地的供应，有限的竞争性住宅产品开始出现在顺河板块，包括瑞悦、席瑞春秋、太和京郊、田瑞张晨等。一些限制竞争的项目也被规划为低密度产品，包括600万元起的平房，1200万元起的重叠房，以及2000-3000万元的组合房。这不仅丰富了区域产品线，还显著降低了产品的单价和总价。

据有关机构统计，顺河别墅区尚有1537套商品房待签，总价值约300亿元，其中堆叠593套，合并361套。重复基本上分布在四个有限的竞赛室内项目，即瑞悦楼、西瑞春秋、天瑞晨章和北京场二期。单套面积一般在300平方米左右，总价在1000-1500万元左右。中粮瑞福有少量400-500平方米的大书库，总价约3000万元。

一些专家分析说，当前土地供应结构的变化深刻影响了房地产市场。引入限制竞争的住房是为了抑制房价。在过去的十年里，北京的房价已经被抑制了10次，孙河板块也是如此。该地区限制住房竞争的别墅项目降低了进入该地区的门槛，对整个板块的房价有很大影响。未来，恒基地产将面临中高端产品双重挤压的挑战。

根据郭毅的分析，恒基兆业的孙河地块相对同质，预计该项目可能规划为大重迭或小庭院，这两种类型是孙河墅区的主要产品。目前，三和庭院产品的单套面积基本上在450-600平方米的大庭院，而小庭院相对不足。如果空白葡萄酒的供应能够得到满足，它可能会在三和占据一席之地，那里有许多竞争产品。